步兆杰

摘 要：人民幣的升值與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著相互關(guān)系，經(jīng)過(guò)近幾十年的研究發(fā)展，人民幣無(wú)論升值還是貶值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都有影響，下面文章對(duì)人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行分析，然后提出不利影響的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：人民幣升值；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策

1 前言

人民幣幣值與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系急影響是近幾十年來(lái)受到國(guó)人關(guān)注的話題，，在國(guó)內(nèi)國(guó)際多種因素的共同影響下，人民幣升值的步伐不斷加快，與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也在持續(xù)走高。二者的發(fā)展趨勢(shì)有著驚人的共同點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌往往伴隨著人民幣幣值的升降，由此可以推想，其中必然存在著某種聯(lián)系。

2 人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的產(chǎn)生的效應(yīng)

2.1通貨膨脹效應(yīng)

在人民幣不斷升值的背景下，外匯的大量流入造成國(guó)內(nèi)流動(dòng)性不斷增強(qiáng)，通貨膨脹的壓力加大。為了避免通貨膨脹的損失，人們傾向于將貨幣投向具有保值增值功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

2.2預(yù)期效應(yīng)分析

人民幣升值和房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期使得國(guó)外游資大量進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資投機(jī)行為，他們期望通過(guò)房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值的雙保險(xiǎn)來(lái)獲得高額的投資回報(bào)，房?jī)r(jià)不斷上漲。

2.3財(cái)富效應(yīng)

人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的相對(duì)下降和一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，這相當(dāng)于居民收入的增加和購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，在其他條件不變的情況下，財(cái)富的增多導(dǎo)致物價(jià)變得更低，用于購(gòu)房的可支配收入增加，對(duì)房地產(chǎn)需求的增加最終會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

3 人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

根據(jù)克魯格曼不可能三角經(jīng)濟(jì)理論，在獨(dú)立的貨幣政策，固定匯率和資本的自由流動(dòng)三者之間職能選擇兩者，所以我國(guó)放棄了固定的匯率制度，實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣有管理的浮動(dòng)的匯率制度。人民幣升值后，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生以下幾個(gè)方面的影響。

3.1對(duì)房地產(chǎn)投資資金量的影響

（1）對(duì)人民幣升值的預(yù)期，將會(huì)導(dǎo)致國(guó)際熱錢(qián)的流入，分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)業(yè)使房地產(chǎn)的投資增加。隨著人民幣升值的預(yù)期，國(guó)際投資流入中國(guó)的額度將會(huì)大大增加，而房地產(chǎn)一直是投資市場(chǎng)中高回報(bào)率的區(qū)域，很多國(guó)際資金自然會(huì)把眼光放到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而另一方面，處于獲利的目的，投資商必然會(huì)抬高房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)熱起來(lái)。

（2）受匯率變動(dòng)的影響，持有外幣的國(guó)內(nèi)主體將會(huì)面臨資產(chǎn)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外幣投資渠道有限，再加上國(guó)內(nèi)外幣投資獲利預(yù)期有限，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，外幣持有者將會(huì)選擇把自己的資金投資國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，從而也使國(guó)內(nèi)投資資金額度增加。處于獲利目的，很大一部分人會(huì)選擇把資金投向房地產(chǎn)。

3.2對(duì)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)一般可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是真實(shí)需求，包括自主型需求和投資性需求，一類(lèi)是虛擬性需求，即投機(jī)性需求。從自主性需求來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大趨勢(shì)發(fā)展，城市建設(shè)加快，城鎮(zhèn)化速度加快，都會(huì)使房地產(chǎn)的需求上升。而其，隨著人民幣的升值，進(jìn)口物價(jià)的下降，將會(huì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)物價(jià)下降，使人們多出一些資金。從投資性需求來(lái)看銀行存款負(fù)利率和通貨膨漲會(huì)促使人們更多的把資金投向房地產(chǎn)等可以保值增值的區(qū)域。從投機(jī)性需求來(lái)看，資本具有天生的逐利性，人民幣升值之后，將會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)投資額的增加，一部分投資必然會(huì)走向中國(guó)的房地產(chǎn)。

3.3對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化影響

據(jù)上面所述，人民幣升值將會(huì)通過(guò)投資資金額和需求各個(gè)方面影響中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使其發(fā)展，房地產(chǎn)就會(huì)有過(guò)熱而產(chǎn)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。人民幣開(kāi)始升值以后，基于各種利益的訴求，相信外資將加速尋找在中國(guó)的代理人。而在國(guó)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的第一梯隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將成為外資合作的首選伙伴，從而迎來(lái)與外資合作的高峰期：這種合作，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的融資模式、開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式、企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生重大影響：最終導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加速與國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)接。

4 人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利影響的對(duì)策

為了克服人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不利影響和沖擊，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)和健康發(fā)展，我們必須做到以下幾個(gè)方面：（1）加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，采取措施打擊投機(jī)者的炒房行為，同時(shí)要滿足中低收入者的正當(dāng)購(gòu)房需求，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整，通過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的不斷完善來(lái)減少人民幣升值所造成的不利影響。（2）加強(qiáng)對(duì)外匯資金的監(jiān)督和管理，通過(guò)有效的方式把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域，最大限度的降低其對(duì)房地產(chǎn)的穩(wěn)定性所帶來(lái)的不利沖擊。（3）合理區(qū)分海外資金的投機(jī)性資金和投資性資金，對(duì)于有投機(jī)傾向的外資不吸收，對(duì)于投資型資金積極吸收。（4）采取更嚴(yán)格的措施和手段。加大力度打擊房地產(chǎn)投機(jī)和炒作采取更積極的嚴(yán)格措施和手段。第一，國(guó)家的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該要求金融和財(cái)政減少對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的刺激，在稅收、市場(chǎng)交易、金融信貸等方面實(shí)施“適度緊縮”的政策。地方政府要把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要精力從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向工業(yè)升級(jí)和城市競(jìng)爭(zhēng)力的提高上，而不是把房地產(chǎn)作為財(cái)政和加快發(fā)展的“支柱”或“搖錢(qián)樹(shù)”。第二，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融和土地調(diào)控，尤其是要嚴(yán)格控制高端房地產(chǎn)商品的發(fā)展，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。第三，建立抑制房地產(chǎn)泡沫化的長(zhǎng)效機(jī)制。（5）不斷完善我國(guó)的外匯市場(chǎng)，謹(jǐn)慎地使用利率和匯率政策調(diào)控房地產(chǎn)等投資過(guò)熱部門(mén)，有效的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上分析，政府應(yīng)盡快支持成立專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，支持建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)修改和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)，并對(duì)房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管。

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