（西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院重慶400715華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北武漢430074）

在2006年頒布的新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2014年，財(cái)政部出臺(tái)了新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)其使用做了規(guī)范化、系統(tǒng)的、具體的指導(dǎo)。隨著全球一體化和我國住宅分配制度的改革，許多企業(yè)持有大量的投資性房地并以其增值而盈利。投資性房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)極其敏感，通貨膨脹導(dǎo)致人民幣匯率變化帶來的財(cái)務(wù)報(bào)表與真實(shí)價(jià)值的背離，商譽(yù)、創(chuàng)新、企業(yè)人力資源管理等隱性資產(chǎn)帶來的計(jì)量挑戰(zhàn)并不是歷史成本計(jì)量模式能承受的。公允價(jià)值計(jì)量模式能更優(yōu)地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，也能夠進(jìn)一步融入國際化浪潮。本文通過分析金科地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告，研究轉(zhuǎn)換計(jì)量模式后公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)中資產(chǎn)負(fù)債比率等、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性、以及資產(chǎn)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性影響,并提出相應(yīng)的解決措施與建議，為其應(yīng)用與推廣提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和研究基礎(chǔ)。

二、案例分析

金科地產(chǎn)現(xiàn)注冊4 327 060 153元，總資產(chǎn)886億元，持有股份總數(shù)4 327 060 153股（每股面值 1元）。其中有限售條件的流通股678 270 487股；無限售條件的流通股3 648 789 666股。經(jīng)公司第八屆董事會(huì)第七次會(huì)議審議通過，從2011年12月31日對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式。

（一）金科地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用對(duì)其財(cái)務(wù)的影響

金科地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率2010年為0.96%（調(diào)整后占4.28%），2011年為 3.54%，2012年為5.08%，2013年為 4.45%，2014年為3.54%，2015年為3.02%。從統(tǒng)計(jì)整理的數(shù)據(jù)來看，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比率的浮動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。但是，從經(jīng)過追溯調(diào)整后的投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長速度與資產(chǎn)總額環(huán)比增長速度我們可以發(fā)現(xiàn)，2011年與2012年這兩年間其相關(guān)指標(biāo)波動(dòng)較大：2011年資產(chǎn)總額環(huán)比增長超過1倍，2012年投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長也將近一倍。見表1。

經(jīng)追溯調(diào)整后，2010年的公允價(jià)值變動(dòng)損益約為2千萬元，其中由房地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的公允價(jià)值變動(dòng)損益為227 843 903元，對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)損益貢獻(xiàn)率為99.97%，而后幾年，投資性房地產(chǎn)對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)貢獻(xiàn)率分別為101.73%、100.09% 、97.79% 、99.71% 、100.00% ，占比非常高。2010年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤與追溯調(diào)整后分別為23 848 478元和925 461 831元，其粗略計(jì)算貢獻(xiàn)率為24.63%；2011年的公允價(jià)值變動(dòng)損益為77 864 712元，凈利潤為1 062 482 548元，公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤總額貢獻(xiàn)率為7.33%，而后幾年相對(duì)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)率分別為5.58%、5.05%、6.29%、3.23%。見表 2。

金科地產(chǎn)經(jīng)追溯調(diào)整使得資產(chǎn)總額的賬面價(jià)值增加了2.27千萬元，其中歸屬投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益約227 920 012萬元。這同樣影響到了其未分配利潤，調(diào)整后的凈資產(chǎn)值即所有者權(quán)益為4 120 556 351萬元。見表3。

（二）金科地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的利弊

運(yùn)用辯證的角度來看待計(jì)量方式的選擇，公允價(jià)值計(jì)量利弊并存。其優(yōu)勢為：（1）金科地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量更加真實(shí)、可靠。（2）金科地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到改善、優(yōu)化。良好的宏觀市場抬高市場估值，公允價(jià)值隨之升高，投資性房地產(chǎn)增值，資產(chǎn)總額相應(yīng)增加，資產(chǎn)負(fù)債率得到降低。從整理的數(shù)據(jù)來看，其負(fù)債比率逐年下降，依次為85.64%（2010年）、85.51%（2011年）、84.70%（2012年）、84.09%（2013年）、83.96%（2014年）、83.95%（2015年），逐年依次下降0.13%（2011年）、0.81%（2012年 ）、0.61%（2013年）、0.13%（2014年）、0.01%（2015年），環(huán)比下降幅度依次為 0.15%（2011年）、0.95%（2012年）、0.72%（2013年）、0.15%（2014年）、0.01%（2015年）。其中2012年與2013年的資產(chǎn)負(fù)債率有明顯的下降趨勢。（3）金科地產(chǎn)的融資能力得到增強(qiáng)、提升，見表4。

表1 投資性房地產(chǎn)增量比例分析

表2 公允價(jià)值損益貢獻(xiàn)表

表3 投資性房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù) 單位：元

表4 融資情況

表5 資產(chǎn)狀況

在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定良好的情況下，公司的投資性房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)虛高，營業(yè)收入相應(yīng)虛高入賬。公司無需攤銷與提計(jì)折舊，其間公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公司當(dāng)期損益，這樣可以獲得較高的賬面利潤，增加該公司總利潤。從整理的數(shù)據(jù)來看，其2011年?duì)I業(yè)總收入有明顯的增加，調(diào)整后總收入5 671 884 528元，增加了41.93億元，增幅73.94%。但總體從2010年到2015年收入增加的波動(dòng)較大：2012年同比僅增加4.89%，然而2013年竟增加了5 720 959 434元，增幅55.28%；而后2014年、2015年分別為小幅度的7.8%和11.98%。公司2012年與2013年在營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤這三個(gè)指標(biāo)的環(huán)比增長額上相對(duì)平穩(wěn)在20%上下。

由數(shù)據(jù)分析轉(zhuǎn)換計(jì)量方式后的弊處主要在：（1）金科地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況不穩(wěn)定，見表5。

2011年金科地產(chǎn)將其所持有的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量模式后，每股收益由0.8元上升到0.92元，漲幅15%。與此同時(shí)，每股凈資產(chǎn)由追溯調(diào)整后的3.56元上升到了4.48元，漲幅25.84%。但是，歸屬于本期的公允價(jià)值變動(dòng)損益因?yàn)樽匪菡{(diào)整了以前年度的變動(dòng)損益而降低了，最終的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率ROE卻下降了2.36個(gè)百分比，而后幾年其計(jì)算得出的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為：25.32% 、22.96% 、21.11% 、13.34% 、11.31%、10.26%，逐年下降。其中2013年下降幅度達(dá)到7.77%。凈資產(chǎn)收益率是相對(duì)綜合反映企業(yè)股東獲取投資報(bào)酬的高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，極大程度上影響企業(yè)融資難易。所以公司對(duì)于是否采用公允價(jià)值計(jì)量定要三思而后行。（2）金科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量與實(shí)際收益產(chǎn)生背離。雖然公司變更會(huì)計(jì)計(jì)量方式，公允價(jià)值的高估值會(huì)為該公司創(chuàng)造大量的、客觀的賬面價(jià)值與利潤。但是，計(jì)量方式的改變并不能完全影響到公司的實(shí)際收益。從統(tǒng)計(jì)整理的數(shù)據(jù)來看，金科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量情況十分不穩(wěn)定，2012年漲幅達(dá)到90.68%，次年2013年回跌達(dá)到1 345.50%。

二、案例啟示

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中引入準(zhǔn)則已頒布多年，但歷史成本計(jì)量模式似乎更受廣大房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。然而經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮迫切需要公司計(jì)量能夠可比、相關(guān)，就必須要大力引導(dǎo)、推廣與倡導(dǎo)公允價(jià)值計(jì)量，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)培養(yǎng)，完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，以防估值成為企業(yè)利潤操縱的工具。另一方面，政府完善信息披露機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督讓信息公開、透明，營造一個(gè)健康、有序的財(cái)經(jīng)市場，嚴(yán)防企業(yè)利益操縱、粉飾報(bào)表。