■ 主持人 藍 楓

高端對話

租購同權(quán) 政策如何接地

■ 主持人 藍 楓

隨著國家有關(guān)部門相繼出臺推進租售并舉、租購同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進入租賃市場等政策文件，住房市場將迎來重大變化和新一輪發(fā)展。政策雖好，如何接地？本期會客廳邀請中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心秘書長馮奎、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池、中國社會科學院經(jīng)濟研究員汪利娜，就相關(guān)問題進行探討。

構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制 應當回歸“治本”初衷

馮 奎

主持人：最近，國家有關(guān)部門相繼出臺推進租售并舉、租購同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進入租賃市場等政策文件，您如何認識這項工作對行業(yè)發(fā)展的意義？

馮 奎：最近一段時間，全國各大城市都開始推出租賃住房用地。但是大規(guī)模、有計劃地發(fā)展租賃住房市場，在我國還是新生事物，也才剛剛起步。有效推動這項工作需要行穩(wěn)致遠。

發(fā)展租賃住房在現(xiàn)階段有著重要意義。我認為，主要有以下幾個方面。

一是在思想認識上有了提升。以上海為例，一個月前，上海兩塊租賃住房用地在上海土地交易市場成交。8月23日，上海又推出4塊租賃住房用地，而且都處在熱點區(qū)域，示范、導向意義顯而易見。上海從供地入手，發(fā)展租賃住房，最根本的還是因為這項動作對上海長遠發(fā)展、戰(zhàn)略發(fā)展的意義。上海的租房率則只有30%多。上海一些區(qū)縣的發(fā)展也已經(jīng)證明：發(fā)達的租賃市場，有利于區(qū)域活力的提升。上海是中國的一線城市，上海發(fā)展租賃住房市場，對于區(qū)域中心城市具有啟發(fā)意義。

二是機構(gòu)租賃迎來契機。我國住房自有率一直維持在較高水平。一些省會城市住房自有率高達90%以上，全國城市平均數(shù)是70%，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租賃住房如何發(fā)展？目前的現(xiàn)狀是政府公租房、私人機構(gòu)租賃房的比例太低。按照“六普”的數(shù)據(jù)，我國八成多的可出租房來自個人出租。機構(gòu)租賃不足且比例不夠高，數(shù)量不夠大。機構(gòu)租賃本身就應該是租賃市場發(fā)育、發(fā)展最大的一個空間。機構(gòu)租賃里，政府公租又居于首要地位。從這方面來看，上海一個多月的時間，先后推出6塊地塊，對發(fā)展機構(gòu)租賃，尤其是發(fā)揮政府公租房的作用是有意義的。

三是運營收益形成新空間。我國租賃住房的市場空間巨大，未來將形成數(shù)萬億元的租金交易額。但具體到城市的租賃回報率，總體上低于國際標準水平。而上海、北京等一線城市，租賃回報率低于二三線城市。一份研究報告顯示，國內(nèi)城市平均為2.6%，一線城市在1.5～2%左右。上海、北京等城市租賃回報率總體偏低，原因有很多。但不管是哪種原因，進一步提升租賃回報率，提高持續(xù)運營的水平，是擺在上海等城市租賃企業(yè)面前的挑戰(zhàn)。

四是法律法規(guī)銜接配套迫在眉睫。根據(jù)我國的實際，目前租賃住房市場存在兩大問題：一是租賃住房的相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，管理十分粗放；二是租售是否真正同權(quán)，還得不到完全的落實。這些問題的解決需要時間，需要積累經(jīng)驗，也需要平衡各方面的利益關(guān)系。最近少數(shù)地方原住民抵制公租房房客居住，認為損害了原住民的生活品質(zhì)以及實際利益，這也說明租賃住房是一場城市空間的利益格局分配，會有大量新問題出現(xiàn)。中央已明確提出要加快住房租賃市場立法，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革亟需的項目。上海等地的試點經(jīng)驗，“立行”固然重要，“立規(guī)”的意義更加深遠。未來一段時間，各方面協(xié)同作業(yè)，如能盡快完善法律法規(guī)，必將促進我國租賃住房市場的長遠發(fā)展。

構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制應當回歸“治本”初衷，至少應包含以下幾個要素：如何完善土地制度市場化機制，以增加土地供給彈性；如何建立與地方政府事權(quán)相匹配的財權(quán)，以形成地方公共服務供給與房價之間的良性循環(huán)；如何優(yōu)化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

租賃住房市場前景廣闊

趙秀池

主持人：租賃住房市場有哪些新變化？

趙秀池：今年5月，住建部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，其中在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。7月，住建部、國家發(fā)改委等部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》；8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)祖靈住房試點方案》。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展真正到了一個新階段，租賃住房市場前景廣闊。

租賃住房市場迎來新發(fā)展。以北京為例，北京租賃住房新政策在多渠道增加租賃住房供應，北京發(fā)布的租賃住房新政策中提出了租房落戶、受教育等相關(guān)條款，為承租人提供保障。我認為，從政府角度而言，租賃住房賃市場的發(fā)展有利于讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步，各地還應該支持稅費等租賃住房市場的配套政策出臺，逐漸引導租金恢復到健康水平，讓租客權(quán)利得到保護。租賃住房市場是政府導向，也是民生的需要，租賃住房也可以讓老百姓過上“住有所居”的新生活。北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，部分來源于新增，部分來源于存量的物業(yè)。

迎接租賃住房時代，政府需要更多的投入來建設(shè)運營公租房；需要不斷完善租賃市場的支持政策，鼓勵更多的企業(yè)進入租賃市場；也需要完善租賃市場的監(jiān)管制度。政府部門對從事住房租賃業(yè)務的房地產(chǎn)中介應該給予稅費減免等優(yōu)惠政策；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持出租項目，應該改革土地出讓制度，土地由批租改為年租。此外，應加大政策支持力度，鼓勵房地產(chǎn)中介承擔更多的社會責任。同時政府在房地產(chǎn)過度繁榮時應加強管控，并加快住房保障體系和住房租賃體系的建設(shè)。鑒于投資者并非完全理性且存在認知局限，政府應當在房地產(chǎn)過度繁榮時加強管控。在新常態(tài)下推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房產(chǎn)稅等長效調(diào)控機制推出并有效發(fā)揮作用之前，對一、二線城市房地產(chǎn)市場應保持緊調(diào)控態(tài)勢，不宜隨著市場變化而放松調(diào)控。同時，應當加快住房保障體系和住房租賃體系的建設(shè)，做好中低收入群體住房保障，以穩(wěn)定市場預期。

集體建設(shè)用地建租賃房：僅有土地政策遠遠不夠

汪利娜

主持人：集體建設(shè)用地建租賃房政策雖好，關(guān)鍵是要落地。您有什么建議？

汪利娜：近期，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門等13個城市進行集體建設(shè)用地建租賃住房試點，這無疑是促進租賃住房發(fā)展的一項重要舉措。

政策設(shè)計的優(yōu)勢是顯而易見的：一是集體建設(shè)用地的成本比較低，可降低租賃房建設(shè)和營運的成本，進而吸引更多企業(yè)和社會資本進入租賃住房市場，增加租賃住房供給，以緩解租賃房的供需矛盾。二是政府主導集體建設(shè)用地建租賃住房，國土部和住建部聯(lián)手，依法合規(guī)審批、快速審批渠道可使政策早日落地、早見成效；同時，先規(guī)劃后建設(shè)，可改變現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房基礎(chǔ)設(shè)施不配套、“貼面樓、接吻樓”、采光不足、環(huán)境臟亂差和經(jīng)營管理混亂等問題，保障集體建設(shè)用地建租賃房試點有序可控的推進。三是開辟了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的新用途。農(nóng)村不僅有農(nóng)業(yè)用地，還有大量的集體建設(shè)用地在不改變所有權(quán)的情況下，有序進入城市住房市場，從事全新的產(chǎn)業(yè)—住房租賃業(yè)，這為農(nóng)民靠土地資產(chǎn)增收致富提供機遇。顯然，這一舉措具有一石雙鳥之功效：對房地產(chǎn)市場來說，有了更多的土地利于構(gòu)建租售并舉住房體制，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展；對農(nóng)村土地制度改革而言，有利于拓展農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用空間，加快了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設(shè)。

但集體建設(shè)用地建租賃房僅有土地政策是不夠的，還需要更多的相關(guān)配套政策的扶持。其中最主要的：

一是金融政策。租賃住房具有投資資金需求量大、回收期長的特點。租賃住房發(fā)展離不開長期融資的支持。近年來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展很快，在房地產(chǎn)市場紅火時，更有大量社會資金以多種方式涌入房地產(chǎn)市場，但中國卻沒有為企業(yè)投資持有租賃住房提供長期資金的金融安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2～3年的過橋貸款。封閉運行、信息不公開不透明很難吸引大量的中小投資者參與，因此中國還沒有真正意義上的為中小投資者持有大型不動產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基（REITS）。政府興建的各類保障房（公租、廉租、經(jīng)適房、棚改危改）都有公積金低息貸款和國家開行住宅金融事業(yè)部發(fā)行大規(guī)模住房債劵等低成本資金支持，同樣，集體建設(shè)用地建租賃住房不管誰是開發(fā)經(jīng)營主體都需要低息長期資金的支持。

二是稅收政策。鼓勵民間資本進入低收益的租賃住房市場還需要多種稅收優(yōu)惠政策扶持。在這方面，我們需要多學習多借鑒，減小風險，少走彎路。

此外，需要指出的是：新政雖好，但對住房價格的影響可能十分有限：一是它無法改變甚至會加劇商品住宅高端化豪宅化趨勢。增加租賃房的供給會分流一部分購房需求，但不可能是全部。租賃住房多是滿足人們的短期住房需求，當城市新人變成地地道道的城里人，工作穩(wěn)定收入提高、成家立業(yè)了，面對“租購同權(quán)”落實難的現(xiàn)狀，長期的住房需求還是要買房。但城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、政府壟斷及土地資源的錯配，都會加劇一些大城市住宅用地的供給不足及地價上漲過快，而可支付住房供給不足或滯后，都會帶來商品住房價格的快速攀升。二是集體建設(shè)用地建租賃房并沒有打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的藩籬。農(nóng)村雖有大量閑置的集體建設(shè)用地、宅基地，仍無法同國有土地一樣入市，同權(quán)同價，只能以“小產(chǎn)權(quán)房”“畫家村”“大棚別墅”和建租賃住房“只租不售”等形式存在。城鄉(xiāng)人為的土地和住宅市場分割，一方面剝奪農(nóng)民平等進入土地和住宅市場獲取收益的權(quán)利；另一方面，城里人無法選擇在“價值洼地”安家落戶，以舒緩城市高房價的壓力。顯然，要讓農(nóng)民增收，抑制高房價，加快改革現(xiàn)行的“二元、雙軌、壟斷”的土地制度才是重中之重。

簡言之，土地、金融和稅收政策相互協(xié)調(diào)，短期政策與長期體制機制改革相互促進，標本兼治，才是建立健全促進房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制的良方。