郭夢娟
受到國際金融危機(jī)的影響,目前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平呈現(xiàn)明顯的下降狀態(tài),在此情況下,也凸顯了房地產(chǎn)建筑成本控制的重要性。文章主要對基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動態(tài)控制進(jìn)行了分析和研究。
目前,我國對于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本控制研究還不夠深入,由于該行業(yè)建設(shè)周期較長,故實(shí)際施工過程中,不管是人工成本還是材料價格均會發(fā)生不可預(yù)計的變化,因此,急需對當(dāng)前的成本控制手段進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整,以此更好的適應(yīng)時代發(fā)展需求。
一、基于流程的成本控制方法概述
工程建設(shè)具有周期性、一次性等特征,其中,“一次性”便決定了工程項(xiàng)目建設(shè)過程中通常會面對不同的環(huán)境特征。施工之前的成本預(yù)算工作一般無法對工程所處實(shí)際環(huán)境進(jìn)行反映,更無法預(yù)知施工過程中可能會遇到的問題和阻礙。
基于流程的成本控制方式,簡單來說就是將產(chǎn)品分成不同的層次和階段,其難點(diǎn)在于,劃好層次和流程之后,要結(jié)合其實(shí)際特點(diǎn)選擇有效的成本控制辦法。該方式更加適合應(yīng)用于項(xiàng)目成本控制中,主要是因?yàn)樵摴ぷ饕话愣际前凑諉蝹€項(xiàng)目進(jìn)行歸集,進(jìn)而也降低了預(yù)算過程中考核責(zé)任單位的工作難度。另外,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的階段性特征,加之其周期性長、一次性等特征,故使得成本控制工作,無法像產(chǎn)品生產(chǎn)一樣的明確和清晰,故通常要求通過多種辦法進(jìn)行成本控制。
正常情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)歷竣工決算、物資采購、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目立項(xiàng)等幾個基本的流程。在每一個環(huán)節(jié)中,由于成本的性質(zhì)和所對應(yīng)的項(xiàng)目不同,故需要使用針對性的管理辦法,以此實(shí)現(xiàn)各管理工作的相互銜接,最終達(dá)到控制成本的終極目的。
二、基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動態(tài)控制
以目前現(xiàn)存成本控制理論以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成為基礎(chǔ)和核心,借助動態(tài)成本控制的基本思想,形成了全新的成本控制模型,即基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動態(tài)控制。具體分析如下:
(一)業(yè)務(wù)流程
考慮到成本管理過程中實(shí)際的工作和發(fā)展需求,通??蓪⒃擁?xiàng)目劃分成以下幾個階段:即立項(xiàng)、設(shè)計規(guī)劃、市場采購、施工以及竣工驗(yàn)收等等。各個環(huán)節(jié)具體的活動分析如下:
項(xiàng)目立項(xiàng)階段,具體的成本管理內(nèi)容如成本預(yù)算指標(biāo)、規(guī)章制度以及控制責(zé)任體系等等。在該環(huán)節(jié)中,需重點(diǎn)應(yīng)用事前控制。在規(guī)劃設(shè)計階段,主要負(fù)責(zé)對設(shè)計成本加以控制和管理,包括指標(biāo)的動態(tài)調(diào)整、階段性分析等等,在設(shè)計成本中,包括委托費(fèi)用、勘查費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用等等,同時也應(yīng)對施工和采購成本進(jìn)行估算和控制。在市場采購環(huán)節(jié),具體內(nèi)容包括部分費(fèi)用成本的階段性分析、指標(biāo)動態(tài)調(diào)整等等。在竣工交付階段中的成本管理活動主要就是對工程進(jìn)行總體分析。
(二)成本動態(tài)控制的內(nèi)容、原因及實(shí)現(xiàn)
1.成本動態(tài)控制內(nèi)容。具體包括以下幾個方面:第一,動態(tài)性成本控制,即項(xiàng)目某一要素的價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)時,則需立即對當(dāng)前的控制辦法加以改進(jìn)和調(diào)整。第二,成本指標(biāo)動態(tài)調(diào)整,即在某成本要素價格出現(xiàn)波動時,要求成本指標(biāo)也要隨之而改變,以此實(shí)現(xiàn)兩者的相互適應(yīng)。
2.成本控制原因。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的一次性和周期性等特征,決定了其必須要進(jìn)行動態(tài)化的成本控制。由于具有周期性長的特征,故直接延長了整個成本預(yù)算的周期,在此階段,不管是生產(chǎn)設(shè)備、材料,還是人工要素,其價格均不可避免的發(fā)生一定變化,進(jìn)而也增加了項(xiàng)目成本管理和控制的難度,無法對該工作的精準(zhǔn)性和全面性進(jìn)行保障。而正是因?yàn)樯鲜鲈虻拇嬖冢鸥右箜?xiàng)目成本控制具備一定的彈性。
3.成本動態(tài)內(nèi)控制的實(shí)現(xiàn)。結(jié)合具體的業(yè)務(wù)流程,通??捎幸韵聨追N途徑:一是在個別階段進(jìn)行隨時調(diào)整。例如,在市場采購環(huán)節(jié)中,由于某種物資的價格發(fā)生了變化,故在采購之前,需對相應(yīng)的成本目標(biāo)加以控制,重點(diǎn)考慮動態(tài)調(diào)整值。二是在某個階段的末尾進(jìn)行定期調(diào)整。例如,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段,隨著該工作開展的不斷深入,項(xiàng)目建設(shè)所需要的人工和物資定額也會愈發(fā)清晰,在此便需重新設(shè)定成本指標(biāo)。在市場采購環(huán)節(jié)中,當(dāng)物資價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出成本指標(biāo)時,則需對采購模式進(jìn)行調(diào)整,并以此調(diào)整采購模式,防止出現(xiàn)“串標(biāo)”的行為,提升采購的合理性,為建設(shè)企業(yè)節(jié)約成本。
三、結(jié)語
綜上所述,文章主要對基于流程的成本控制方法進(jìn)行了簡要分析,并對成本預(yù)算控制動態(tài)模型進(jìn)行了構(gòu)建。在該模型中,涉及到了事前、事中以及事后控制等方式,并對各環(huán)節(jié)具體的管理活動進(jìn)行了明確,這些這對于房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)成本控制工作具有著很關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)意義。