馬健+米爾汗?阿哈西

摘要：油田社區(qū)物業(yè)管理是油田“專業(yè)化管理，區(qū)域化服務”的產物，近年來，我國油田社區(qū)物業(yè)管理經過長時間的摸索，有了一定的發(fā)展，不過油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作水平仍有待進一步提高。文章結合當前油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作現(xiàn)狀，就油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作策略進行了深入思考。

關鍵詞：油田社區(qū)；物業(yè)管理；市場化運作

一、油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作現(xiàn)狀

我國許多油田在建設初期都處于遠離城市、缺少社會依托的狀態(tài)。不過，自上世紀60年代的石油大會戰(zhàn)開始，響應黨和政府的號召，許多油田都走上了生產和生活兩手抓的發(fā)展道路。許多油田都結合自身實際，將企業(yè)內部的教育資源、房產、衛(wèi)生、生活服務資源等從企業(yè)中分離出來，成立了社區(qū)和社區(qū)管理中心。經過四十多年的發(fā)展，油田社會系統(tǒng)逐漸完善，油田社區(qū)物業(yè)管理也成為油田系統(tǒng)管理中極其重要的一環(huán)。從本質來看，油田社區(qū)管理是企業(yè)社區(qū)，它是行政劃分的區(qū)域性組織，社區(qū)管理以企業(yè)行政手段為主。油田企業(yè)社區(qū)具有文化功能、經濟功能和服務職能。油田社區(qū)物業(yè)管理是構建和諧社會的重要平臺，也是社區(qū)規(guī)范化管理的根本。目前，許多油田社區(qū)的物業(yè)管理水平都較之前有了較大提高，一些油田社區(qū)的物業(yè)管理逐漸從企業(yè)中獨立出來。不過，由于社區(qū)物業(yè)都是由企業(yè)成立的，所以許多油田社區(qū)的管理體制和運行模式都帶有計劃經濟的色彩，加上社區(qū)要借助企業(yè)的資源推動社區(qū)建設，所以相對來說，油田社區(qū)的物業(yè)管理市場化運作水平較低。如許多油田社區(qū)物業(yè)實行的是代收水、電、暖氣費制度，物業(yè)費自定，由于養(yǎng)人負擔重，他們所收取的費用相對較高，加上物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務素質較低，所以物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾較多。為了減少開支，物業(yè)只能雇用許多臨時工，進而導致物業(yè)管理水平低，效益不佳，市場化運作困難。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作

（一）深化分離改革，推進市場化運作

油田社區(qū)物業(yè)管理與油田企業(yè)有著密切關聯(lián)，與一般城市社區(qū)有著本質區(qū)別，雖然在市場制度日益完善的情況下，油田社區(qū)物業(yè)管理受政府保護或干預的力度越來越小，但是，許多油田社區(qū)物業(yè)至今尚未走上自我發(fā)展之路。油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作必須建立在油田社區(qū)物業(yè)職能到位、自主經營的基礎上。換而言之，油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作，必須要將自身經營職能與政府職能分開，必須走自負盈虧之路。這就要求油田企業(yè)積極貫徹落實國家八部委下發(fā)的有關主輔分離輔業(yè)改制的政策，實施主輔分離改革，將油田主業(yè)與后勤服務剝離開來，成立物業(yè)管理站，注冊專業(yè)化物業(yè)公司，以法人實體的形式促使物業(yè)管理走上自我經營之路。然后，完善物業(yè)管理體系，解決企業(yè)人員負擔與再就業(yè)之間的矛盾，盤活企業(yè)資產，精干實業(yè)，深化油田企業(yè)改革，確保企業(yè)資產有進有退，為油田管理、維護和運行提供財政補貼，同時實施物業(yè)改制，完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，持續(xù)推進物業(yè)管理內部重組，優(yōu)化物業(yè)管理組織，并將物業(yè)管理與服務分開、甲方與乙方分開，增強物業(yè)管理的創(chuàng)收能力和安置能力，推動油田社區(qū)物業(yè)管理走向市場化運作方向。

（二）實施品牌戰(zhàn)略，打造物業(yè)品牌

隨著社會發(fā)展，物業(yè)管理市場也將迎來更加激烈的競爭。國際性品牌向國內市場的蔓延，加快了中國物業(yè)管理品牌時代的到來。油田社區(qū)物業(yè)管理的根本是服務于人，為用戶打造優(yōu)美、適宜的生活空間。在市場經濟模式下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念和模式已經無法滿足油田物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。油田社區(qū)物業(yè)必須及時調整經營戰(zhàn)略，實施品牌戰(zhàn)略，以推動物業(yè)管理不斷向前發(fā)展。確切來說，油田社區(qū)物業(yè)要以物業(yè)服務、文化建設和人力資源管理為核心，逐步打造優(yōu)質物業(yè)服務體系，打造業(yè)主滿意的物業(yè)服務產品。如社區(qū)物業(yè)要逐步完善社區(qū)居住設施，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，為業(yè)務提供高水平的服務，并利用公眾假日和節(jié)日開展多種社區(qū)文體活動，以構建和諧的人際關系，提高業(yè)主對物業(yè)的認可度。然后，運用品牌優(yōu)勢擴大經營服務范圍，建立專業(yè)化的社區(qū)服務隊伍，合并小物業(yè)為大物業(yè)，形成規(guī)模效應，并突出物業(yè)管理的差異性和優(yōu)勢，增強品牌優(yōu)勢。

（三）提高物業(yè)管理的技術含量

在知識經濟時代，科學技術是第一生產力，也是物業(yè)管理競爭制勝的關鍵。因此，油田社區(qū)物業(yè)要樹立“用科技手段提升管理水平、讓生活更現(xiàn)代”的管理理念，強化管理信息化，提高物業(yè)管理的科技含量和技術水平。具體來說，油田社區(qū)物業(yè)要抓住信息化建設機遇，構建物業(yè)管理信息化平臺、數(shù)據(jù)庫和外部網(wǎng)站，實現(xiàn)內外管理之間的無縫銜接和物業(yè)辦公網(wǎng)絡化、自動化、無紙化、移動化，提高物業(yè)管理效率。然后，密切關注和跟進物業(yè)領域前沿科技產品，發(fā)展延伸網(wǎng)絡服務信息平臺，將在線保修、房屋租賃、在線繳費等多個物業(yè)接口連接起來，提高部門的科技創(chuàng)新能力和技術服務水平，打造高效、科技型物業(yè)管理模式。在此基礎上，培養(yǎng)物業(yè)信息化人才，組建具有企業(yè)特色的服務團隊，借助市場激勵和獎懲機制完善物業(yè)團隊管理，提高物業(yè)管理人員的整體水平，為業(yè)主提供更加完善的服務。

綜上所述，經濟發(fā)展，民眾生活水平提高，給物業(yè)服務能力和品質提出了更高的要求。油田社區(qū)物業(yè)要認清形勢，立足實際，整合資源，細分市場，締造品牌，走市場化運作發(fā)展之路。惟其如此，才能獲得業(yè)主認可，在行業(yè)競爭中贏得一席之地。

參考文獻：

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