周璐璐

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)自興起以來已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但行業(yè)過熱問題也使宏觀調(diào)控的力度不斷增強。針對當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，積極推進成本的精細化管理對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本控制體系，加強對項目全過程的成本管控，并建立科學(xué)的成本考核約束機制?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細化管理進行了詳細地分析與探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本；精細化管理

一、房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)成本

房地產(chǎn)成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得一定利益，在項目開發(fā)過程中，在前期規(guī)劃、土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進行商品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動中所有耗費的資源的總金額。

（二）房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)房地產(chǎn)成本的組成來給出的：即房地產(chǎn)成本管理部門和相關(guān)協(xié)同部門在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，共同管理、控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的費用，控制房地產(chǎn)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

（一）成本管理意識缺失

當(dāng)前我國很多企業(yè)中對于成本管理工作都實現(xiàn)了全方位、動態(tài)性的全面管理方式，但是從我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)時間運行和成本管理情況來看，很多情況下對于成本管理這項工作內(nèi)容有錯誤的認(rèn)識，認(rèn)為只是與成本管理部門相關(guān)，但是從上面文章當(dāng)中對于所涉及的成本內(nèi)容來看，不僅是與成本管理部門有關(guān)，與工程管理部門以及設(shè)計管理部門都有重要聯(lián)系，因此只有將這些部門聯(lián)合起來對成本進行控制，全方位實現(xiàn)管理才能夠?qū)Τ杀具M行更好的控制，因此如何實現(xiàn)全員以及全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)工作的核心內(nèi)容。

（二）項目建設(shè)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中，在建設(shè)中所體現(xiàn)的問題主要是在招標(biāo)過程當(dāng)中，很多項目會出現(xiàn)熟人操作或者是一些利益相關(guān)人員去對工程進行把握，這樣不僅對于招標(biāo)工作的公平性嚴(yán)重?fù)p害，從事房地產(chǎn)企業(yè)的成本也會有所增加，對企業(yè)產(chǎn)生不利影響，現(xiàn)場管理當(dāng)中，簽證制度缺乏完善，成本控制和管理中面臨著非常大的困難，如果出現(xiàn)停工或者是返工的情況，成本是非常巨大的。

（三）未建立成本信息動態(tài)鏈接，成本超支

房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)過程非常漫長，同時成本中支出應(yīng)用范圍非常廣泛，但從目前的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理工作中，并沒有建立一個完整的信息鏈接，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中無法對成本管理和控制工作進行正確認(rèn)識，在第一時間內(nèi)無法完成管理工作，對日后成本管理工作有著更加深遠的影響，增加了成本管理工作的困難程度，同時也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本超支的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理的對策

（一）健全成本管理體系

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭近乎白熱化，企業(yè)為提高綜合競爭力，控制成本投入，必須進一步健全現(xiàn)有的成本管理體系，將成本核算與財務(wù)管理有機結(jié)合，在應(yīng)用財務(wù)管理方法的同時，融入經(jīng)營管理理念，提升經(jīng)營管理水平，奠定長期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理制度，完善財務(wù)科目的設(shè)置，通過優(yōu)化管理方法，使不同類型的房地產(chǎn)項目實現(xiàn)差別化核算。而且企業(yè)為實現(xiàn)精細化管理，還應(yīng)深入開展成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建設(shè)，廣泛收集項目數(shù)據(jù)，為成本管理與決策提供詳細的依據(jù)。

（二）加強對項目全過程的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)對成本的精細化管理依托于工程項目實施的具體過程，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細分項目的不同階段，對每個階段的成本管理提出具體目標(biāo)，制定科學(xué)的管理方法，然后逐一落實。在前期的立項階段必須加強可行性分析，從源頭避免盲目投資給企業(yè)帶來無法挽回的成本損失。進入方案策劃與設(shè)計階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對方案進行反復(fù)論證，在設(shè)計階段的修改，其成本損耗遠遠小于工程施工階段。工程施工現(xiàn)場更是成本管理的重中之重，無論是原材料的采購，還是施工質(zhì)量與工期的管控，以及工程變更，都應(yīng)當(dāng)以嚴(yán)格遵循設(shè)計圖紙、減少不必要的浪費為原則。即使進入后期的竣工結(jié)算階段，企業(yè)也要對結(jié)算審核給予足夠的重視。

（三）建立科學(xué)的成本考核約束機制

為增強各部門的責(zé)任意識，促進部門間的合作，使各部門上下能夠共同參與成本的精細化管理，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，企業(yè)要善于對成本管理的目標(biāo)加以分解，將成本管理工作落實到具體的部門，明確部門員工的成本管理責(zé)任及其考核目標(biāo)，用科學(xué)的考核體系發(fā)揮激勵和約束作用，促進成本管理由被動轉(zhuǎn)為主動。

綜上所述，成本管理是一項系統(tǒng)工作，直接關(guān)系著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有在人員組成、工作流程、管理工具、組織架構(gòu)等各個方面，找出適合市場及企業(yè)自身的模式，才能使整個房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理更為有效、可控。只有企業(yè)全員參與成本管理，才能及時、準(zhǔn)確地反饋項目成本的真實信息，讓企業(yè)及時做出精準(zhǔn)的調(diào)整與反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場脈搏，獲得更大利潤，避免不必要的損失，實現(xiàn)健康、快速地發(fā)展，立于不敗之地。

參考文獻

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