杜天鴿

【摘 要】 在降低首付款比例的政策出臺(tái)前，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以稱作一種泡沫經(jīng)濟(jì)。因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高，而且有不斷上升的趨勢(shì)，這種現(xiàn)象在一線城市里尤為明顯。在中國(guó)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，超出了一些人的能力范圍，許多普通人沒(méi)有能力負(fù)擔(dān)買房子的費(fèi)用，而房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)原因是有過(guò)多的投機(jī)者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管這些投機(jī)者可能并不真正需要這些房子。在這種情況下，政府決定采取降低首付款比例的措施來(lái)讓更多人可以買得起房子，也就意味著讓更多的人可以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的最低入門標(biāo)準(zhǔn)。這項(xiàng)政策旨在通過(guò)減少房屋庫(kù)存和促進(jìn)資本流通來(lái)改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)狀。盡管這項(xiàng)政策可以引導(dǎo)一些人購(gòu)買房子，提高購(gòu)買力，但是這項(xiàng)政策并不能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀做出根本性的改變。而且政府實(shí)施這一政策是試圖用偏低的首付款比例來(lái)刺激需求而不是著眼于最基本的供給與需求的關(guān)系。因此，這項(xiàng)降低首付款比例的政策并不能從根本上改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，其積極作用也很有限。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)過(guò)高；住房需求；泡沫經(jīng)濟(jì)

中國(guó)現(xiàn)在正在經(jīng)歷很嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和很多產(chǎn)業(yè)的商品和服務(wù)都有著緊密的聯(lián)系，也就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)狀況都有重要影響。Howard Yu 曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“中國(guó)現(xiàn)在有1300萬(wàn)空置的房子，有這些大量閑置房子的城市被稱作是中國(guó)的鬼城，中國(guó)現(xiàn)在有很大一部分新建城市區(qū)域有著完整的商場(chǎng)，中心廣場(chǎng)，體育場(chǎng)，前衛(wèi)設(shè)計(jì)的行政樓，奢華的公寓和別墅以及所有提供生活居住便利的配套設(shè)施，但是這些區(qū)域并沒(méi)有人居住”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)狀已經(jīng)帶來(lái)了非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。這種現(xiàn)狀導(dǎo)致了很多爛尾樓的產(chǎn)生，而這些爛尾樓的存在不僅導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)而且使銀行積壓了很多不良貸款。除了導(dǎo)致?tīng)€尾樓的產(chǎn)生，房地產(chǎn)泡沫也導(dǎo)致了過(guò)高的房?jī)r(jià)，使得一部分人負(fù)擔(dān)不起買房子的費(fèi)用。根據(jù) Ehomeday 的一些數(shù)據(jù)來(lái)看，“在上海，從2015年開(kāi)始截止到2015年10月，二手房的價(jià)格增長(zhǎng)了8.31%，但是和前一年相比，二手房的價(jià)格下降了0.17%。”不斷上漲的房?jī)r(jià)讓解決人民住房問(wèn)題變得很困難，尤其是解決外來(lái)打工人口的住房問(wèn)題。為了改善住房問(wèn)題的現(xiàn)狀，政府決定，針對(duì)首次購(gòu)房者，最低首付款比例將從25%降低到20%。盡管這項(xiàng)政策從一定程度上提高了國(guó)民購(gòu)買力度，用降低首付款比例刺激需求，但是這項(xiàng)政策并沒(méi)有從根本上改變供給與需求的矛盾，試圖改變供給與需求的關(guān)系。因此，這項(xiàng)政策并不能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)有力的積極作用。

通過(guò)分析這項(xiàng)政策想要達(dá)到的目標(biāo)，我們就能明確為什么這項(xiàng)政策沒(méi)有發(fā)揮預(yù)想中的積極作用。這項(xiàng)政策的第一個(gè)目的是為了減少房屋庫(kù)存。因?yàn)榍皫啄攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)中充斥著不少投機(jī)者，由于他們而產(chǎn)生的炒房熱使得房?jī)r(jià)處于快速上漲的趨勢(shì)。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)入大量土地進(jìn)行新的樓盤施工建設(shè)以期獲得更大的利潤(rùn)。但正是由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致只有少部分人有能力負(fù)擔(dān)買房子的費(fèi)用。在這種情況下，當(dāng)供給大于需求，導(dǎo)致了大量爛尾樓的存在。然而，想要減少房屋庫(kù)存是一件棘手的問(wèn)題。首先，在一線城市，盡管房?jī)r(jià)瘋狂地上漲，房屋的需求量依然很大。中國(guó)的一線城市集中了國(guó)家范圍內(nèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)最好的資源，包括教育，醫(yī)療和就業(yè)機(jī)會(huì)。所以很多外來(lái)人口來(lái)到這些一線城市尋求更好的生活質(zhì)量。另外，戶口制度是中國(guó)一項(xiàng)很重要的制度。如果這些外來(lái)打工人口不能在他們所生活的一線城市里購(gòu)買到房子，他們就不可能獲得這些城市的戶口，也就意味著他們無(wú)法享受到有著這些城市戶口的人所能享受到的福利待遇。因此，盡管一線城市的房?jī)r(jià)比中國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)要高很多，一些人，尤其是外來(lái)打工人員，還是愿意購(gòu)買房子來(lái)保障自己的生活。房屋庫(kù)存并沒(méi)能影響到這些一線城市。然而對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，他們并沒(méi)有很多的外來(lái)務(wù)工人員，也就意味著他們沒(méi)有很大的房屋需求量。同樣，居住在二三線城市的人并沒(méi)有可以比肩一線城市人民的工資，所以二三線城市的人們并沒(méi)有強(qiáng)大的購(gòu)買力和房屋需求量。盡管二三線城市有很多的房屋庫(kù)存，但是他們沒(méi)有足夠的房屋需求量，這些房屋庫(kù)存也很難被解決。因此，大量的房屋庫(kù)存并沒(méi)有被妥善解決，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本并沒(méi)有像政府預(yù)期的那樣快速流通。

除了減少房屋庫(kù)存，這項(xiàng)政策也旨在滿足人們的剛性需求。為了減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)者的存在，政府一度出臺(tái)限制購(gòu)房的政策。盡管限購(gòu)政策的確約束了投機(jī)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的活躍行為，限購(gòu)政策也間接地限制了普通人民的剛性需求。普通人民很難在有著高房?jī)r(jià)，高貸款利率和限購(gòu)政策的房地產(chǎn)市場(chǎng)中買到他們有能力支付的房子。所以這項(xiàng)政策的實(shí)施是為了幫助那些真正需要房子的人。然而，這個(gè)目的也很難影響住房需求。Stephen Chung曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“如果購(gòu)買房屋真的屬于剛性需求，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下滑勢(shì)態(tài)時(shí)，對(duì)于同一價(jià)格，房屋購(gòu)買的需求應(yīng)該保持不變。”從這個(gè)角度來(lái)看，事實(shí)上并不存在真正的剛性需求。剛性需求被定義為人們必須需要的東西，但是購(gòu)房需求會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而變化。當(dāng)投機(jī)者主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)隨之增長(zhǎng)，人們的購(gòu)房需求就會(huì)降低。在這個(gè)時(shí)候剛性需求就會(huì)變得像一種市場(chǎng)行為而不是真正的需要。如果我們一定要把真正需要房子的人分下類，那么就會(huì)出現(xiàn)以下兩類人群：外來(lái)務(wù)工人員和即將結(jié)婚的人。同樣的，在一線城市，盡管房屋需求很大，房?jī)r(jià)依舊很高，也就意味著在一線城市必須需要房子的人并不想政府預(yù)想的那么多。在二三線城市，首先不存在大量外來(lái)務(wù)工人員，其次，像Stephen提到的那樣，“并沒(méi)有科學(xué)依據(jù)表明，購(gòu)買房屋會(huì)讓婚姻更堅(jiān)定，更幸?；蛘吒志茫绻娴挠幸罁?jù)，那么相反的方面倒是更加可能：當(dāng)賣房子得到錢要去分割的時(shí)候，離婚事件很可能出現(xiàn)，至少是一個(gè)更合理的選擇?！痹诂F(xiàn)代中國(guó)，盡管房子對(duì)于婚姻來(lái)說(shuō)是一個(gè)不可或缺的因素，它也不是必不可少的那一個(gè)。在即將結(jié)婚的人群里，房屋需求也并沒(méi)有想象中的大。因此，房屋需求并不能被定義為剛性需求。如果市場(chǎng)上的整體房?jī)r(jià)沒(méi)有做出改變的話，房屋需求會(huì)保持現(xiàn)狀。因?yàn)榧词谷藗儩M足了可以買房子的最低要求，總體的購(gòu)房費(fèi)用不變，人們依舊沒(méi)有能力支付購(gòu)房費(fèi)用。endprint

當(dāng)政府意識(shí)到有大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，政府試圖讓這些人口留在城市以期推動(dòng)城市化的進(jìn)程。Ian Johnson曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“對(duì)城市化進(jìn)程最根本的推動(dòng)力是改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基于國(guó)內(nèi)商品需求而不是過(guò)度依賴于出口貿(mào)易。理論上來(lái)講，對(duì)于建筑公司，公共交通和公用設(shè)施制造者來(lái)說(shuō)，新的城市性意味著大量新機(jī)遇，以及對(duì)一種循環(huán)的打破，這種循環(huán)就是農(nóng)民只消費(fèi)自己生產(chǎn)的東西?！睆倪@個(gè)角度來(lái)看，大量的移民人口將會(huì)成為勞動(dòng)力，他們會(huì)生產(chǎn)比以前更多的產(chǎn)品，由此很多產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這個(gè)巨大的勞動(dòng)力群體會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和推動(dòng)城市化進(jìn)程。因此，首先，他們需要留在城市里工作，也就意味著他們需要住房來(lái)保證他們基本生活的穩(wěn)定。降低首付款比例使得他們有更大的機(jī)會(huì)擁有自己的房子。但是和政府一樣，他們也要面對(duì)一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。像Johnson說(shuō)過(guò)，“因?yàn)樵谛碌某擎?zhèn)缺少就業(yè)的機(jī)會(huì)，農(nóng)民們一般不愿意離開(kāi)自己的土地。在工廠工作有時(shí)候是一種選擇，但是大部分工作是遠(yuǎn)離新建城鎮(zhèn)的。即使農(nóng)民們?cè)诠S里獲得工作，大部分人也會(huì)在他們45歲或50歲時(shí)失去工作，因?yàn)楣椭魍ǔＴ敢膺x擇更年輕，更機(jī)靈的的工人?！奔词惯@些農(nóng)民在城市里找到工作，因?yàn)闆](méi)有足夠的文化和技能，他們也只能是工廠里的普通工人。他們很難通過(guò)工人微薄的薪水積攢足夠的錢在城市里購(gòu)買屬于他們自己的房子。同樣，在退休之后，對(duì)于沒(méi)有城市戶口的這些工人們來(lái)說(shuō)，他們不會(huì)獲得退休金，也不能享受福利待遇。不幸的是，他們也會(huì)失去他們賴以生存的土地。因此，對(duì)于這些農(nóng)村移民人口，現(xiàn)實(shí)情況就是他們最終還是會(huì)回到農(nóng)村地區(qū)。這項(xiàng)降低首付款比例的政策并沒(méi)能對(duì)他們產(chǎn)生重大影響。

從這三個(gè)方面來(lái)看，盡管中國(guó)政府試圖改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，這項(xiàng)政策可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)奏效，但是如果不考慮供給與需求的基本關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)不可能被根本性的解決。一方面來(lái)說(shuō)，政府可以通過(guò)嚴(yán)格控制貸款以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地開(kāi)發(fā)許可的進(jìn)程減少住房供給量。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)更容易和更便捷的方式獲得土地和資本，住房供給量也許不會(huì)過(guò)剩；另一方面來(lái)說(shuō)，政府可以通過(guò)給予外來(lái)務(wù)工人員更好的福利待遇使得他們留在城市，并刺激他們對(duì)住房的需求，舉例來(lái)說(shuō)，政府可以適當(dāng)減少戶口制度帶來(lái)的限制。如果供給與需求達(dá)到平衡狀態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以一種平穩(wěn)的方式發(fā)展下去。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將會(huì)漸趨平穩(wěn)。

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