王玉光

中國(guó)地產(chǎn)界知名的“快公司”中國(guó)恒大正在經(jīng)歷一次歷史性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“高負(fù)債”、“高杠桿”將成為它的舊標(biāo)簽。

當(dāng)土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到2.76億平方米、比排名前5家房企的總和還多時(shí)，一向喜歡在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上臨時(shí)宣布上調(diào)“年度銷(xiāo)售目標(biāo)”的中國(guó)恒大（HK.3333），這次卻首次向股東做出了“降低負(fù)債”的承諾。

8月28日，中國(guó)恒大（HK.3333）發(fā)布2017年度半年業(yè)績(jī)，多項(xiàng)核心指標(biāo)仍居行業(yè)榜首。其中，上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額2440.9億元，同比增長(zhǎng)72.2%；營(yíng)業(yè)額1879.8億元，同比增長(zhǎng)114.8%；凈利潤(rùn)231.3億元，同比增長(zhǎng)224%。

截至2017年6月30日，中國(guó)恒大公司總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)14930億元，總借貸6735億元，現(xiàn)金余額2699億元，凈負(fù)債率240%，凈負(fù)債率比上年底大幅下降近一半。

恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞向股東承諾：未來(lái)一年，公司凈負(fù)債率由240%降至140%，未來(lái)兩年降至100%，三年后則平穩(wěn)保持在業(yè)界公認(rèn)的70%合理區(qū)間。至于銷(xiāo)售規(guī)模，他表示，之前預(yù)期的2017年實(shí)現(xiàn)4500億元銷(xiāo)售目標(biāo)“不會(huì)刻意追加，但料定會(huì)超額完成”。

高負(fù)債雙刃劍

在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)謀求規(guī)?；焖贁U(kuò)張的過(guò)程中，高負(fù)債向來(lái)是把“雙刃劍”。市場(chǎng)景氣、行情上揚(yáng)之時(shí)，善用財(cái)技、適當(dāng)增加杠桿，用一塊錢(qián)做幾塊錢(qián)的生意，企業(yè)的負(fù)債就變成了土地，土地增值，又變成了資產(chǎn)。在過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)處于“黃金時(shí)代”的20年間，一些善用這套資本邏輯的區(qū)域型地產(chǎn)商借以迅速實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局，恒大便是其中的佼佼者。

雖然屢因高負(fù)債而遭受?chē)?guó)際投行和媒體輿論的詬病，也曾因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期性政策調(diào)控而陷入對(duì)賭危機(jī)，但最終事實(shí)證明，恰是恒大老板許家印敢于冒險(xiǎn)、善于洞見(jiàn)、關(guān)鍵時(shí)刻能夠辨清大勢(shì)、把握機(jī)遇的企業(yè)家精神，才成就了今日恒大的行業(yè)翹楚地位。

自2009年上市至今，恒大的銷(xiāo)售規(guī)模年均增長(zhǎng)幅度均超過(guò)30%，近兩年更是高達(dá)50%以上。萬(wàn)科用了4年時(shí)間實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售額從1000億元向2000億元的跨越，而恒大僅用了兩年。它比萬(wàn)科晚成立12年、晚上市18年，卻最終在2016年趕超萬(wàn)科，創(chuàng)業(yè)20年就躋身世界500強(qiáng)企業(yè)。這其中最大的秘密就在于：過(guò)去20余年間，恒大敢于高負(fù)債拿地，土地的溢價(jià)增值又將“歷史的債”變成了“今天的財(cái)”。

截止2017年6月30日，中國(guó)恒大公司2.76億平方米土地儲(chǔ)備原值為4576億元，據(jù)國(guó)際知名咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕評(píng)估，這些土地當(dāng)下的估值約為9059億元，增值4483億元。假設(shè)將這些土地增值額計(jì)入權(quán)益，恒大的凈資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際上僅為65.5%。

然而，這種用高負(fù)債換來(lái)的原始積累，走到今天似乎已經(jīng)不可持續(xù)。土地增值變得緩慢平穩(wěn)，樓盤(pán)銷(xiāo)售受各種限制性政策打壓，“暴利”已不復(fù)存在。與此同時(shí)，資金成本卻不斷上升，債權(quán)融資利滾利、息上加息，迫使負(fù)債企業(yè)不斷借新償舊、拆東補(bǔ)西。更有甚者，像當(dāng)年的綠城和今日的萬(wàn)達(dá)一樣，要被迫變賣(mài)項(xiàng)目資產(chǎn)，求收購(gòu)，斷腕求生。

正是目睹業(yè)內(nèi)所發(fā)生的一切，當(dāng)“輕資產(chǎn)”成為王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬的口頭禪時(shí)，恒大也不得不去認(rèn)真總結(jié)思考：作為銷(xiāo)售規(guī)模突破3000億、沖刺5000億的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，今后該如何實(shí)現(xiàn)高負(fù)債的軟著陸，確保未來(lái)持續(xù)發(fā)展？

2017年初，恒大著手啟動(dòng)“轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略，明確企業(yè)將由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，將由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，恒大的這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，意味著這家一貫注重“增量”發(fā)展的快公司，開(kāi)始步入注重“存量盤(pán)整”的成熟與理性期，今后其商業(yè)風(fēng)格將發(fā)生重大變化。

三大措施降負(fù)債率

記者了解到，截至目前，中國(guó)恒大在全國(guó)總計(jì)有719個(gè)項(xiàng)目，分布于223個(gè)城市，其中一二線城市項(xiàng)目占比約為72.6%。

據(jù)公司半年報(bào)顯示，除了凈利潤(rùn)大幅上漲至231億，上半年恒大實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤(rùn)188.3億，同比大增832%；股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)上市以來(lái)最高紀(jì)錄。

在公司總裁夏海鈞看來(lái)，此次恒大之所以能交出有史以來(lái)最好的半年報(bào)，正是“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著”的最有力證明。

恒大上半年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，一方面得益于銷(xiāo)售高增長(zhǎng)帶動(dòng)的營(yíng)業(yè)收入大增。公司近兩年不遺余力打造精品項(xiàng)目，不斷提升產(chǎn)品附加值，以及統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式和極強(qiáng)的成本控制能力等等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

另一方面，則與其行之有效的降負(fù)債策略密切相關(guān)。

據(jù)了解，自恒大開(kāi)始實(shí)施“規(guī)模+效益”的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來(lái)，“保持規(guī)模適度增長(zhǎng)的同時(shí)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，降負(fù)債、去杠桿”成了必然選擇。年初制定的低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，其核心就是大幅降低負(fù)債率。

2017年上半年，恒大為籌備回歸A股上市，成功引入兩輪共計(jì)700億元戰(zhàn)略投資，并在5月-6月份迅速還清1129億永續(xù)債，此一舉便實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)負(fù)債率下降至75.5%。

據(jù)恒大集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官潘大榮向記者透露，截至今年年末，恒大資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

為實(shí)現(xiàn)降負(fù)債率目標(biāo)，恒大目前已著手實(shí)施三大措施：一是計(jì)劃未來(lái)三年實(shí)施土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備；二是恒大地產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行第三次引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，引入戰(zhàn)投資金300億-500億元；三是進(jìn)一步降低成本，提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)盈利能力，增加凈資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，伴隨許家印大刀闊斧堅(jiān)定實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，恒大高負(fù)債、高杠桿的時(shí)代將逐漸成為過(guò)去時(shí)，“由大做強(qiáng)”、“有質(zhì)量地增長(zhǎng)”將成為這家地產(chǎn)龍頭企業(yè)新的戰(zhàn)略抉擇。

而在中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)束長(zhǎng)達(dá)20年的黃金增長(zhǎng)期，且金融嚴(yán)監(jiān)管成為當(dāng)前大趨勢(shì)的背景下，恒大的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，無(wú)疑給那些但求規(guī)模、不重效益“身體虛胖”的大公司上了生動(dòng)的一堂課。endprint