摘要：本文簡(jiǎn)單介紹了我國(guó)地方政府住房限購(gòu)政策的內(nèi)容和目標(biāo)，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析和邏輯推理方法研究了住房限購(gòu)政策是如何推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的，指出單純的住房限購(gòu)政策是不可能有效控制房?jī)r(jià)上漲，必須綜合運(yùn)用增加供給、限制地價(jià)、抑制需求和引導(dǎo)城市發(fā)展的多種措施才能有效控制房?jī)r(jià)的非理性上漲。

關(guān)鍵詞：地方政府；住房限購(gòu)；擴(kuò)散效應(yīng)；政府失靈

1 引言

從1998年我國(guó)實(shí)行住房制度貨幣化改革至今已經(jīng)20年，這20年間，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格突飛猛進(jìn)，北上廣深一線城市幾乎漲價(jià)20倍，其他三四線城市的住房?jī)r(jià)格也漲了十倍左右。為了抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，我國(guó)政府每間隔幾年都會(huì)出臺(tái)新一輪的住房?jī)r(jià)格調(diào)控措施，幾乎所有地方政府的調(diào)控措施都把限購(gòu)作為調(diào)控不二“法寶”。但是從近20年的限購(gòu)政策與住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的關(guān)系來看，每一輪限購(gòu)帶來的只是住房?jī)r(jià)格的短時(shí)間下降，但是限購(gòu)城市周邊非限購(gòu)城市的住房?jī)r(jià)格卻在上漲，與限購(gòu)城市住房?jī)r(jià)格的差距越來越小。周而復(fù)始，這種住房漲價(jià)擴(kuò)散效應(yīng)越來越明顯，最終發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策不但沒有抑制限購(gòu)城市的住房?jī)r(jià)格，還抬高了非限購(gòu)城市的住房?jī)r(jià)格，非限購(gòu)城市住房?jī)r(jià)格的上漲，再一次催生限購(gòu)城市住房?jī)r(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致地方政府通過限購(gòu)政策抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的政策目標(biāo)落空。

2 地方政府住房限購(gòu)政策內(nèi)容與目標(biāo)

2.1地方政府住房限購(gòu)政策的內(nèi)容

（1）區(qū)域限購(gòu)。一線城市高度發(fā)達(dá)，極個(gè)別一線城市區(qū)域小面積小，實(shí)行全部區(qū)域限購(gòu)，如深圳等；絕大部分一線城市也有欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要實(shí)行主城區(qū)限購(gòu)，遠(yuǎn)城區(qū)有限限購(gòu)，如廣州的增城區(qū)至今非本地居民限購(gòu)住房一套。

（2）戶籍限購(gòu)。戶籍限購(gòu)就是擁有本市戶籍居民一般不限購(gòu)第一套住房和第二套改善性住房，但非本市戶籍居民原則上限購(gòu)，除非符合繳納個(gè)稅年限或者繳納社保年限才具有購(gòu)買一套住房資格，如廣州市外地居民需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或者繳納5年社保才具有購(gòu)房資格。

（3）家庭已購(gòu)住房限購(gòu)。住房主要在“住”，現(xiàn)在城市家庭多以核心家庭模式為主，家庭成員有限，家庭擁有的一套住房基本能夠滿足家庭成員居住的需要，但不排除不能滿足需要的情況，因此對(duì)具有改善性住房需求的家庭實(shí)行限貸不限購(gòu)，如廣州市規(guī)定，已經(jīng)還清住房貸款的家庭二套房首付不低于30%，沒有還清住房貸款的家庭，二套房首付不低于70%；全面禁止居民購(gòu)買第三套住房。

2.2地方政府住房限購(gòu)政策的目標(biāo)

（1）完成中央政府的任務(wù)。住房?jī)r(jià)格上漲過快已經(jīng)是社會(huì)共識(shí)，特別是已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)工資收入比，對(duì)工薪階層形成巨大壓力，媒體和相關(guān)專家也對(duì)住房?jī)r(jià)格過快上漲表現(xiàn)出擔(dān)憂，中央政府三令五申要求抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲。在此背景下地方政府出臺(tái)住房限購(gòu)政策，與其說是對(duì)社會(huì)關(guān)切的回應(yīng)，不如說是迫于上級(jí)政府的壓力。因此，地方政府住房限購(gòu)政策的目標(biāo)是為了完成中央政府交給的任務(wù)。

（2）緩解供需關(guān)系。在假定供給住房數(shù)量不變的情況下，禁止本地戶籍居民購(gòu)買三套住房，限制非本地戶籍居民購(gòu)買住房，就會(huì)抑制需求，進(jìn)而緩解供需矛盾。

（3）控價(jià)而非降價(jià)。地方政府的土地財(cái)政致使城市土地拍賣的價(jià)格越來越高，加上人工成本、材料成本的上漲，住房?jī)r(jià)格不能違背價(jià)格規(guī)律單方面下降。住房本質(zhì)上屬于商品房，自主定價(jià)是商品的基本屬性，政府不能決定住房?jī)r(jià)格必須下跌。綜合來看，限購(gòu)是控價(jià)而非降價(jià)。

3擴(kuò)散效應(yīng)與住房?jī)r(jià)格上漲關(guān)系

3.1擴(kuò)散效應(yīng)與住房?jī)r(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)

擴(kuò)散效應(yīng)是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得主岡納？繆爾達(dá)爾提出的概念，其基本意思是指“所有位于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張中心的周圍地區(qū)，都會(huì)隨著與擴(kuò)張中心地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的改善等情況，從中心地區(qū)獲得資本、人才等，并被刺激促進(jìn)本地區(qū)的發(fā)展，逐步趕上中心地區(qū)”。住房?jī)r(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)是指隨著中心城市房?jī)r(jià)的價(jià)格上漲，中心城市周邊地區(qū)及城市的住房也會(huì)逐步上漲，由于中心城市住房限購(gòu)，購(gòu)房需求被迫轉(zhuǎn)移到限購(gòu)城市周邊城市，從而導(dǎo)致周邊城市住房?jī)r(jià)格逐步縮小與中心城市的房?jī)r(jià)差距，周邊城市房?jī)r(jià)上漲反過來推動(dòng)限購(gòu)城市住房?jī)r(jià)格上漲。

3.2住房?jī)r(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)分析

擴(kuò)散效應(yīng)是由價(jià)格溢出效應(yīng)、需求擠壓效應(yīng)和價(jià)格反推效應(yīng)構(gòu)成，需求和價(jià)格兩種要素在中心城區(qū)和周邊區(qū)域之間通過三種效應(yīng)在中心城區(qū)和周邊地區(qū)反復(fù)進(jìn)行。如圖1所示。

圖1：中心城市與周邊城市擴(kuò)散效應(yīng)示意圖

（1）價(jià)格溢出效應(yīng)?！八^溢出效應(yīng)是指一個(gè)組織在進(jìn)行某項(xiàng)活動(dòng)時(shí)，不僅會(huì)產(chǎn)生活動(dòng)所預(yù)期的效果，而且會(huì)對(duì)組織之外的人或社會(huì)產(chǎn)生的影響”。具體到城市房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)是指隨著中心城市房?jī)r(jià)的上漲，周邊地區(qū)和周邊城市的房?jī)r(jià)受此影響也會(huì)隨著上漲。

（2）需求擠出效應(yīng)。“擠出效應(yīng)指一個(gè)相對(duì)平衡的市場(chǎng)上，由于供應(yīng)、需求有新的增加，導(dǎo)致部分資金從原來的預(yù)支中擠出，而流入到新的商品中”。需求擠出效應(yīng)就是隨著我國(guó)各地方政府限購(gòu)政策的出臺(tái)，中心城市實(shí)行限購(gòu)越來越嚴(yán)格，很多在中心城市工作和生活的潛在購(gòu)房者不具有購(gòu)房資格，由于漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈和具有一定的替代性，潛在購(gòu)房者在中心城市購(gòu)房的需求就被逐步擠出流到周邊城市，周邊城市房?jī)r(jià)隨著購(gòu)買者越來越多而逐步上漲，與中心城市的房?jī)r(jià)差距越來越小。

（3）價(jià)格反推效應(yīng)。價(jià)格反推效應(yīng)是指在周邊城市房?jī)r(jià)上漲過程中，中心由于城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和交通條件、教育資源等公共產(chǎn)品與服務(wù)均優(yōu)于周邊城市，性價(jià)比遠(yuǎn)高于周邊城市，中心城市的房?jī)r(jià)具有強(qiáng)烈地上漲預(yù)期，周邊城市和中心城市房?jī)r(jià)差距越小，中心城市房?jī)r(jià)上漲空間就越大，在這種預(yù)期下推動(dòng)下，中心城市的房?jī)r(jià)逐步上漲，與周邊城市的房?jī)r(jià)差距再次拉大。

4 結(jié)論與建議

4.1結(jié)論

住房限購(gòu)政策的出臺(tái)基于供需關(guān)系的宏觀調(diào)控，基本邏輯是抑制需求就能夠控制房?jī)r(jià)的過快上漲，而不是綜合供給和需求之間的關(guān)系，因此住房限購(gòu)政策從政策出臺(tái)到實(shí)施就帶有明顯的缺陷。根據(jù)價(jià)格的基本規(guī)律，價(jià)格受供給和需求兩個(gè)方面的影響，不增加供給，僅抑制需求而且需求還在不斷增加的情況下，是不可能真正抑制價(jià)格上漲。endprint

通過價(jià)格溢出效應(yīng)、需求擠壓效應(yīng)和價(jià)格反推效應(yīng)的關(guān)系分析可以發(fā)現(xiàn)，在限購(gòu)城市的需求不能獲得滿足的時(shí)候，需求會(huì)以另外的形式獲得滿足，但是限購(gòu)城市的供給沒有增加，非限購(gòu)城市的供給也沒有刻意的增加，但是非限購(gòu)城市的需求卻不可避免的增加，且幅度巨大。同時(shí)限購(gòu)城市的供給不變或變化不大，需求卻與日俱增，限購(gòu)城市的地價(jià)、薪酬水平、物價(jià)水平和公共服務(wù)均高于非限購(gòu)城市，在比較效應(yīng)作用下，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)在非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)的推動(dòng)下上漲。

因此，地方政府的住房限購(gòu)政策是不可能真正抑制房?jī)r(jià)上漲，只是暫時(shí)緩解限購(gòu)城市的住房?jī)r(jià)格上漲，但卻導(dǎo)致周邊非限購(gòu)城市住房?jī)r(jià)格的過快上漲，沒有真正解決問題住房?jī)r(jià)格上漲問題，準(zhǔn)確地說，只是轉(zhuǎn)移了問題發(fā)生區(qū)域而非解決問題。

4.2建議

（1）增加供給是解決住房?jī)r(jià)格過快上漲的根本手段。如前所述，價(jià)格受供需關(guān)系的影響，增加供給必然會(huì)抑制價(jià)格上漲，但前提是增加供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求增加程度或者供過于求，這在我國(guó)大城市土地資源高度緊缺的背景下是不可能的，因此必須配合抑制需求才能起到作用。

（2）限制地價(jià)是解決住房?jī)r(jià)格過快上漲的直接手段。我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格過快上漲與城市土地價(jià)格過快上漲有關(guān)，土地價(jià)格上漲過快，加上人工成本和材料成本的穩(wěn)步上漲，想讓住房?jī)r(jià)格不漲明顯違反價(jià)格規(guī)律和價(jià)值規(guī)律，因此，限制地價(jià)上漲可以最直接的解決住房?jī)r(jià)格過快上漲。

（3）抑制需求是解決住房?jī)r(jià)格過快上漲的行政手段。住房本質(zhì)上是商品，商品的買賣是市場(chǎng)行為，供需雙方形成價(jià)格合意即可進(jìn)行買賣。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的政府應(yīng)該維護(hù)公平交易，而不應(yīng)該限制交易對(duì)象，住房限購(gòu)其實(shí)質(zhì)是限制交易對(duì)象，是對(duì)市場(chǎng)規(guī)則的粗暴干預(yù)和破壞。

（4）引導(dǎo)城市發(fā)展是解決住房?jī)r(jià)格過快上漲的市場(chǎng)手段。如前所述，消費(fèi)者在大城市買房的動(dòng)力來自于大城市優(yōu)良的公共產(chǎn)品（服務(wù)）和優(yōu)越的就業(yè)環(huán)境和薪酬水平，我國(guó)目前最嚴(yán)重的城市問題就是大城市嚴(yán)重“營(yíng)養(yǎng)過?！?、小城市“營(yíng)養(yǎng)不良”的問題，因此，引導(dǎo)我國(guó)城市均衡發(fā)展，逐步縮小城市之間發(fā)展差距，使新老人力資源都可以就近就業(yè)而不犧牲職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、不減少個(gè)人薪酬待遇，同時(shí)能夠享受同等的公共產(chǎn)品（服務(wù)）。由于大城市過高的房?jī)r(jià)和生活成本，人力資源會(huì)自由地向性價(jià)比高的城市流動(dòng)，市場(chǎng)的問題還是交給市場(chǎng)來解決。

王天才（1976——），男，長(zhǎng)江大學(xué)2014級(jí)工商管理碩士，研究方向，戰(zhàn)略管理。endprint