劉偉

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)體制中的頂梁柱和生力軍，是各行各業(yè)的領(lǐng)路先鋒。我國經(jīng)濟(jì)總量的快速增長，離不開房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。而控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量也日益重要。鑒于此，本文首先闡述了本行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的必要性，并詳細(xì)剖析了項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量控制

1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的必要性

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目最關(guān)鍵的部分，即建筑工程的質(zhì)量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點(diǎn)闡述，如果開發(fā)商有著出色的質(zhì)量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個(gè)階段進(jìn)行良好的質(zhì)量控制。首先，在施工的設(shè)計(jì)階段，能積極的參與到設(shè)計(jì)方案中，對設(shè)計(jì)方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準(zhǔn)備階段，能夠控制建筑原材料的質(zhì)量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象。再次，在施工的實(shí)施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時(shí)刻保證每個(gè)現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術(shù)人員監(jiān)督和指導(dǎo)。最后在工程施工完成后，要從每個(gè)細(xì)節(jié)出發(fā)，檢驗(yàn)施工的質(zhì)量，完美收尾整個(gè)施工項(xiàng)目?？偠灾?，開發(fā)商不能一味的追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而節(jié)約原材料的成本：不能一味追求工程效率，從而過分壓縮工期：不能無視項(xiàng)目的管理質(zhì)量，從而將工程的質(zhì)量工作全部交給施工方處理。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制是非常具有必要性的。只有做好質(zhì)量控制工作，才能保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質(zhì)量。

2當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建沒方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，直接決定著擬定開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手：

3.1建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。

3.2制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃，充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施給予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。

3.3建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評審制度，建立評審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾菲法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制措施

4.1項(xiàng)目前期質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理首先需要制定一套項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度計(jì)劃，定位建筑工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，完善質(zhì)量管理的體系，把計(jì)劃分解成若干個(gè)細(xì)小的目標(biāo)，逐一實(shí)現(xiàn)。除此之外前期的質(zhì)量管理還包括工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管小組的建立。將施工中的骨干力量和技術(shù)人員組織成項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管小組，采納每個(gè)人合理的建議，用科學(xué)的方法進(jìn)行評審，可以有效保證工作質(zhì)量。

4.2施工階段的質(zhì)量管理

（1）建筑材料的質(zhì)量管理。建筑材料的質(zhì)量會從根本上決定整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，所以說施工階段中，建筑材料的質(zhì)量管理是必不可少的。在材料的采購過程中，要從正規(guī)的廠家購買質(zhì)量合格的原材料，細(xì)致檢查，嚴(yán)禁出現(xiàn)有瑕疵、不符合標(biāo)準(zhǔn)的殘次品，或者是與施工所需的規(guī)格不符合的材料。材料的運(yùn)輸過程中，不能放松警惕，以免在運(yùn)輸途中出現(xiàn)原材料的破損。對于已經(jīng)存放于施工現(xiàn)場的材料，要定時(shí)采用抽樣調(diào)查的方式，確保原材料的質(zhì)量合格率。（2）開展技術(shù)交底工作。對于施工人員來說，技術(shù)的交底工作是至關(guān)重要的。技術(shù)人員要有序的開展技術(shù)交底工作，具體將項(xiàng)目的基本施工方法、新型材料的功效、引進(jìn)的新技術(shù)的運(yùn)用以及容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)細(xì)致入微的、全方位的傳授給下面的工程施工人員。因?yàn)榧夹g(shù)交底工作能讓施工人員對項(xiàng)目的要求、工程的施工技術(shù)有具體的學(xué)習(xí)，所以說項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制是離不開技術(shù)交底工作的。（3）著重新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用。現(xiàn)在越來越多的新型技術(shù)、材料等被相繼開發(fā)和應(yīng)用。與傳統(tǒng)的施工技術(shù)相比，新技術(shù)有著多種優(yōu)點(diǎn)，比如說材料成本的節(jié)省、施工效率的提高、施工質(zhì)量的提高等。因此，我們要重視各種新型技術(shù)的開發(fā)，并有效應(yīng)用到實(shí)際施工過程中，做到與先進(jìn)工藝技術(shù)及時(shí)接軌，攻克傳統(tǒng)的技術(shù)難關(guān)。

4.3竣工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目整體竣工后，依然要嚴(yán)格做好竣工階段的質(zhì)量控制。對于整個(gè)工程項(xiàng)目來說，要分部、分項(xiàng)的根據(jù)相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定和驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，必須完全按照標(biāo)準(zhǔn)要求檢查每個(gè)細(xì)節(jié)，重點(diǎn)關(guān)注易發(fā)生質(zhì)量問題的部分，確保工程的質(zhì)量能滿足合同的相關(guān)要求，達(dá)到相應(yīng)的合格率。對于涉及到施工機(jī)密的資料文件要嚴(yán)格復(fù)查，確保其完整性，這是為了信息的安全保密性和工程的重視程度所做的必要階段。抽樣調(diào)查工程的主要功能的實(shí)用性，因?yàn)楣こ添?xiàng)目的實(shí)用性是人民群眾最重視的內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目施工的意義所在。抽查工作要保證合理、隨機(jī)和嚴(yán)謹(jǐn)，不僅要對整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行全方面的檢查，也要分部、分項(xiàng)的檢查驗(yàn)收。通過對分部、分項(xiàng)驗(yàn)收的結(jié)果，與相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相比較，綜合評判出工程項(xiàng)目是否達(dá)到合同規(guī)定的要求：建筑是否安全、功能是否完善、造型是否美觀等。最后，組織召開質(zhì)量評定會議，由參加工程驗(yàn)收的各部門人員組成，排除個(gè)別不同意見和主觀看法，綜合討論來確定工程的最后評定結(jié)果和質(zhì)量評價(jià)。

5結(jié)語

房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理需要理論上項(xiàng)目管理的相關(guān)知識和實(shí)際中的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，這樣才能是項(xiàng)目管理工作更科學(xué)、更合理、更有效。在當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機(jī)會，做好項(xiàng)目管理的質(zhì)量工作，才能為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳毅志.論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的問題與對策[J].中華民居，2011.

[2]肖正祥.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探討[J].科技風(fēng)，2011.

[3]馬廣玉.談對如何搞好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011endprint