王子良

政策密集發(fā)布，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)租賃時(shí)代，萬(wàn)億投資機(jī)遇開(kāi)啟。

在“購(gòu)租并舉”的頂層定調(diào)之下，進(jìn)入2017年以來(lái)，從中央到地方，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的各類(lèi)政策密集發(fā)布。

2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/09/20/zqzk201732zqzk20173209-1-l.jpg" style=""/>

由此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。

隨后于2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)“《通知》”）再次提出：“按照國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。”

按照上述文件要求，8月21日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱(chēng)“《試點(diǎn)方案》”），確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都共13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前，中國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

從推出租賃住房建設(shè)專(zhuān)用地塊到宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，從“在12個(gè)人口凈流入的大中城市多措并舉加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展”到此次“在13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，政策的力度及影響范圍在不斷遞進(jìn)延伸。

租賃作為多層次住房體系中的重要一環(huán)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響。房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購(gòu)輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)格局有望被重構(gòu)，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購(gòu)房需求。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期已有超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)租賃時(shí)代。根據(jù)鏈家預(yù)測(cè)，2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬(wàn)億元，到2025年將增至2.9萬(wàn)億元，市場(chǎng)空間巨大。

頂層設(shè)計(jì)落地

從2015年起，中央及各地方政府便相繼出臺(tái)購(gòu)租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過(guò)規(guī)范化的租賃市場(chǎng)滿足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。

具體來(lái)看，2015年，國(guó)務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后出臺(tái)了兩個(gè)指導(dǎo)性文件，1月份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租；計(jì)劃用3年時(shí)間，建設(shè)渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。11月出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》則指出，要重點(diǎn)“發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并首次將公寓出租定性為生活性服務(wù)業(yè)。

2016年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》從“培育市場(chǎng)供給主題”、“鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)”、“完善公共租賃住房”、“支持租賃住房建設(shè)”、“加大政策扶持力度”、“加強(qiáng)住房監(jiān)管租賃”六個(gè)維度全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。

2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤(pán)活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶共12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

《通知》要求各地加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對(duì)租賃企業(yè)回款慢等特點(diǎn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案等。

這是多部委首次聯(lián)合出臺(tái)租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時(shí)也為后續(xù)多部門(mén)統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

8月28日，國(guó)土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都共13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

《試點(diǎn)方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集體用地建設(shè)租賃住房并非橫空出世，除了上述政策鋪墊之外，還有前期的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)。

《國(guó)土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》提出：“對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)試點(diǎn)的，按照‘嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控的要求，由省級(jí)人民政府審核同意試點(diǎn)方案并報(bào)國(guó)土資源部審核批準(zhǔn)后開(kāi)展試點(diǎn)?！眅ndprint

北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果：一是增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給；二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；三是對(duì)盤(pán)活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用；四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置以及節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

此次出爐《試點(diǎn)方案》是在總結(jié)提升上述試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的成果，國(guó)土資源部希望通過(guò)改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

至于試點(diǎn)城市的確定，國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。限定在上述試點(diǎn)城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿和資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)。

國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《試點(diǎn)方案》明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅(jiān)持自主運(yùn)作、提高服務(wù)效能四項(xiàng)基本原則。其中兩項(xiàng)內(nèi)容需要著重強(qiáng)調(diào)：一是項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及農(nóng)村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

方正證券研報(bào)認(rèn)為，利用集體用地建設(shè)租賃住房是針對(duì)熱點(diǎn)城市供地有限、企業(yè)土地成本高參與熱情低的措施，是在不占用商品房用地基礎(chǔ)上增加租賃住房供應(yīng)、降低專(zhuān)業(yè)企業(yè)成本的有效之舉，有利于構(gòu)建租售并舉住房體系，穩(wěn)定住房市場(chǎng)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面通過(guò)盤(pán)活集體建設(shè)用地，補(bǔ)充租賃房源。預(yù)計(jì)未來(lái)新增開(kāi)發(fā)中用于租賃的比例會(huì)達(dá)到30%左右，其中集體用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)起到關(guān)鍵作用。另一方面，還將有效促進(jìn)人口城市化進(jìn)程，讓大量新市民住有所居。

地方群起響應(yīng)

《試點(diǎn)方案》是頂層設(shè)計(jì)的配套中央政策，正是政策的出臺(tái)，奠定了房地產(chǎn)政策租售并舉的新動(dòng)向，政策也劃定了首批開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)的城市。在部委政策出臺(tái)之后，多個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)住房租賃政策。

截至8月30日，隨著杭州住房租賃新政的發(fā)布，標(biāo)志著除廣東肇慶外，其他11個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。

其中，杭州住房租賃方案指出，將加大公租房供應(yīng)力度，未來(lái)3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來(lái)5年，公租房保有總量不少于8萬(wàn)套。此外，將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2017年9月底前，推出人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤(pán)活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。

除杭州外，北京、深圳、武漢、杭州、南京等多個(gè)城市均出臺(tái)住房租賃新政。

8月17日，北京發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》提出，承租人為非本市戶(hù)籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

8月18日，南京市公布了住房租賃試點(diǎn)工作方案。根據(jù)方案，南京未來(lái)建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬(wàn)平方米，將培育一批國(guó)有、混合所有及民營(yíng)等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，其中，2017年年國(guó)有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家。同時(shí)，鼓勵(lì)民營(yíng)和混合所有制企業(yè)開(kāi)展住房規(guī)?；赓U服務(wù)，2017年年民營(yíng)和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。

8月22日，合肥租賃住房試點(diǎn)工作方案正式發(fā)布，其中包括：鼓勵(lì)有條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；還將劃撥一批房源、建設(shè)一批房源、盤(pán)活一批存量房源。2017年年底前，全面啟動(dòng)住房租賃交易服務(wù)政府監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)。

8月28日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿）?，F(xiàn)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)?！秾?shí)施意見(jiàn)》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。

8月29日，武漢印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)和武漢碧水集團(tuán)等市屬?lài)?guó)有企業(yè)組建5家公司，成為武漢市第一批國(guó)有住房租賃平臺(tái)。

按照方正證券的總結(jié)，住房租賃的政策支持可歸納為以下四類(lèi)：供給：供地上，加大租賃用地供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。金融：允許提取住房公積金支付房租、對(duì)租賃企業(yè)給予融資支持、推進(jìn)REITs試點(diǎn)。財(cái)政：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場(chǎng)提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼）。法律：立法，切實(shí)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

各地支持住房租賃政策的陸續(xù)落地未來(lái)對(duì)租賃企業(yè)均能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利好。

首先，“允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地”的政策，為租賃型企業(yè)提供了更多可改造房源，同時(shí)增加租賃市場(chǎng)的供給。endprint

其次，在稅收層面，較大幅度的稅收優(yōu)惠能保證租賃企業(yè)的盈利空間，并且配合營(yíng)改增推進(jìn)，供給端優(yōu)惠有望快速落地；此外，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將顯著改善資金沉淀量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，缺乏輕資產(chǎn)化模式的租賃行業(yè)的融資現(xiàn)狀。推進(jìn)REITs試點(diǎn)將真正釋放公寓企業(yè)的資金壓力，實(shí)現(xiàn)輕量化運(yùn)營(yíng)進(jìn)而快速發(fā)展。

政策三大特點(diǎn)

中銀國(guó)際表示，在市場(chǎng)化程度不斷加深、人口向核心城市群流動(dòng)不斷加速的情況下，人們對(duì)住房的需求也日益呈現(xiàn)多樣化，住房租賃市場(chǎng)的存在與健康發(fā)展恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然要求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

而在政策的力挺、國(guó)企資源的傾斜以及眾多實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的支撐下，“租房”時(shí)代離我們?cè)絹?lái)越近。梳理總結(jié)最近相關(guān)政策措施，可以看出幾個(gè)特點(diǎn)：

一是先“住”后“權(quán)”實(shí)用主義目標(biāo)導(dǎo)向明確。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的目標(biāo)在于對(duì)所有城鎮(zhèn)居民，針對(duì)不同階層的群體、不同年齡段的人群，都有明確的住房供給。而作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制重要的一環(huán)，“租房”政策的目標(biāo)首先要解決各種人群“住”的問(wèn)題，而附加在房子上的“權(quán)”則成為調(diào)節(jié)供需、平衡人才結(jié)構(gòu)的一個(gè)有效抓手。

因此，各地在因地制宜出臺(tái)“租房”政策細(xì)則的時(shí)候，在擴(kuò)大租房供給、提高租房市場(chǎng)吸引力、解決基本“住”的問(wèn)題的同時(shí)，在“權(quán)”的具體形式和程度上有所不同。如，北京共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)降低購(gòu)買(mǎi)商品房的門(mén)檻，上海、深圳、成都增加針對(duì)性租房供給，廣州有條件的“租售同權(quán)”，無(wú)錫有條件的“租房可落戶(hù)”等。

二是國(guó)企將在租房市場(chǎng)發(fā)展中起主導(dǎo)作用。租房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模有限，租房成本回收周期長(zhǎng)，且管理問(wèn)題頗多，機(jī)構(gòu)參與積極性不高。在此次推進(jìn)租房市場(chǎng)的過(guò)程中，將采用以國(guó)企+政策配合的模式進(jìn)行引導(dǎo)，為租房市場(chǎng)的完善打基礎(chǔ)?！锻ㄖ分忻鞔_提出，“人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”。另外，如深圳推廣“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+公共住房”的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式，上海只租不售地塊均為國(guó)企購(gòu)得，沈陽(yáng)、佛山計(jì)劃建立國(guó)有租賃交易平臺(tái)等等措施。

三是土地出讓政策開(kāi)始向鼓勵(lì)租賃用地傾斜。在土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一系列限制措施后，房企拍地難度不斷加大，已經(jīng)開(kāi)始在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上在保障房面積或者自持面積等方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。土地出讓政策向租賃用地傾斜具有很強(qiáng)的可復(fù)制性，在一二線城市中大概率會(huì)被采用，更多租賃用地未來(lái)將會(huì)被推出。

萬(wàn)億租賃藍(lán)海

廣發(fā)證券表示，龐大的流動(dòng)人口是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，為整個(gè)市場(chǎng)提供了巨大的發(fā)展空間。21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)流動(dòng)人口呈明顯的上升趨勢(shì)。2014年后，流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到高位企穩(wěn)狀態(tài)，2016年，流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.47億，占總?cè)丝诘?8%。

流動(dòng)人口受住房供給條件、戶(hù)籍、支付能力等多重限制，其居住選擇往往以租房為主，中國(guó)租賃市場(chǎng)能夠取得高速發(fā)展的根本原因，正是由于中國(guó)龐大的流動(dòng)人口基數(shù)。根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2016年，中國(guó)采用租房解決居住問(wèn)題的人口數(shù)目約為1.6億人，是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房解決居住問(wèn)題人數(shù)的4倍。

廣發(fā)證券認(rèn)為，盡管目前1.6億的租賃人口絕對(duì)規(guī)模已經(jīng)位居世界第一，但從相對(duì)值來(lái)看，中國(guó)的租賃人口占總?cè)丝跀?shù)的比例僅為11.70%，與日本33.30%、美國(guó)31.25%相比顯著偏低，未來(lái)租賃人口占總?cè)丝诘谋壤匀痪邆漭^大提升，空間，也就是說(shuō)，未來(lái)租賃市場(chǎng)的“量”仍具備繼續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

此外，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人均收入水平的提高，未來(lái)租金也將穩(wěn)步上漲，同時(shí)隨著消費(fèi)觀念的升級(jí)，新生代群體樂(lè)意付出更多的房租實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的提升將進(jìn)一步促進(jìn)整體租金水平的提高。因此，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)典型的量（租賃人口）價(jià)（租金）齊升態(tài)勢(shì)，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模（租金GMV）快速增長(zhǎng)。

而目前，中國(guó)住宅供給中租賃產(chǎn)品占比仍很低，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不合理。例如，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局顯示，2014年，上海住宅中用于出租的建筑面積為72.2萬(wàn)平方米，僅占上海當(dāng)年竣工住宅面積1536萬(wàn)平方米的4.70%。

另一方面，住宅產(chǎn)品的用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不太合理。其中，2014年，中國(guó)中高價(jià)位普通商品住房用地、中低價(jià)位普通商品住房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地、廉租住房用地和高檔住宅用地占比分別為53%、28%、17%、2%和0.11%。

以北京為例，2016年年末，北京常住人口約2173萬(wàn)人，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調(diào)查顯示，中國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶(hù)，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套，而目前北京租賃房屋只有約150萬(wàn)套左右，存在1/3的供需缺口。

而且，在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，租賃需求同樣面臨升級(jí)。但是現(xiàn)階段，中國(guó)租賃房市場(chǎng)發(fā)育很不成熟，問(wèn)題多多。如，商品房出租占比低、租賃體驗(yàn)差、租期不合預(yù)期導(dǎo)致搬家頻繁等。

海通證券認(rèn)為，政策自上而下的密集出臺(tái)，有利于盡快構(gòu)建“租售并舉”市場(chǎng)，打造多層級(jí)的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)本屆政府“高端有限制、中端有市場(chǎng)、低端有保障”的地產(chǎn)發(fā)展思路，有利于房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的健康發(fā)展。

同時(shí)，海通證券也對(duì)房屋租賃行業(yè)規(guī)模做了大概估算。從供給角度計(jì)算，2015年，TOP25城市的自有房屋存量大約是8500萬(wàn)套，按照30%的出租率，假定平均房租在3000元/月/套，那么租金收入大約是9500億元。

從需求角度計(jì)算，2015年，TOP25的城市流動(dòng)人口數(shù)量約為8000萬(wàn)人，按照70%的租房率計(jì)算，假定平均房租在1500元/月/間，則租金額約為10000億元。初步估算下，住房租賃行業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)1萬(wàn)億元。

方正證券從住房自有率和流動(dòng)人口規(guī)模兩個(gè)角度進(jìn)行測(cè)算，兩種方法測(cè)算的結(jié)果均顯示，在不考慮通貨膨脹的情況下，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)1.8萬(wàn)億-1.9萬(wàn)億元。endprint

其中，從住房自有率角度（真正通過(guò)租賃解決住房需求的人口占比約為16.2%），總?cè)丝诓捎脟?guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》數(shù)據(jù)，中國(guó)人口峰值將在2030年達(dá)到14.5億人；平均家庭規(guī)模采用2015年末全國(guó)平均家庭規(guī)模為3.1人/戶(hù)；全國(guó)平均每戶(hù)月租金，采用世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2000元/月。

則，每年租賃市場(chǎng)規(guī)模=總?cè)丝凇镣ㄟ^(guò)租賃解決住房需求人口占比/平均家庭規(guī)?！粒繎?hù)月租金×12）=（14.5億人×16.2%/3.1人/戶(hù)）×（2000元/月×12月/年）=1.8萬(wàn)億元/年。

從流動(dòng)人口發(fā)展角度，采用《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》的數(shù)據(jù)，截至2016年年底，中國(guó)流動(dòng)人口有2.45億人；平均家庭規(guī)模仍采用3.1人/戶(hù)的數(shù)據(jù)，故2016年年末全國(guó)流動(dòng)人口總戶(hù)數(shù)為0.79億戶(hù)。

則，年度住房租賃市場(chǎng)總規(guī)模=（全國(guó)流動(dòng)人口/平均家庭規(guī)模）×平均每戶(hù)月租金×12=（2.45億人/3.1人/戶(hù)）×2000元/月×12月/年=1.9萬(wàn)億元/年，與根據(jù)租房人口規(guī)模測(cè)算出的結(jié)果基本一致。

而根據(jù)鏈家的預(yù)測(cè)，2020年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模大約1.6萬(wàn)億元，2025年大約2.9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

巨大市場(chǎng)利好下，創(chuàng)業(yè)者紛紛攜資本進(jìn)入市場(chǎng)。而長(zhǎng)租公寓板塊，則成為了最受關(guān)注的熱門(mén)細(xì)分市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，無(wú)論是從品牌數(shù)量、獲融資數(shù)額，或是未來(lái)發(fā)展想象力等方面來(lái)說(shuō)，最為突出的當(dāng)屬長(zhǎng)租公寓。

從近年來(lái)誕生的長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)看，其中有互聯(lián)網(wǎng)系的代表，如YOU+、魔方、優(yōu)客逸家等；也有酒店系代表，如鉑濤窩趣、住友漫果、如家逗號(hào)等；還有中介系代表，如我愛(ài)我家相寓、鏈家自如寓等；更有以傳統(tǒng)房企巨頭為首的開(kāi)發(fā)商系代表，如萬(wàn)科（泊寓）、世聯(lián)行（紅璞），以及龍湖、金地（草莓社區(qū)）、遠(yuǎn)洋、招商蛇口（壹棧）等。

平安證券表示，目前，長(zhǎng)租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。由于各長(zhǎng)租公寓的用戶(hù)定位、運(yùn)營(yíng)方式和資金實(shí)力等方面各不相同，因此采用的公寓模式差異較大。受益于自身或者母公司的資金實(shí)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及酒店旗下的長(zhǎng)租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造標(biāo)準(zhǔn)化用戶(hù)體驗(yàn)，致力于長(zhǎng)期品牌的創(chuàng)建與推廣。

而“互聯(lián)網(wǎng)+資本”租房平臺(tái)以及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)租公寓品牌主要采用分布式公寓布局，迅速獲取當(dāng)?shù)亓闵⒎吭?，依靠自身?yōu)勢(shì)快速成長(zhǎng)，但分布式長(zhǎng)租公寓客戶(hù)體驗(yàn)不一、社交功能缺失，品牌溢價(jià)難以實(shí)現(xiàn)。

綜合來(lái)看，集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶(hù)體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)。但集中式公寓由于采用重資本運(yùn)營(yíng)，需要前期有強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)用以拿到優(yōu)質(zhì)房源。目前，由于優(yōu)質(zhì)地段的房?jī)r(jià)較高，獲取高性?xún)r(jià)比房源有較大難度，且從裝修到開(kāi)業(yè)的周期也較長(zhǎng)，使得集中式布局發(fā)展速度較為緩慢，因此，具有資金及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的龍頭地產(chǎn)商及代理商，有望在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

“租售同權(quán)”

影響幾何？

在房產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)長(zhǎng)期存在的預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的完善需要在此期間不斷磨合和修正，近期政策重心已經(jīng)在逐漸向住房市場(chǎng)傾斜，配套制度和國(guó)企資源也將會(huì)跟上，這將會(huì)對(duì)整個(gè)租房購(gòu)房市場(chǎng)乃至社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)越來(lái)越近，那么未來(lái)的“租售同權(quán)”將會(huì)造成什么影響呢？

中銀國(guó)際表示，“租售同權(quán)”對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)影響較小，各城市繼續(xù)分化；對(duì)投資無(wú)太多負(fù)面影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資維持平穩(wěn)；租金受到政策影響，短期波動(dòng)后，整體穩(wěn)步上漲；一線城市通過(guò)租房政策調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)，二線等其他城市通過(guò)政策吸引人才；租房政策的不斷完善，可以為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接打下良好的基礎(chǔ)。

房?jī)r(jià)：影響有限，城市繼續(xù)分化

雖然鼓勵(lì)租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時(shí)間大量低價(jià)租賃房供應(yīng)上市，或者“同權(quán)”程度過(guò)于激進(jìn)，勢(shì)必會(huì)沖擊目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將會(huì)有大幅波動(dòng)，并引發(fā)不必要的經(jīng)濟(jì)震蕩，這不是政策目的所在。

綜合分析政策走向，其核心目標(biāo)仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，漸進(jìn)式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場(chǎng)是調(diào)節(jié)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)非常有效的杠桿和抓手。

因此，各地在制定“租售同權(quán)”等類(lèi)似鼓勵(lì)租房政策的同時(shí)，以滿足常住人口教育公共服務(wù)需求和緩解租住矛盾為現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，充分考慮了政策的預(yù)期可達(dá)效果，尤其是對(duì)現(xiàn)有人群利益和房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊影響，斟酌“同權(quán)”時(shí)因城施策增加適當(dāng)門(mén)檻，甚至?xí)簳r(shí)不提“同權(quán)”，如佛山、深圳等。

由此看來(lái)，租房市場(chǎng)鼓勵(lì)政策對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的所在城市的整體趨勢(shì)方向不會(huì)產(chǎn)生較大影響，但會(huì)大幅放緩房?jī)r(jià)上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市，并沒(méi)有出臺(tái)鼓勵(lì)租房政策的必要和動(dòng)力，城市房?jī)r(jià)繼續(xù)分化的趨勢(shì)將長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)。

以佛山為例，雖然面臨房?jī)r(jià)整體上漲壓力，但佛山鼓勵(lì)租房實(shí)施方案主要針對(duì)增加供給、完善配套和加強(qiáng)服務(wù)，并沒(méi)有立即涉及“租售同權(quán)”，對(duì)存量房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響有限。這主要是因?yàn)椋海?）佛山目前住宅均價(jià)在10000元/平方米左右，2017年夏季求職期平均薪酬為7152 元/月（根據(jù)智聯(lián)招聘），針對(duì)新工作者的房?jī)r(jià)收入比處于相對(duì)合理區(qū)間；（2）佛山房租收入比為25%左右（易居研究院數(shù)據(jù)），在二三線城市中排名靠后，租房供需壓力不大；（3）佛山教育和醫(yī)療等資源相對(duì)廣州等其他城市較為平衡，供需矛盾相對(duì)不突出。因此，是否考慮采用“租售同權(quán)”政策仍然需要服從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的需要。

投資：因素共振，總體相對(duì)平穩(wěn)

從政策面來(lái)看，如前所述，包括“租售同權(quán)”在內(nèi)的鼓勵(lì)租房政策并不是以改變各城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)為目的，相關(guān)政策更多是從呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)、保持穩(wěn)定發(fā)展的原則出發(fā)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，在房?jī)r(jià)預(yù)期不變及政策護(hù)航的基礎(chǔ)上，可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)投資所受影響有限。endprint

從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)看，除去房產(chǎn)本身保值增值的特性外，資源緊缺的核心一二線城市，“租售”很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都不可能完全“同權(quán)”，鼓勵(lì)租房政策更多解決人才短期居住問(wèn)題，長(zhǎng)期來(lái)看一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，租房客就會(huì)快速轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng)。

附帶門(mén)檻“租售同權(quán)”的二線及部分三線城市，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲預(yù)期具有其內(nèi)在原因，“租售同權(quán)”政策更大程度的是作為人口導(dǎo)入策略的配套，本質(zhì)是降低所需人才進(jìn)入和安家門(mén)檻，先租后買(mǎi)將成為大部分人的選擇。

近期，土地及房產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍的三四線城市，其原因是房企對(duì)土地的補(bǔ)庫(kù)存和資本外溢激發(fā)本地改善需求，并非由于人口大幅流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展有質(zhì)的變化，因此，未來(lái)影響其房地產(chǎn)投資的基本面并沒(méi)有惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價(jià)為犧牲，將短期風(fēng)險(xiǎn)可控的收益轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)較高的收益，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期承受能力和穩(wěn)定性要求較高，因此，上海兩幅只租不售的租賃用地均為國(guó)企購(gòu)得，此模式導(dǎo)向意義和點(diǎn)狀效應(yīng)較強(qiáng)，但在絕對(duì)量上很難大范圍復(fù)制，預(yù)計(jì)對(duì)正常商住用地供應(yīng)沖擊較小。

增加租賃住房措施本身也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，各地基本均有增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實(shí)際政策效果并不會(huì)導(dǎo)致本地房地產(chǎn)投資額總量產(chǎn)生重大變化。

綜上所述，在各種因素的共同作用下，租售同權(quán)對(duì)房地產(chǎn)投資并無(wú)太多負(fù)面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下，對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)際完成情況并不悲觀，預(yù)計(jì)在幾輪強(qiáng)力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)起到拖累作用。

租金：政策支撐，分層穩(wěn)步上漲

在各地的鼓勵(lì)租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣(mài)中，“只租不賣(mài)”用地也低價(jià)被國(guó)企購(gòu)入，這些政策形成的低價(jià)租賃房在短期內(nèi)會(huì)對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生沖擊。

但如之前所述，政策目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是建立一套住房福利制度，因此，低價(jià)租賃房有其區(qū)域或者人群的特殊針對(duì)性和時(shí)效性，在絕對(duì)規(guī)模上難以和個(gè)人或機(jī)構(gòu)租賃用房相比，且租賃用房根據(jù)區(qū)位、配套等條件不同有著自身的定價(jià)體系。

因此，隨著城市的發(fā)展和成本的逐漸提高，從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)需求的不斷增多，長(zhǎng)期來(lái)看房租將分層次呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，政府供給租賃房上漲速度將慢于個(gè)人或機(jī)構(gòu)提供的租賃房。另外，“租售同權(quán)”政策本身也將會(huì)帶動(dòng)資源集中區(qū)域房租上漲。

人口：一線調(diào)結(jié)構(gòu)，二線搶人才

類(lèi)似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進(jìn)行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時(shí)通過(guò)與戶(hù)籍等其他權(quán)利配套設(shè)制較高門(mén)檻，在控制人口增長(zhǎng)速度的同時(shí)還對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。如上海通過(guò)居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)配合郊區(qū)進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。二線城市則利用將戶(hù)籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來(lái)人才生活成本，幫助外來(lái)人才解決后顧之憂，增強(qiáng)城市親和力，提高對(duì)人才的吸引力。

制度：擴(kuò)大稅基，對(duì)接長(zhǎng)效機(jī)制

目前，租房市場(chǎng)房源以個(gè)人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權(quán)益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵(lì)租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺(tái)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)必須是在有關(guān)部門(mén)備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場(chǎng)打下較好的基礎(chǔ)，為租房市場(chǎng)形成長(zhǎng)效機(jī)制重要一環(huán)積累重要信息。

另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來(lái)將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門(mén)聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準(zhǔn)備。endprint