張斌斌+王麗

摘要：宜昌市棚戶區(qū)改造模式的成功受到了全國的關(guān)注，本文從宜昌市在“十二五”期間的棚戶區(qū)改造工作中采取的相關(guān)措施中總結(jié)出宜昌市在棚戶區(qū)改造中的經(jīng)驗。首先，要統(tǒng)籌發(fā)展，保障棚戶區(qū)改造的可持續(xù)性；其次，創(chuàng)新各項機制，解決融資難、征遷難的困境；最后，積極推動貨幣化安置，實現(xiàn)棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場的共贏。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；經(jīng)驗；宜昌

棚戶區(qū)改造是我國城鎮(zhèn)化進程中的重大民生工程和發(fā)展工程。2015年6月30日，《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）明確2015—2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。

宜昌市的棚戶區(qū)改造起步于2007年，“十二五”期間是宜昌市棚戶區(qū)改造工程的加速期，宜昌市早于國家制定三年棚改計劃之前就已制定了2015-2017年棚改計劃，制訂了實施9個片區(qū)、164個項目、4.6萬戶的棚戶區(qū)改造目標。宜昌市計劃在5年內(nèi)完成棚戶區(qū)改造總量75%的總體目標，2017年完成改造總量不低于60975戶，2020年左右完成全部改造任務。

宜昌市在棚戶區(qū)改造過程中，探索出了一條具有宜昌特色的棚改之路。宜昌市的棚戶區(qū)改造工作也在全國范圍內(nèi)獲得高度評價，影響范圍覆蓋全國。綜合來看，宜昌市棚戶區(qū)改造工作成功的關(guān)鍵原因在于其發(fā)揮了政府、企業(yè)、民眾等多方作用，突出了政府與市場互動、棚改與城建并舉、民生與發(fā)展相融、近期與長遠統(tǒng)一，在科學規(guī)劃、推動機制、驅(qū)動因素等方面大膽探索，形成了許多可借鑒、可復制的經(jīng)驗做法。

一、統(tǒng)籌全局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

創(chuàng)新棚戶區(qū)改造理念，保證規(guī)劃的可持續(xù)性。宜昌市創(chuàng)造性地提出了“兩增兩減”理論和“雙輪驅(qū)動”道路。提出要減少棚戶區(qū)人口密度和建筑密度、增加棚戶區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共開放空間；將老城改造和新城建設(shè)緊密結(jié)合，形成新舊聯(lián)動、兩翼齊飛的可持續(xù)發(fā)展機制，從長遠的角度統(tǒng)籌考慮棚改的民生與經(jīng)濟，保障城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)性。

因地制宜，確定合適的改造模式。宜昌市根據(jù)棚戶區(qū)現(xiàn)狀提出了四種改造模式：有重大安全隱患、破舊不堪的進行拆除重建；有一定歷史價值的街區(qū)采取改建結(jié)合；不具備開發(fā)潛力的區(qū)域只拆不建；對居住功能完善但環(huán)境較差的區(qū)域?qū)嵤┚S修加固、綜合整治。

強化工作機制，有效推動工作落實。宜昌市從市政府至各縣市各部門均積極推動棚戶區(qū)改造工程，將棚改工作列為政府工作的一號工程，建立了“日統(tǒng)計、周報告、月調(diào)度、季觀摩”的工作推動機制，明確責任目標，監(jiān)督項目落實。

二、制定惠民政策，化解征遷之困

實現(xiàn)政策透明，創(chuàng)新征收舉措。宜昌市的房屋征收體制實行“五公開”“兩監(jiān)督”，公開征地政策、補償標準、征收范圍、房屋情況和補償金額，實行審計部門和群眾的監(jiān)督。出臺了安置過渡補貼、提前搬遷補貼、貨幣補貼上浮等優(yōu)惠利民政策，切實地保障居民的切身利益，讓利于民。

充分調(diào)研，滿足居民個性化需求。棚改項目實施前，組織專人入戶調(diào)查，摸清計劃改造棚戶區(qū)內(nèi)居民的各項基本情況和安置需求，為征收方案的制定實施提供科學依據(jù)。根據(jù)居民承受能力和實際需要，提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換等多元化安置方式。特別關(guān)注貧困群體和弱勢群體的住房安置問題。

多級政府聯(lián)動，積極引導居民參與。宜昌市全面推行“依法征收、陽光征收、智慧征收和為民征收”。多級政府積極聯(lián)動，建立聯(lián)動的征收工作機制，主要領(lǐng)導牽頭負責棚改工作的推進。積極出臺棚改工作的宣傳方案，宣傳國家、省、市的棚改政策，積極引導居民參與棚改，提高居民的積極性。

三、創(chuàng)新機制，破解融資難困境

構(gòu)建可持續(xù)化的資金運作機制，保障資金高效運作。宜昌市中心城區(qū)建立“1+X”的資金運作模式，以宜昌市城投集團為中心，設(shè)立棚改資金專用賬戶，將棚改地塊的土地出讓金、中央政策補助資金及其他相關(guān)資金統(tǒng)一匯集至專戶進行統(tǒng)籌管理，保障棚改資金能夠循環(huán)、高效使用，實現(xiàn)資金的新舊平衡、遠近平衡、動靜平衡。

拓寬融資渠道，構(gòu)建多渠道融資體系。宜昌市改變傳統(tǒng)的單一融資模式，將融資渠道拓寬至社會資本、債券融資等。率先發(fā)行了湖北省首只棚改私募債10億元，實現(xiàn)棚改融資在資本市場直接融資領(lǐng)域的重大突破。鼓勵社會資本參與土地一級整理開發(fā)；國有墾區(qū)、礦區(qū)充分調(diào)動棚戶區(qū)居民積極性，采取“多方出資分擔”“購買與租用并行”的合作改造模式，緩解政府的棚改資金壓力。

四、多方合作，推進貨幣化安置

實現(xiàn)政策推動，各地因地施政。頒布實施多項有關(guān)貨幣化安置的政策，為推廣貨幣化安置提供政策支持。各區(qū)縣因地制宜，自主制定貨幣化安置政策，枝江市等縣市陸續(xù)出臺“土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、村集體收益分配權(quán)三項權(quán)益不變，契稅補貼、登記費減免、購房貸款折扣、自來水價格折扣、燃氣初裝免費五項優(yōu)惠”的政策，鼓勵村民用貨幣補償款進城購房落戶。

搭建兩個平臺，促進三方互動。積極搭建棚改商品安置房的“實體平臺”和“網(wǎng)絡平臺”，打通安置房和商品房的通道，促進了政府、開發(fā)商和棚改居民的三方良性互動。創(chuàng)造性地建立了一個集25家企業(yè)、30余個商品房的房源超市，供棚改居民憑征收協(xié)議自主選房購房，以“互聯(lián)網(wǎng)+棚改”的模式推動居民安置。此外，通過組織團購、政府訂購商品房、核準開發(fā)企業(yè)進棚改現(xiàn)場銷售等方式，打通商品房、安置房和保障房的通道。

參考文獻：

[1]秦良芳.棚戶區(qū)改造的困境與出路[J].學習月刊，2016（08）

[2]吳戰(zhàn)秋，趙克家.搭建兩個平臺 促進三方互動[J].中國房地產(chǎn)，2015（12）：67-68.

作者簡介：

張斌斌，男，浙江工業(yè)大學經(jīng)貿(mào)管理學院碩士研究生，研究方向：不動產(chǎn)投資、住房保障。endprint