宋常青

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展與進步，一定程度上推動了財務預算管理工作的開展，已經(jīng)成為了企業(yè)內(nèi)部普遍關注的焦點性話題。財務預算管理工作在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的開展，可以不斷提升財務預算管理工作的質量和水平。本文主要針對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作展開深入的研究，以供相關人士的參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務預算管理；優(yōu)化措施；研究

目前，關于如何做好財務預算管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重中之重，發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想確保自身高度的核心競爭力與市場影響力，在激烈的市場競爭中占有較高的市場份額，就必須要做好財務預算管理工作，保證企業(yè)經(jīng)濟效益的穩(wěn)步增長，進而促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的內(nèi)容分析

土地征用、材料購置以及配套設施等費用估算從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理。結合預算管理的目的來分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理可以分為損益預算和資金預算等兩大方面。具體來說：

（一）損益預算

在損益預算的范圍中，財務支出和財務成果的經(jīng)濟狀況是不可或缺的建設內(nèi)容之一，其中側重于包括房地產(chǎn)開發(fā)的施工期間成本費用和開發(fā)后的房地產(chǎn)收入預算等方面。其中，施工進行階段的成本費用是指房地產(chǎn)的銷售費用日常維修所需費用等。

（二）資金預算

資金預算主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中，一定程度上反映出現(xiàn)金收入的實際支出情況，重點包括流入與流出兩大類。首先，對于現(xiàn)金流入預算來說，現(xiàn)金流通情況大體上都是通過銀行貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支持來實現(xiàn)的?，F(xiàn)金流入預算是非常關鍵的預算流程表現(xiàn)形式，可以推動工程項目的穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售目標。其次，現(xiàn)金流出流量是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中通過現(xiàn)金方式支出的成本費用，包括工程管理費用、建筑施工費用等[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理工作中所存在的不足之處

（一）缺少對財務預算管理報告的正確認識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作主要側重于對開發(fā)和銷售過程中產(chǎn)生的收支費用來進行預算，促進房地產(chǎn)開發(fā)流通資金支出的合理性、規(guī)范性，進而保證工程施工項目的穩(wěn)定運行?，F(xiàn)階段，由于企業(yè)內(nèi)部認知的缺失，財務預算報告出現(xiàn)了較多問題，財務部門全權負責預算報告的編制工作，財務部門與施工部門缺少有效地溝通與聯(lián)系，很難獲取全面系統(tǒng)的設施材料采購和工程項目實施進度等信息資料，財務預算報告的準確性與真實性無法得以充分地保障，不利于財務預算管理工作的正常進行。

（二）年度預算與流程預算有著較為明顯的差距

現(xiàn)階段，年度預算和年度財務報表的制定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設重心，并沒有對開發(fā)與銷售的項目預算工作進行深入的分析。房地產(chǎn)開發(fā)的周期性特征較為明顯，整個流程需要耗費兩年以上的時間，會發(fā)生相應的不安全事故，必須要對開發(fā)過程的具體項目流程進行預算。

此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在沿用以往傳統(tǒng)的年度預算和年度報表方案，房地產(chǎn)財務預算的整體性與全面性無法得以充分地體現(xiàn)，將年度預算視為預算管理的戰(zhàn)略導向不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（三）財務預算管理考核機制的制定不盡合理

在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理的考核機制中，同樣存在著較多的薄弱點和空白點，責任制度較不完善。財務部門在進行預算管理前，沒有按照如期規(guī)定簽訂責任合同，財務預算人員的工作熱情始終停滯不前。在后期的考核過程中，財務部門過于強調外界環(huán)境對于預算結果的影響。

（四）財務預算管理欠缺著較強的準確性

財務預算管理中的損益預算和資金預算是系統(tǒng)性的預算工作，是一項較為漫長的工程項目，涉及到的部門領域比較多，一定程度上使財務預算管理工作的準確性很難得到保證，執(zhí)行效率也較不統(tǒng)一。與此同時，企業(yè)內(nèi)部財務部門的業(yè)務水平并不高，欠缺著豐富的財務預算統(tǒng)籌管理經(jīng)驗，財務預算管理工作的準確性有待于進一步提升。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理工作的優(yōu)化措施

（一）提高現(xiàn)金流通效率，加強各個部門之間的協(xié)作與交流

1.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)金流通是多項工程工序不可或缺的一部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想現(xiàn)金作為開發(fā)的重點，鞏固其主體地位。通過現(xiàn)金流通效率的提升，償還銀行貸款的支出款項[2]，減輕市場環(huán)境引發(fā)銀行貸款利息率的不利影響。

2.財務部門是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較為關鍵的部門，必須要加強財務部門與其他部門之間的聯(lián)系與溝通，以便于獲取更加準確可靠的設備材料選購和工程項目開展的實際情況等信息，要將財務預算管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個領域之中，這對于財務預算管理工作的效率具有極大地推動作用。

（二）注重國家政策的改變

房地產(chǎn)在其開發(fā)過程中，國家宏觀經(jīng)濟調控與政策的出臺頒布，對開發(fā)的經(jīng)濟利潤和成本支出情況造成了極大地影響。關注市場環(huán)境的變化，充分掌握政策的變動情況，不斷調整和優(yōu)化企業(yè)財務預算管理的實施項目，要結合調控預算方案和預測年度財務狀況等方式，確保財務預算管理工作的穩(wěn)定實施與高效運作。

（三）合理估計并編制資金預算和損益預算

房地產(chǎn)項目預算主要包括項目開發(fā)前期研發(fā)和工程管理等多個部門，在項目開發(fā)經(jīng)營活動中均有體現(xiàn)。在資金預算方面，銷售費用預算與銷售回款預算是營銷部門的重要編制內(nèi)容；工程管理部門主要負責土地支出和工程資金支出等，各個部門要做到各司其職、分工協(xié)作。

而在損益預算方面，工程建設部門要確保計劃確認收入的地塊按照如期規(guī)定來獲取預售許可證；客服部門要確保計劃確認收入的地塊按照如期完成內(nèi)部驗收工作，做到及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，要在規(guī)定時間內(nèi)獲取客戶簽收憑據(jù)。

（四）提升財務預算分解的準確性

1.總體構成的分解[3]

主要是指需要開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積以及物業(yè)類型的銷售總價等。開發(fā)成本總體構成的分解，需要將成本項目進行逐層分解，并且與相關成本項目相匹配，最終預測總成本。

2.構成項目按照年度和月份進行分解

總體構成的各項科目要嚴格按照工程進展情況和預測付款方式來進行，根據(jù)項目開發(fā)周期，將各個年度和月份進行分解，加大責任落實力度，進而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理工作的準確性。

（五）強化財務預算執(zhí)行分析與考核

預算管理要嚴格按照經(jīng)濟活動的戰(zhàn)略目標來實施，將經(jīng)營策略適當?shù)厝谌脒M預算執(zhí)行中，不斷強化企業(yè)管理。因此，要將企業(yè)業(yè)務預算與財務預算充分結合在一起，不斷提升預算的控制力。在房地產(chǎn)銷售的各項管理活動中，要僅僅圍繞預算開展經(jīng)濟活動，堅持由月度-季度-年度的實施原則，逐漸遞進，要不定期地開展資金調度會預算執(zhí)行總結大會等，實施滾動化預算管理模式，將企業(yè)管理有所針對性地融入到執(zhí)行預算過程中，進而構建全方位、多角度領域地預算管理氛圍。

四、結束語

綜上所述，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作勢在必行，可以增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的同行業(yè)競爭中永葆生機與活力。因此，必須要做好財務預算管理工作，予以高度的重視程度，結合企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，不斷完善財務預算管理制度，融入一定的企業(yè)戰(zhàn)略目標。各個部門要加強相互交流與協(xié)作，要共同參與到財務預算管理建設中，加大財務預算的執(zhí)行與考核力度，發(fā)揮出財務預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的實施價值，進而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]柴世政.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象設置與項目成本核算[J].齊魯珠壇，2015（03）：15-18.

[2]劉平.財務預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應用探討[J].財經(jīng)界（學術版），2014（20）：174-175.

[3]秦學靜.房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中財務控制方法探討[J].管理觀察，2014（08）：82-83.

（作者單位：煙臺開發(fā)區(qū)京方家置業(yè)有限公司）endprint