朱從謀，苑韶峰，李勝男，夏 浩

（1.浙江工商大學中國土地與城市治理研究院，浙江 杭州 310018；2.浙江工商大學土地資源管理系，浙江 杭州 310018）

基于發(fā)展權(quán)與功能損失的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配研究
——以義烏市“集地券”為例

朱從謀1，2，苑韶峰1，2，李勝男1，2，夏 浩1，2

（1.浙江工商大學中國土地與城市治理研究院，浙江 杭州 310018；2.浙江工商大學土地資源管理系，浙江 杭州 310018）

研究目的：從宅基地流轉(zhuǎn)功能損失角度構(gòu)建增值收益分配模型，探尋基于土地發(fā)展權(quán)的宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配方法。研究方法：綜合分析法，模型測算法，實證分析法。研究結(jié)果：義烏市制定的“集地券”流轉(zhuǎn)模式的實質(zhì)是運用市場機制實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)空間轉(zhuǎn)移，通過“集地券”形式獲得的宅基地增值收益約為1152元/m2；宅基地流轉(zhuǎn)過程中，政府應(yīng)補償宅基地居住保障、社會保障以及文化服務(wù)功能價值損失，約為234元/m2；基于發(fā)展權(quán)和功能損失角度，義烏市政府、村集體和農(nóng)民分享宅基地流轉(zhuǎn)增值收益的比例為40∶11∶49。研究結(jié)論：建立在基準地價基礎(chǔ)上對宅基地的土地發(fā)展權(quán)價值進行分配，并結(jié)合宅基地功能損失補償農(nóng)民體現(xiàn)公平原則，也接近地方政策規(guī)定及實際分配比例，符合建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制的改革方向。

土地制度；宅基地；增值收益分配；土地發(fā)展權(quán)；功能損失；“集地券”

Abstract:The purpose of this paper is to develop a model for the revenue distribution from the perspective of function loss, and explore a method for rationally distributing incremental revenue of rural residential land based on the land development right. Methods of comprehensive analysis, statistical model and empirical analysis are used. The results show that the essence of “l(fā)and coupons” mode is to realize the land development rights transfer through the market mechanism,and the incremental revenue of rural residential land is about 1152 yuan/m2through “l(fā)and coupons”. The governmentshould compensate for the loss of the functional value of residential security, social security and cultural services in the process of rural residential land right transfer, with a total value of 234 yuan/m2. Based on land development right and function loss, the proportions to incremental revenue distribution of rural residential land transfer among the government,the rural collective economic organization and the farmers are 40%, 11%, 49% respectively in Yiwu city. It is concluded that the land development rights should be allocated based on the standard land price for incremental revenue, the rural households should be compensated according to the function loss of rural residential land to reflect the principle of fairness,and revenue distribution should be in accordance with policy regulations and the actual distribution outcomes, so as to establish a land incremental revenue distribution mechanism that considers the national, collective and individual interests.

Key words:land institution; rural residential land; incremental revenue distribution; land development right; function loss; land coupons

宅基地作為面積最大、受眾最廣、利益影響最直接的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其流轉(zhuǎn)收益分配格局是宅基地制度改革的核心問題。當前政府主導(dǎo)的宅基地退出過程中出現(xiàn)收益分配不公引發(fā)的社會問題突顯[1]，亟需通過調(diào)控手段平衡宅基地流轉(zhuǎn)過程中各權(quán)利主體的利益分配。中央政府高度重視失地農(nóng)民的土地權(quán)益問題，十八屆三中全會明確指出建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。2017年國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》明確到2018年年底，在試點地區(qū)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。如何改革現(xiàn)有利益分配機制，公平合理地讓失地農(nóng)民分享城市化、工業(yè)化帶來的利益，已經(jīng)成為理論界和實務(wù)界的迫切需要。已有研究表明，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在著邊際產(chǎn)出的拉平效應(yīng)[2]、交易收益效應(yīng)，可以改善土地配置效率，其增值收益主要體現(xiàn)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中“土地租金剩余”的資本化[3]。國內(nèi)學者多采用增量收益資本化法[4]、成本收益法[5]以及實物期權(quán)模型[6]等方法測算土地流轉(zhuǎn)增值收益，為土地增值收益分配提供科學依據(jù)?；诖祟惱碚摰挠绊懴拢a(chǎn)生了漲價歸公、漲價歸私和私公共享的分配理論，隨著理論研究的深入與地方實踐的探索，建立“私公共享”的收益分配機制得到學術(shù)界和政府的認可，按要素貢獻參與分配[7]、引入聯(lián)盟分配機制以及依據(jù)私法自治原則等分配思路為構(gòu)建兼顧國家與個人的收益分配機制起到積極作用[8-9]。實際上，中國土地增值收益分配不公問題的根源在于土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷，農(nóng)地所有權(quán)益主體的多元與模糊使得多元主體剝奪農(nóng)民土地權(quán)益。宅基地的土地發(fā)展權(quán)缺位，使農(nóng)戶在利益分配格局中處于邊緣化地位。在西方相關(guān)發(fā)展權(quán)研究的影響下，以發(fā)展權(quán)為理論依據(jù)的農(nóng)民參與土地增值收益分配理念正在為越來越多的學者所接受[10-11]，但少有專門針對宅基地流轉(zhuǎn)過程中的土地發(fā)展權(quán)價值進行定量研究，現(xiàn)實中的增值收益分配亦沒有考慮宅基地流轉(zhuǎn)過程中的功能損失補償。為此，本文以宅基地制度改革試點地區(qū)義烏市的“集地券”模式為例，基于土地發(fā)展權(quán)和宅基地功能損失角度，嘗試構(gòu)建宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配機制，定量確定各權(quán)利主體之間宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配比例,以期為中國農(nóng)村土地制度改革提供參考。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

義烏市地處浙江省中部，金衢盆地東部，是浙江省中部區(qū)域中心城市，也是全國唯一的縣級市國家級綜合改革試點。2015年末義烏市村莊用地為5967.55 hm2，人均宅基地面積不足110 m2，低于浙江省人均125 m2的標準，加上義烏市小商品經(jīng)濟發(fā)達，大量外來務(wù)工人員的進入進一步加劇了城鄉(xiāng)用地矛盾。自2015年義烏市被國務(wù)院確定為農(nóng)村宅基地制度改革試點地區(qū)以來，義烏市積極探索農(nóng)村宅基地退出機制，在借鑒城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤基礎(chǔ)上，結(jié)合地方實際制定“集地券”制度，并于2016年底頒發(fā)第一本“集地券”證書。相較于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目，其不同之處在于實行臺賬式登記，把分散的、零星的用地指標集中管理，建設(shè)項目需要時可在全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，充分利用存量的集體建設(shè)用地推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。“集地券”也可上市交易，允許銀行質(zhì)押，優(yōu)先由鎮(zhèn)街自行安排用于農(nóng)民住房建設(shè)，不僅保障農(nóng)民建房需求，也顯化農(nóng)民土地財產(chǎn)收益。

1.2 數(shù)據(jù)來源

社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源于《義烏市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2015）》以及《義烏市統(tǒng)計年鑒（2016）》；土地出讓數(shù)據(jù)來源于《義烏市國土資源局土地出讓公告（2015）》；基準地價以及土地“五通一平”開發(fā)成本數(shù)據(jù)來源于義烏市國土資源局公布的《基準地價一覽表（2015）》；征地補償數(shù)據(jù)來自于《義烏市征地補償、安置方案（2014）》；土地復(fù)墾數(shù)據(jù)由義烏市土地整理實踐案例測算得來。

圖1 “集地券”模式下土地增值機理Fig.1 Land value increment mechanism under the“l(fā)and coupons” mode

2 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益測算

2.1 宅基地綜合價值構(gòu)成

土地價值取決于人類對土地的需求和土地的產(chǎn)出，也取決于土地提供人類社會諸如經(jīng)濟、社會保障、生態(tài)景觀等各項功能效用[12]。宅基地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)生活資料，不僅發(fā)揮居住和附屬的生產(chǎn)功能，現(xiàn)階段還承擔著社會保障、政治穩(wěn)定等功能[13]。宅基地價值既包括作為生產(chǎn)資料所實現(xiàn)的市場價值，也包括提供農(nóng)民生存居住及保障的非市場價值。城鎮(zhèn)化的不斷推進依賴于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的調(diào)整使用，宅基地功能逐漸從過去的保障性功能向資產(chǎn)性功能轉(zhuǎn)變，其作為生產(chǎn)資料的市場價值得到提升。宅基地的市場價值由農(nóng)民利用狀態(tài)下的價值和體現(xiàn)進行流轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)利的土地發(fā)展權(quán)價值構(gòu)成，其入市流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是土地發(fā)展權(quán)價值的顯化。

2.2 “集地券”模式中的土地發(fā)展權(quán)剖析

“集地券”模式是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的升級版，其實質(zhì)是土地發(fā)展權(quán)的空間轉(zhuǎn)移，主要是將農(nóng)村偏遠地區(qū)閑置、零散宅基地復(fù)墾為符合要求的耕地，將其建設(shè)用地開發(fā)的權(quán)利統(tǒng)一轉(zhuǎn)移到規(guī)劃區(qū)內(nèi)。不同于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策只能依靠政府行政配置城鄉(xiāng)土地，“集地券”則運用市場手段實現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)增值收益最大化。結(jié)合土地競租模型以及土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵[14]，在限制城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)情況下，位于遠郊的宅基地的土地發(fā)展權(quán)價值為城市邊界生地價值與宅基地市場價值之差（圖1），“集地券”的創(chuàng)新之處在于不限定拆舊區(qū)與建新區(qū)，擴大指標落地范圍，通過掛牌或拍賣的市場方式在義烏產(chǎn)權(quán)交易所交易，形成“集地券”價格，由政府統(tǒng)籌安排各類項目使用“集地券”，打通了城鄉(xiāng)土地資源的互通渠道，也發(fā)揮城鎮(zhèn)的地價優(yōu)勢，將釋放的部分土地級差收益返還農(nóng)村。

2.3 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益測算方法

在宅基地流轉(zhuǎn)過程中，遠郊農(nóng)民通過復(fù)墾宅基地獲得建設(shè)用地指標“集地券”，并在土地市場中進行交易，待“集地券”落地后產(chǎn)生土地增值收益。宅基地流轉(zhuǎn)增值收益體現(xiàn)為“集地券”落地后的土地價值與宅基地價值之差，并扣除宅基地復(fù)墾成本以及指標落地成本，具體為：

式（1）中，R為宅基地流轉(zhuǎn)增值收益，Vb為“集地券”落地后的土地價值，Va為宅基地價值，K為土地復(fù)墾成本，L為“集地券”落地成本。

其中，“集地券”落地后的土地區(qū)塊經(jīng)過招拍掛形式進行出讓，可用城市土地出讓均價表示，城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要分為商服、住宅、工業(yè)、公共設(shè)施以及交通運輸用地，依據(jù)年度不同用途供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及價格測算土地出讓加權(quán)平均價格，指標落地成本包括征地補償成本和土地開發(fā)成本，具體為：

式（2）中，Vb為“集地券”落地后的土地價值，a1，a2，a3，a4，a5為商服、住宅、工業(yè)、公共設(shè)施以及交通運輸用地供應(yīng)比重，x1，x2，x3，x4，x5分別為不同用途單位土地出讓價；L為“集地券”落地成本，G為土地取得成本，具體包括征地補償費、安置補助費以及青苗補償費；T為集體土地取得稅，包括耕地占用稅、耕地開墾費以及征地管理費，C為土地“五通一平”開發(fā)建設(shè)成本。

類似于國有劃撥土地，宅基地是村集體無償劃撥給農(nóng)民進行住房建設(shè)的土地，具有無償、無期限和權(quán)利有限性等特點[15]，在土地利用空間上，農(nóng)村宅基地與國有劃撥住宅用地無本質(zhì)區(qū)別，可用剩余法測算遠郊宅基地價值，為城市國有最低劃撥住宅用地價格與土地開發(fā)成本之差，表示為：

式（3）中，Va為宅基地價值，Hz為國有劃撥住宅用地最低價，C為土地“五通一平”開發(fā)成本。

3 基于發(fā)展權(quán)與功能損失的土地增值收益分配

3.1 土地發(fā)展權(quán)分配思路

宅基地經(jīng)過復(fù)墾形成“集地券”在土地市場進行指標交易，價值形態(tài)從遠郊宅基地價值轉(zhuǎn)化為落地后土地出讓價值，其流轉(zhuǎn)增值收益主要來源于土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移及顯化。對于土地發(fā)展權(quán)價值的設(shè)置和歸屬，依據(jù)學者普遍接受的“私公共享”原則，土地發(fā)展權(quán)的分配應(yīng)在公有和私有之間取得平衡。借鑒農(nóng)用地的土地發(fā)展權(quán)性質(zhì)劃分思路[16]，宅基地的土地發(fā)展權(quán)可以劃分為宅基地發(fā)展權(quán)和市地發(fā)展權(quán)（圖2）。宅基地發(fā)展權(quán)是區(qū)域內(nèi)宅基地所有權(quán)人平等具有對農(nóng)村建設(shè)用地進行開發(fā)的權(quán)利，在宅基地流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)作為農(nóng)民喪失宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌玫氐臋C會成本補償給農(nóng)民[17]。城市基準地價包含了土地取得成本以及土地所有權(quán)收益，是根據(jù)城市土地市場及土地供求狀況確定的待出讓建設(shè)用地平均價格，可反映農(nóng)民集體對當前宅基地開發(fā)建設(shè)的期望價格水平。市地發(fā)展權(quán)則是土地非農(nóng)用途基礎(chǔ)上繼續(xù)進行開發(fā)建設(shè)的權(quán)利，其本質(zhì)是由土地級差地租和壟斷地租產(chǎn)生的增值，這些收益由外部性因素導(dǎo)致，應(yīng)由政府收歸公有，該價值等于“集地券”落地土地價值與基準價格之差。

村集體作為宅基地所有權(quán)人，在宅基地流轉(zhuǎn)過程中放棄了其法律上所擁有的土地所有權(quán)形成的單位面積土地價值；農(nóng)民作為宅基地的使用者，在宅基地流轉(zhuǎn)過程中貢獻了土地使用權(quán)、社會保障權(quán)形成的土地價值。基于“誰投資誰受益”的原則，在農(nóng)民與村集體間進行宅基地發(fā)展權(quán)價值分配。

3.2 宅基地流轉(zhuǎn)功能損失補償

宅基地入市流轉(zhuǎn)意味著農(nóng)民以其現(xiàn)有的宅基地價值交換發(fā)展權(quán)價值，宅基地提供居住保障等方面的價值也隨之永久消失，應(yīng)從多方面考慮農(nóng)民失去宅基地后產(chǎn)生的間接損失。依據(jù)“損失什么，補償什么”的原則，在尚未形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會福利制度情況下，政府應(yīng)補償宅基地社會保障方面的非市場價值，具體體現(xiàn)為居住保障、社會保障以及文化服務(wù)功能價值的損失[18]。

3.3 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配格局

根據(jù)上述宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配思路，政府在增值收益中獲得宅基地的市地發(fā)展權(quán)，并補償農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的功能損失價值，村集體與農(nóng)民基于權(quán)利貢獻度分配宅基地發(fā)展權(quán)，其中農(nóng)民在獲得部分宅基地發(fā)展權(quán)的同時得到宅基地功能損失補償（圖3）。

圖2 土地發(fā)展權(quán)價值劃分Fig.2 The value division of rural residential land development right

圖3 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配模式Fig.3 The modes of incremental revenue distribution

設(shè)流轉(zhuǎn)宅基地的宅基地發(fā)展權(quán)和市地發(fā)展權(quán)為F1，F(xiàn)2，城市土地加權(quán)平均基準地價為P，宅基地市場價值為Va，對生地進行“五通一平”開發(fā)建設(shè)成本為C，宅基地復(fù)墾成本為K，則有：

在宅基地流轉(zhuǎn)過程中，村集體放棄的土地所有權(quán)價值可用征地區(qū)片綜合地價G表示[19]，農(nóng)民作為宅基地使用者，其放棄了附著在使用權(quán)上的宅基地功能價值，即居住保障價值P11、社會保障價值P21和文化服務(wù)價值P31?；凇罢l投資誰受益”原則，則村集體在宅基地發(fā)展權(quán)價值的分配比例Q為：

村集體、農(nóng)民和政府分別獲得土地增值收益R1、R2、R3為：

4 義烏市“集地券”模式下宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配

4.1 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益測算

義烏市2015年度國有土地出讓結(jié)構(gòu)為商服用地占比7.68%，工業(yè)用地15.97%，住宅用地9.95%，公共服務(wù)用地3.99%，交通運輸用地62.38%，根據(jù)不同用途出讓地價，可得義烏市出讓土地加權(quán)平均價格為1913.21元/m2。

根據(jù)義烏市2015年調(diào)整后的基準地價公布結(jié)果，義烏市土地“五通一平”開發(fā)成本為185元/m2，結(jié)合義烏市土地征用安置方案及相關(guān)稅費規(guī)定（表1），由式（2）可計算義烏市“集地券”落地后土地價值為1526.06元/m2。

表1 義烏市土地取得費用標準表Tab.1 Land acquisition fee standard in Yiwu City

根據(jù)義烏市2015年調(diào)整后的基準地價公布結(jié)果，義烏市劃撥住宅用地最低價格為420元/m2，除去土地“五通一平”開發(fā)成本，則義烏市遠郊宅基地市場價值為235元/m2。根據(jù)義烏市已有土地復(fù)墾實踐成果計算，義烏市土地復(fù)墾成本為138.81元/m2，由式（1）可測算出義烏市宅基地通過“集地券”形式產(chǎn)生的增值收益為1152.25元/m2。

4.2 義烏市宅基地流轉(zhuǎn)功能損失估算

4.2.1 居住保障價值測算 宅基地居住保障價值相當于城鎮(zhèn)最低住房保障政策，給居民提供一種基本的居住保障權(quán)。以城鎮(zhèn)低收入家庭公租房補貼為依據(jù)對宅基地住房保障價值進行測算，模型如下：

式（10）中，P11為單位宅基地居住保障價值（元/m2），D1為人均公租房補貼（元/人·年），N1為人均公租房保障面積，a1為人均每月單位面積租金補貼（元/人·月）；r為資本還原利率，A1為該地區(qū)農(nóng)村總?cè)丝?，b為該地區(qū)農(nóng)村宅基地總面積。

根據(jù)義烏市公租房補貼政策，義烏市公租房人均保障面積為18 m2，每月每平方米補助4.35元，義烏市農(nóng)村人均村莊用地153.11 m2，r取5年以上長期利率4.95%，由式（10）可知，單位宅基地居住保障價值為125.24元/m2。4.2.2 社會保障價值測算 與城鎮(zhèn)居民相比，農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償使用替代了部分本應(yīng)由政府提供的社會保障資金，根據(jù)政府對城鎮(zhèn)企業(yè)職工與城鄉(xiāng)居民社會保障資金差額可推算農(nóng)戶宅基地社會保障價值，具體如下：

式（11）中，P21為單位宅基地面積承載的社會保障功能價值（元/m2），VUI為城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險中的非個人支出部分，VRI為農(nóng)村居民養(yǎng)老保險政府補貼情況，r為貼現(xiàn)率，b為宅基地面積。

義烏市目前出臺《關(guān)于城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)社會保險補貼的實施意見》，政府對參與土地流轉(zhuǎn)人員的補貼標準為193.6元/月，補貼期限為50個月，可看做為宅基地社會保障價值，由式（11）可知，單位宅基地社會保障價值為63.22元/m2。

4.2.3 文化服務(wù)價值測算 宅基地承擔著農(nóng)村居民的文化生活載體功能，是維持農(nóng)村居民家庭休閑娛樂以及形成鄉(xiāng)村文化的基礎(chǔ)條件。參照已有研究采用的方法[20]，以城鄉(xiāng)居民文教娛樂用品及服務(wù)的消費支出差額作為宅基地文化服務(wù)的理論價值，具體計算如下：

式（12）中，P31為單位面積宅基地承載的文化服務(wù)功能價值（元/m2）；VUC為城鎮(zhèn)居民用于文教娛樂及服務(wù)的人均支出（元/人·年）；VRC為農(nóng)戶用于文教娛樂用品及服務(wù)的人均支出（元/人·年）；y為貼現(xiàn)率（%）；A1為該地區(qū)農(nóng)村總?cè)丝?，b為該地區(qū)農(nóng)村宅基地總面積。

根據(jù)《義烏市統(tǒng)計年鑒（2016）》，義烏市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民文化娛樂支出分別為3149元/人、2807元/人，由式（12）可知，單位宅基地文化服務(wù)價值為45.12元/m2。

由以上計算可得，單位宅基地流轉(zhuǎn)后的功能價值損失總額為233.58元/m2。

根據(jù)2015年義烏市最新調(diào)整的基準地價結(jié)果，義烏市商服住宅用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地以及交通運輸用地的平均基準地價分別為3077.14元/m2、630.71元/m2、580元/m2、560元/m2，結(jié)合2015年義烏市國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可得全市出讓土地加權(quán)平均基準地價為1015.70元/m2。由式（4）和式（5）可得宅基地發(fā)展權(quán)價值為456.89元/m2，市地發(fā)展權(quán)價值為695.36元/m2。義烏市農(nóng)地征地區(qū)片價為87元/m2（含征地補償費及青苗費），根據(jù)式（6）和式（7）可得，村集體獲得宅基地發(fā)展權(quán)價值為124元/m2，政府在宅基地流轉(zhuǎn)增值收益中獲得市地發(fā)展權(quán)，并補償農(nóng)民宅基地功能損失，其獲得收益為461.78元/m2，農(nóng)民獲得部分宅基地發(fā)展權(quán)及宅基地功能損失，共566.48元/m2。政府、村集體與農(nóng)民的土地增值收益分配比例為40∶11∶49。

4.3 宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配結(jié)果分析

根據(jù)《義烏市“集地券”管理細則》規(guī)定，除市政府通過復(fù)墾、舊村改造等手段獲取的“集地券”按照指導(dǎo)價（成本價）收購?fù)?，其余按照市場交易方式獲得的收益，扣除土地整治成本后返還給權(quán)利人，即宅基地使用權(quán)人或村集體。根據(jù)本文估算的農(nóng)民集體獲得的宅基地流轉(zhuǎn)增值收益為690.48元/m2，可作為“集地券”市場交易指導(dǎo)價格。

在宅基地增值收益分配上，《管理細則》規(guī)定村集體可計提純收益的10%，本文估算的村集體獲得宅基地收益約占宅基地流轉(zhuǎn)增值總收益的11%，占“集地券”指導(dǎo)價格的18%，略高于規(guī)定比例；參照《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，由政府收取的調(diào)節(jié)金按照集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益的20%—50%征收，從地方實踐看，根據(jù)義烏市2016年財政決算數(shù)據(jù)顯示，2016年義烏市土地出讓收入及其對應(yīng)專項債務(wù)收入支出為441101萬元，扣除大部分土地開發(fā)成本，其中城市建設(shè)支出與農(nóng)業(yè)相關(guān)支出（征地拆遷補償支出、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施支出及其他支出）的分配比例為0.53∶0.47。這表明本文估算的政府與農(nóng)民集體的增值收益分配方案與地方政策規(guī)定以及實際收益分配比例相接近。該種分配格局既防止政府對農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的剝奪，也避免流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的農(nóng)民收益過高、政府財政失衡現(xiàn)象。

5 結(jié)論與討論

宅基地流轉(zhuǎn)實質(zhì)是宅基地發(fā)展權(quán)價值的顯化。本文通過測算“集地券”模式下宅基地的土地發(fā)展權(quán)價值，依據(jù)權(quán)利歸屬及農(nóng)民宅基地功能損失構(gòu)建宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配機制。得出以下結(jié)論：

（1）義烏市“集地券”流轉(zhuǎn)模式實質(zhì)是運用市場機制實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)空間轉(zhuǎn)移，遠郊地區(qū)通過“集地券”形式獲得的宅基地流轉(zhuǎn)增值收益為1152.25元/m2，其中宅基地發(fā)展權(quán)價值為456.89元/m2，市地發(fā)展權(quán)價值為695.36元/m2。

（2）義烏市宅基地流轉(zhuǎn)過程中的功能損失為宅基地居住保障價值、社會保障價值以及文化服務(wù)價值，功能價值損失總額為233.58元/m2，該部分價值損失由政府在增值收益中進行補償。

（3）基于發(fā)展權(quán)利歸屬以及農(nóng)戶宅基地功能損失角度，估算得出政府獲得461.78元/m2。依據(jù)“誰投資誰受益”原則，村集體與農(nóng)民分享宅基地發(fā)展權(quán)，最終村集體獲得124元/m2，農(nóng)民獲得566.48元/m2。政府、村集體與農(nóng)民的土地增值收益分配比例為40∶11∶49。

本文探索一種基于土地發(fā)展權(quán)分享土地增值收益的方法，同時考慮農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)功能損失補償，這樣的土地增值分配方案體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)利益維護、補償公平的基本原則。研究表明，建立在基準地價基礎(chǔ)上對土地發(fā)展權(quán)進行劃分，結(jié)合功能損失進行的土地增值收益分配與政策規(guī)定及實際比例接近，符合運用市場機制補償失地農(nóng)民的改革方向?！凹厝苯灰變r值包含宅基地發(fā)展權(quán)價值及功能損失，遠高于征地補償標準，有利于提升農(nóng)民自愿退出并復(fù)墾宅基地的積極性。本文測算的宅基地流轉(zhuǎn)增值收益與政府對“集地券”指標落地區(qū)域的土地征收制度密切相關(guān)，可考慮補償指標落地區(qū)的農(nóng)用地發(fā)展權(quán)價值。同時，本文基于發(fā)展權(quán)和功能損失分析義烏市“集地券”模式下宅基地增值收益分配方案是基于理論層面的整體估算，在實際中可以按照這種思路去理解和考量宅基地流轉(zhuǎn)增值收益分配問題，現(xiàn)實層面不同區(qū)域采取不同流轉(zhuǎn)模式的宅基地增值收益分配還有待進一步研究。

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（本文責編：陳美景）

Study on Incremental Revenue Distribution of Rural Residential Land based on Land Development Right and Function Loss: Taking the“Land Coupons” in Yiwu as an Example

ZHU Cong-mou1,2, YUAN Shao-feng1,2, LI Sheng-nan1,2, XIA Hao1,2
（1. China Institute of Land and Urban Governance, Zhejiang Gongshang University, Hangzhou 310018, China;2. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Hangzhou 310018, China）

F301.1

A

1001-8158（2017）07-0037-08

10.11994/zgtdkx.20170807.092633

2017-04-29；

2017-06-26

國 家自然科學基金項目（41171151，41371188）；浙江省哲學社會科學重點研究基地——浙商研究中心項目（17ZSJD04YB）；浙江省哲學社會科學規(guī)基金“基于多功能視角的農(nóng)村宅基地價值估算”（18NDJC203YB）。

朱從謀（1992-），男，湖北黃石人，研究生。主要研究方向土地資源管理。E-mail: congmouzhu1993@163.com

苑韶峰（1975-），男，山西繁峙人，博士，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向土地資源管理。E-mail: shaofengyuan1975@163.com