郝俊

摘要：為了解決房地產(chǎn)公司甲供材分散招采中固有的金額小、流程繁、渠道窄、易腐敗、不透明等問題，互聯(lián)網(wǎng)+時代的采購平臺應(yīng)運(yùn)而生。其強(qiáng)大的資源整合能力，還為分散招采人員專業(yè)素養(yǎng)的提高和職業(yè)道德的約束建立了良好的平臺基礎(chǔ)，為降低招采成本，拓寬招采渠道，規(guī)范招采市場提供了有力保障。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+ 分散招采 采購平臺

房地產(chǎn)公司甲供材招采中，招采金額占比重20%的零星項目，往往花費(fèi)招采人員80%的精力。金額雖小，項目繁多，招采流程等工作繁瑣。如何利用互聯(lián)網(wǎng)針對高頻次分散招采的甲供材，節(jié)省交易費(fèi)用；甲方如何才能充分了解技術(shù)和成本資料，當(dāng)面對供應(yīng)商時，甲方能擁有較強(qiáng)的主動權(quán)和話語權(quán)；甲方如何才能不斷提高招采人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，避免招采過程中的腐敗現(xiàn)象；如何節(jié)省交易時間，將更多的時間用于大金額集中招采的大型物資的招采研究。這些都是長期困擾房地產(chǎn)企業(yè)招采人員并亟待解決的問題。解決這些問題，才能保障招采工作的效率和質(zhì)量。

一、甲供材分散招采的概念及適用范圍

（一）甲供材分散招采的概念

房地產(chǎn)公司（以下簡稱甲方）甲供材指的是甲方供應(yīng)的建筑材料或者設(shè)備。甲供材的招采一般包括集中招采和分散招采兩種模式。大型房地產(chǎn)公司的集中招標(biāo)采購的建筑材料或設(shè)備，一般價值高，重要程度高、產(chǎn)品要求高、保證供應(yīng)率要求高，同時又只能依靠少數(shù)供應(yīng)商供貨?；蛘呶镔Y價值特征不突出，但招采數(shù)量巨大、種類多和規(guī)格多，容易形成規(guī)模效應(yīng)。一般和合作情況較好的供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以便獲得相對穩(wěn)定的質(zhì)量和有優(yōu)勢的價格。

而對于總價較低、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、供應(yīng)市場不成熟、技術(shù)復(fù)雜、新產(chǎn)品新技術(shù)或者個性化定制產(chǎn)品等集中招標(biāo)采購之外的建筑材料或設(shè)備一般采用分散招采模式。

（二）甲供材分散招采的適用范圍

大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般規(guī)定集中采購的材料設(shè)備范圍，分散采購的范圍由城市公司或者項目上自主確定。一般以下情況適用于分散招采。

1.材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，總價較低。分散招采適用于標(biāo)準(zhǔn)化程度低、技術(shù)要求低或總價較低的建筑材料設(shè)備。優(yōu)勢在于這種招采針對具體部門、分部，響應(yīng)速度較快，更能適應(yīng)新產(chǎn)品開發(fā)的快節(jié)奏。

2.材料設(shè)備的供應(yīng)市場不成熟，不易形成規(guī)模效應(yīng)。僅有個別項目采用的、或技術(shù)性復(fù)雜、供應(yīng)市場不成熟、差異較大的個性非標(biāo)材料設(shè)備也適合采用分散招采。

甲方很多產(chǎn)品都是第一次用，或者用過一次不再使用，比如某無錫公司某項目售樓部的海魚缸。當(dāng)時無錫市場只有一家做海魚養(yǎng)殖，并可以定做海魚缸的廠家，不存在規(guī)模效應(yīng)，也沒辦法標(biāo)準(zhǔn)化。如果該樓盤展示效果好，可能會得到其他同類別項目的效仿。

3.引進(jìn)新產(chǎn)品和新技術(shù)。除了個性化產(chǎn)品，新產(chǎn)品和新技術(shù)的引用也無法開展大面積集中招采，往往也是在試用或者展示效果良好的情況下，會在城市公司或者區(qū)域公司甚至全國范圍內(nèi)推廣。

一般企業(yè)經(jīng)常列入分散招采范圍的建筑材料設(shè)備有：

新型建筑材料設(shè)備或施工中不常使用的物資，如預(yù)應(yīng)力鋼絞線、新型防水卷材、展示區(qū)大型喬木、地方臨時供應(yīng)的小苗、辦公物品、樣板房軟裝，以及新產(chǎn)品、新技術(shù)、個性定制產(chǎn)品等。

二、甲供材分散招采的常規(guī)做法及弊端：

（一）采購人員親自到供應(yīng)商處采購

例如苗木招采，包括喬木、灌木、草花、草皮等。由于大型喬木等往往用于示范區(qū)、展示區(qū)或小區(qū)中央景觀帶，為了提升小區(qū)檔次，對其品種、樹齡、胸徑、冠幅要求比較高，最重要的是有漂亮的樹形。為了達(dá)到預(yù)期展示效果，招采人員除了對常規(guī)苗圃考察尋覓，往往需要深入山區(qū)找樹。這種零星招采效果大于一切。特別是中央景觀區(qū)的幾棵大樹，招采人員考察確定后還無法直接購買，經(jīng)常需要項目所在地地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人親自去看效果才能確定購買，進(jìn)而運(yùn)輸、移栽。此時的招采成本往往巨大。

此種采購方式的弊端主要有：

1.對供應(yīng)商的選擇余地小，無法進(jìn)行深入評估，控制能力弱，甲方很被動。由于貨源的特殊性和緊俏性，供應(yīng)商往往要求甲方先付現(xiàn)金才允許移栽。此時合同格式都不能采用甲方的固定格式，針對付款、維保等條款，要根據(jù)供應(yīng)商意見調(diào)整。

2.價格波動大，采購人員腐敗現(xiàn)象頻發(fā)。采購的商品不具有普遍性，樹形不同，即使胸徑相同，樹齡相同，價格都會相差很多。某重慶房地產(chǎn)開發(fā)公司苗木采購員采購行道樹，合同價為8000一棵，共計1000棵，合同金額為800萬元。第二年由于非供應(yīng)商原因部分樹木死亡，通過甲方開具變更單的方式，由供應(yīng)商補(bǔ)齊死亡的10棵同等規(guī)格行道樹。該供應(yīng)商預(yù)算員（原簽合同的預(yù)算人員已經(jīng)離職，現(xiàn)預(yù)算員為新員工）根據(jù)實際情況，報價800元一棵。甲方審核時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)報價800元一棵和原合同價存在巨大的差距。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，甲方苗木采購人員和供應(yīng)商原預(yù)算人員聯(lián)合作假，并收取回扣100萬元。在集團(tuán)審計監(jiān)察、城市公司財務(wù)、城市公司成本系統(tǒng)審計、集團(tuán)成本系統(tǒng)審計等多重審計情況下，仍然無法避免此類事件頻發(fā)。

3.采購物資質(zhì)量受制于采購人員的業(yè)務(wù)水平。采購人員本人的人脈資源和其采購渠道直接相關(guān)，采購渠道和過程不透明。

4.采購成本巨大。這種分散采購的甲供材量非常少，但是非常重要，傳統(tǒng)情況下，在確定供應(yīng)商之前必須進(jìn)行考察，考察一般包括設(shè)計部門相關(guān)人員，成本招采部門相關(guān)人員，工程部門相關(guān)人員甚至審計部門相關(guān)人員，除了其他方面，單純考察成本已經(jīng)非常高。

（二）供應(yīng)商根據(jù)甲方要求隨時供貨

再以苗木招采為例，小苗的招采可以通過考察，在項目所在地附近確定幾個固定的供應(yīng)商。除了正常的維護(hù)保養(yǎng)，由于季節(jié)、開盤節(jié)點(diǎn)、交房節(jié)點(diǎn)、甚至大型節(jié)假日的影響，招采數(shù)量和品種等跟隨市場營銷策略走，招采數(shù)量和品種往往比較零星。特別是在2015年和2016年房價上漲厲害的時候，開盤節(jié)點(diǎn)隨時調(diào)整，拿到預(yù)售證就急著開盤，并不講究節(jié)假日。供貨時間不能確定。endprint

此種采購方式的弊端主要有：

1.招采成本高。根據(jù)工程服務(wù)于營銷的理念，單次物資招采量不大，難以形成規(guī)模效益，甲方在談判時處于相對弱勢地位，從而導(dǎo)致招采費(fèi)用增加。直接導(dǎo)致甲方在該部分目標(biāo)成本不可控，實際成本超支嚴(yán)重，還會導(dǎo)致成本部門和工程部門管理混亂，工作人員工作量激增，疲于應(yīng)付。

2.流程過于自由，不易監(jiān)管。供應(yīng)商供貨急，單次供應(yīng)量少，每次的金額不大。在甲方審計管理流程上往往由于金額小，而不被重點(diǎn)審計。即使審計分散招采，由于面對過量的急單，為了避免開天窗的危機(jī)，臨時引進(jìn)新的高價供應(yīng)商供貨也是情有可原。導(dǎo)致分散招采流程混亂，付款著急，難以審計。

三、互聯(lián)網(wǎng)+時代甲供材分散招采的特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)品要求快速適應(yīng)市場，根據(jù)市場政策等快速調(diào)整物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品檔次及開發(fā)節(jié)點(diǎn)。大宗物品多數(shù)由施工單位招采，或者甲方集中采購。甲供材中的分散采購材料設(shè)備零散卻重要。而分散招采耗時耗力，在量上達(dá)不到要求，也得不到相應(yīng)的價格優(yōu)勢是其固有的缺點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)+時代卻能幫助分散招采實現(xiàn)招采過程透明、招采渠道多樣、招采人員素質(zhì)不斷提升。

通過建立招采聯(lián)盟的方式，集中各大網(wǎng)絡(luò)或者自媒體的資源優(yōu)勢。運(yùn)用招采平臺打通各個房地產(chǎn)公司的采購壁壘。各個地產(chǎn)公司的招采精英在同一個平臺上共享招采資源，以及對產(chǎn)品的使用感受，新供應(yīng)商的合作情況，一切變得透明而簡單。

有了招采聯(lián)盟，供應(yīng)商無法針對每個招采商制定不同價格，沒有價格歧視，價格變得透明。過程的透明和信息的充分交換，使得采購人員沒有機(jī)會腐敗，供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量均一，促使市場經(jīng)濟(jì)活動的效率提高很多。

四、互聯(lián)網(wǎng)+時代甲供材分散招采案例

在此之前，也有利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行招采的案例，主要針對的是大型建材的集中招采。例如創(chuàng)立于1999年的中城聯(lián)盟。當(dāng)時確定的使命是改善信息共享、提供聯(lián)盟培訓(xùn)、進(jìn)行聯(lián)合招采及聯(lián)合融投資。2000年12月1日，旨在為多家房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)提供建材招采服務(wù)的中城聯(lián)盟建材聯(lián)合招采網(wǎng)站構(gòu)建完成。然而，盡管聯(lián)合招采是一件有益于提高招采管理效益的好事，但因為聯(lián)合招采執(zhí)行層面具有頗多問題，真正的聯(lián)合招采非常少。2011年6月8日，朗詩集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、云南俊發(fā)、河南建業(yè)、新地集團(tuán)、青島天泰等7家房地產(chǎn)企業(yè)的招采負(fù)責(zé)人和電梯工程師齊聚于青島，通過多方洽談，成功實施了電梯項目的聯(lián)合招采。中城聯(lián)盟在聯(lián)合招采的平臺上才邁出實質(zhì)性的一步。

隨著互聯(lián)網(wǎng)+時代的到來，更多、更強(qiáng)大的整合資源能力的招采平臺應(yīng)運(yùn)而生。

（一）中國房地產(chǎn)采購平臺簡介

中國房地產(chǎn)采購平臺（網(wǎng)址為：http：//cg.dichan.com/）由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中房研協(xié)優(yōu)采信息技術(shù)有限公司承辦，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院為唯一技術(shù)支持單位，以優(yōu)化采購成本、提升建筑品質(zhì)為宗旨，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈對接的B to B交易平臺。在中房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)開設(shè)網(wǎng)絡(luò)入口。微信公眾號為caigoupingtai。

該優(yōu)采平臺充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的優(yōu)勢，聯(lián)合各大資源網(wǎng)站和自媒體。即：優(yōu)采=易居（最大的服務(wù)機(jī)構(gòu)）+新浪（最大的門戶網(wǎng)站）+樂居（最大信息交易平臺）+CRIC克爾瑞（最大數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)）+中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（簡稱‘中房協(xié)”，住建部注冊，最具權(quán)威房地產(chǎn)協(xié)會）+新浪地產(chǎn)（房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源整合第一傳媒）+智庫（互聯(lián)網(wǎng)最大的房地產(chǎn)在線知識分享平臺）+商學(xué)院（招采人自己的深造學(xué)堂）+人才庫（專一對口招采人的招聘網(wǎng)）+優(yōu)采金服（解決供需雙方資金痛點(diǎn)）+百度地產(chǎn)百科+房教中國+3-祖昱（優(yōu)采負(fù)責(zé)人、易居執(zhí)行總裁、新易居CEO）。如圖1：優(yōu)采平臺資源整合圖所示：

（二）對房地產(chǎn)甲供材分散招采的影響

利用互聯(lián)網(wǎng)+時代的資源整合優(yōu)勢，分散招采瑣碎復(fù)雜的工作得到很大的助力。

1.通過該平臺，分散招采的新技術(shù)、新工藝會第一時間發(fā)布并組織招采人員培訓(xùn)『學(xué)習(xí)了解新技術(shù)，參觀實際工程案例。直接解決了分散招采中，招采人員對新技術(shù)新工藝不了解，招采過程被動、無成功案例可供參考的問題；也有利于招采人員的專業(yè)知識更新積累。

2.新供應(yīng)商通過該平臺報名，登記信息，并接受中國房地產(chǎn)采購平臺考察團(tuán)的考察。平臺通過微信等方式直播考察過程，發(fā)布考察結(jié)果。該供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫是所有甲方招采人員非常重要的參考信息。直接解決了分散招采考察成本巨大的問題；同時使得不良供應(yīng)商無處遁形，真實實力展示在所有招采人員的眼前。信息的透明化，也避免了招采人員和供應(yīng)商聯(lián)合欺騙甲方的行為發(fā)生。

3.各房地產(chǎn)公司通過該平臺等級注冊招標(biāo)信息，能快速得到相關(guān)供應(yīng)商的反饋，直接解決了分散采購供應(yīng)商渠道窄、競爭不充分的問題。各房地產(chǎn)公司還可以聯(lián)合在該平臺發(fā)布采購清單，公布入圍標(biāo)準(zhǔn)，邀請各供應(yīng)商在線報名，接受考察并參加招標(biāo)。相比以往到甲方項目所在地報名，節(jié)約了甲乙雙方的時間并大大擴(kuò)大了供應(yīng)渠道。各房地產(chǎn)公司聯(lián)合發(fā)布采購信息，更能多角度考察供應(yīng)商，打破了分散招采過程中信息溝通不暢的的壁壘；聯(lián)合采購更是增加了威懾力，供應(yīng)商輕易不會向采購人員行賄；聯(lián)合采購消除了企業(yè)單獨(dú)分散采購的量小、無規(guī)模效應(yīng)、無價格優(yōu)勢的缺點(diǎn)，使得價格更加透明合理。

4.通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈公眾號進(jìn)行供應(yīng)商自媒體影響力測評，不斷促進(jìn)各個供應(yīng)商互相借力互相學(xué)習(xí)。招采人員對供應(yīng)商的了解愈加深入，增強(qiáng)招標(biāo)采購時的判斷力。

5.分區(qū)域建立的千人招采專業(yè)人員QQ群和五百人左右的招采專業(yè)人員微信群更是能實時分享新材料、新技術(shù)、新設(shè)備的使用感受；對各個供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量、配合情況、售后服務(wù)等隨時掌握。

綜上所述，互聯(lián)網(wǎng)+時代使得陽光照到招采的各個角落，一直以來處于灰暗地帶的分散采購變得透明。通過互聯(lián)網(wǎng)的資源整合，流程更正規(guī)、采購渠道更寬、招采成本越來越低。通過招采平臺提供的各種培訓(xùn)考察機(jī)會，采購人員的專業(yè)素養(yǎng)得到很大提升，職業(yè)道德得到監(jiān)督。分散招采這項高協(xié)同性的工作，必將越來越規(guī)范、越來越簡單。endprint