【摘 要】在我國經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程不斷深入的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)隨之實(shí)現(xiàn)了極大程度的發(fā)展，且房地產(chǎn)項目的投資與開發(fā)也已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中的重要內(nèi)容，特別是在房地產(chǎn)市場日趨復(fù)雜的背景之下，對于房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)評價工作也提出了越來越高的要求，針對其過程中存在的問題采取有效對策，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)保障。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；經(jīng)濟(jì)評價；問題

一、前言

房地產(chǎn)作為國家的剛需消費(fèi)項目，在近幾年中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)迅猛的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場復(fù)雜性的日益增大，使得房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)評價工作面臨著一定的挑戰(zhàn)；與其他產(chǎn)品相比較而言，房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)上具有其自身鮮明的特點(diǎn)，又進(jìn)一步加大了項目經(jīng)濟(jì)評價工作的難度?；诖?，本文首先對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價中存在的問題進(jìn)行了簡要分析，之后總結(jié)了在經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)注意的問題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價中存在的問題

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作中存在的問題集中體現(xiàn)在以下幾方面：

1.對經(jīng)濟(jì)評價工作缺乏正確的認(rèn)識

對房地產(chǎn)投資項目開展必要的經(jīng)濟(jì)評價是做出正確決策的重要依據(jù)，且經(jīng)濟(jì)評價工作在房地產(chǎn)市場開放之初就被引入，然而，無論是地方政府、開放商，還是業(yè)內(nèi)人士，都忽略了經(jīng)濟(jì)評價工作的重要性。

2.經(jīng)濟(jì)評價內(nèi)容不合理，方法不科學(xué)

經(jīng)濟(jì)評價工作的開展需要緊緊圍繞房地產(chǎn)投資項目，其目的在于服務(wù)開放商，然而，為了牟取利益，在評價內(nèi)容上往往會進(jìn)行隨意更改，對各個方面并沒有進(jìn)行深入的調(diào)查研究，且評價方法的采取也較為單一，使得評價結(jié)果的科學(xué)性無法得到保證。

3.經(jīng)濟(jì)評價尚未建立有效機(jī)制

一方面，經(jīng)濟(jì)評價工作中的主觀色彩較為強(qiáng)烈，將失敗原因歸結(jié)于不可控的外界因素，進(jìn)而導(dǎo)致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場分析，忽略市場調(diào)研數(shù)據(jù)的作用；另外，對于項目中存在的不確定性因素也沒有予以重視，使得投資風(fēng)險加大。

4.經(jīng)濟(jì)評價工作人員素質(zhì)較低

從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來看，其工作人員較多，但是專門從事經(jīng)濟(jì)評價工作的專業(yè)人員較少，且負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評價的工作人員的綜合素質(zhì)較低，在開展經(jīng)濟(jì)評價工作時的主觀性較強(qiáng)，同樣影響了評價結(jié)果。

三、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)注意的問題

1.建立完善的經(jīng)濟(jì)評價體系

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作的高效開展應(yīng)依托于完善的經(jīng)濟(jì)評價體系，這對于提高經(jīng)濟(jì)評價的合理性、科學(xué)性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容予以明確，對經(jīng)濟(jì)評價的指標(biāo)予以規(guī)范和細(xì)化，包括盈利能力、資產(chǎn)情況、收支水平等；其次，要對經(jīng)濟(jì)評價的形式予以完善，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價和經(jīng)濟(jì)評估二者之間的有機(jī)結(jié)合，充分考慮專家的意見，從而增強(qiáng)決策的科學(xué)性；再次，對經(jīng)濟(jì)評價軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經(jīng)濟(jì)評價工作。

2.重視對關(guān)鍵要素的影響分析

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作的開展還應(yīng)該對關(guān)鍵要素予以高度的重視，明確關(guān)鍵要素有哪些，并對關(guān)鍵因素和不確定因素的變化情況予以實(shí)時的關(guān)注，從根本上對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險程度予以把握。例如，在對整體財務(wù)分析評估體系予以建立時應(yīng)立足于整體盈利預(yù)測、總體資本投入和資本資產(chǎn)配置情況以及自主資金投資回報率這三個方面。同時，圍繞項目投入和產(chǎn)出類關(guān)鍵要素對整體盈利的影響進(jìn)行彈性分析。另外，還要分析項目潛在的期權(quán)價值等。

3.充分發(fā)揮市場調(diào)查的作用

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作應(yīng)注意的問題還體現(xiàn)在充分發(fā)揮市場調(diào)查作用的層面之上?？茖W(xué)的分析和系統(tǒng)的論證是經(jīng)濟(jì)評價中的基本環(huán)節(jié)，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實(shí)踐調(diào)查，對市場情況予以較好的把握，如項目的社會環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景等，對獲取到的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行細(xì)致的分析和處理，在此基礎(chǔ)之上對投資項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，從源頭降低投資風(fēng)險。

4.加大經(jīng)濟(jì)評價人才隊伍培養(yǎng)

加大人才隊伍的培養(yǎng)是提升房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價水平的另一有效對策。其一，應(yīng)使得經(jīng)濟(jì)評價工作人員正確的認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價的重要性，及其所占據(jù)的地位；其二，對經(jīng)濟(jì)評價工作人員開展必要培訓(xùn)，使之掌握科學(xué)的評價方法，提高其使用經(jīng)濟(jì)評價軟件的能力，制定切實(shí)可行的方案；其三，要進(jìn)一步完善人才引入機(jī)制，如激勵機(jī)制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)評價一方面與經(jīng)濟(jì)效益的獲取具有直接的聯(lián)系，是決策敲定的重要依據(jù)；另一方面，經(jīng)濟(jì)評價是政府部門對房地產(chǎn)項目開展審批的重要參考，是金融機(jī)構(gòu)審批貸款的條件之一，經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果甚至?xí)绊懙缴鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)，對其經(jīng)濟(jì)評價工作中存在的實(shí)際問題予以透徹的分析，在此基礎(chǔ)之上對應(yīng)注意的問題予以全面的把握，從根本上推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

馬慶（1975—），男，籍貫：江蘇省徐州市人，漢族，職稱：經(jīng)濟(jì)師，本科，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、工程項目投資。