陳劼

摘要：隨著住房保障力度的不斷加大，住房資源的有效合理配置、促進社會公平的要求也被提出，因此準確合理地界定住房保障對象群體的規(guī)模成為關鍵環(huán)節(jié)。現(xiàn)有的界定方法主要有：住房消費收入比法、房價收入比法、租金收入比法、剩余收入法，但居民收入統(tǒng)計資料的準確性不好把握。文章基于大樣本調(diào)查問卷的方式，直接接觸居民群眾采集數(shù)據(jù)，運用主觀識別保障群體規(guī)模、政策客觀識別保障群體規(guī)模兩種方法，取兩種規(guī)模的平均值作為天津市住房保障群體規(guī)模U=19.7%，緩解了界定過程中主、客體之間信息不對稱的現(xiàn)象。

關鍵詞：保障性住房；天津市；住房保障群體規(guī)模；主觀識別；政策客觀識別；平均值

目前我國的城鎮(zhèn)住房保障體系主要由經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度組成，但按各地的不同情況，各地可以制定不同的住房保障體系。按照各自的政策設計，現(xiàn)行的住房保障體系主要針對城鎮(zhèn)中的中低收入群體和有正式工作崗位的人員[1]。合理確定保障群體規(guī)模具有十分重要的意義，從保障房對象界定主體——政府方面來說，準確合理地確定保障房對象規(guī)模，能為政府確定保障房建設規(guī)模提供依據(jù)，避免了保障房建設供不應求和因過量建設而出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。同時，也有助于政府制定和調(diào)整保障房準入和退出機制，使保障房建設規(guī)模與需要保障的人群規(guī)模實現(xiàn)動態(tài)平衡。從保障房對象界定客體——居民方面來說，準確合理地確定保障群體規(guī)模，能實現(xiàn)居民住房利益的最大化，避免了在保障房申請過程中，一部分新就業(yè)的大學生，外來務工人員等等“夾心層”、無房可住人員無法被列入保障對象范圍之內(nèi)的現(xiàn)象。從社會發(fā)展的角度來看，保障居民群眾最基本的住房需求是社會公平性的體現(xiàn)，合理調(diào)整保障性住房的建設規(guī)模也是抑制當前商品房價格虛漲的重要舉措。所以，合理確定住房保障對象規(guī)模是當前經(jīng)濟社會發(fā)展的必然要求。

關于對保障房對象規(guī)模界定的相關研究較多，如劉潔提出在中等收入家庭采用按揭貸款方式買房且具有支付住房首付款的假設下，由年還貸額與住房消費比例、家庭人口規(guī)模的比值得到人均年收入線，即為住房保障收入線。在其模型中，住房消費比例取30%[2]。湯臘梅在住房成本基本鎖定，而家庭收入不斷增長的假設前提下，通過住房消費收入與月還款額的比值，劃分了不同收入的群體，并得到了適合不同保障房的群體[3]。郭玉坤和楊坤通過借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合我國居民家庭住房實際，根據(jù)住房支付能力衡量的3個指標，采用分組統(tǒng)計法與倒推法相結(jié)合的方法來劃分識別城鎮(zhèn)住房保障對象。文章認為我國現(xiàn)階段住房保障對象應涵蓋城鎮(zhèn)居民中的最低收入戶、低收入戶和中等偏下收入戶，保障住房覆蓋率為40%[4]。趙路興和浦湛根據(jù)住房總價（平均單價與標準住房面積的乘積）和房價收入比的倍數(shù)劃定中低收入家庭住房保障收入線。但并未給定一個具體的測算標準，只是給定一種劃分原則，且沒有進行實證分析，實行難度較大[5]。

目前，關于保障房對象規(guī)模界定，中央政策僅是一個指導性的規(guī)定，允許各地自行劃定保障范圍。在實際操作中各地保障范圍存在較大差異，帶有一定的隨意性。天津市根據(jù)給定住房消費收入比、房價收入比經(jīng)驗系數(shù)等，結(jié)合居民家庭收入、住房消費、房價情況劃定住房保障收入線，并規(guī)定廉租房保障對象是低收入家庭，經(jīng)濟適用房和公租房為中等偏下收入家庭[6]，而在保障房對象規(guī)模劃定過程中，所采用的大部分都是客觀量化指標，并沒有充分考慮居民群眾的主觀意愿。這樣一來容易造成保障房對象界定主體與客體之間信息不對稱，保障房準入政策與居民想要得到得保障的意愿存在一定的偏差，使得住房保障體制忽視了部分居民群眾，或者保障群體錯位。周全考慮政府與居民群眾之間信息的對稱性是準確界定天津市保障性住房適宜人群規(guī)模的至關重要環(huán)節(jié)。因此，解決保障房對象界定主體與客體之間信息的不對稱現(xiàn)象，使住房保障政策更好地反映出居民的意愿，促進社會公平，較為準確地界定出天津市住房保障對象的規(guī)模成為當務之急。

1界定主、客體之間信息不對稱的原因

政府在制定住房政策的時候，注重住房市場發(fā)展的效率性的同時也要注重其保障性和公平性，因為住房除了具有商品屬性，還具有保障性[7]。因此，梳理好效率與公平的關系，應成為政府在住房保障保障對象規(guī)模界定時首要考慮的重大問題。

1.1政府責任的缺失

對于政府來說，政府代表著公共利益，維護公民的住房權(quán)利是其義務，在滿足公民住房需求方面有著義不容辭的責任。長久以來，我國許多地方政府沒有意識到住房保障問題的獨特性，注重推動房地產(chǎn)市場化的政策，甚至使其取代了保障性住房政策。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)是市場活動參與者，追求自身利益最大化是其始終不變的目標，這使得它不會也不可能主動提供住房保障等公共產(chǎn)品[8]。

1.2居民意愿不能完好表達

目前，保障房對象劃分、保障對象規(guī)模的界定所采取的主要方法有：房價收入比、住房消費收入比、租金收入比、剩余收入法等。這些方法所采用的主要指標為住房價格、居民家庭年收入、住房租金等經(jīng)濟指標，并沒有考慮到居民家庭人口結(jié)構(gòu)、家庭人口特征等因素。況且，反應經(jīng)濟指標的統(tǒng)計數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計失真、更新速度慢等原因，導致政府掌握的住房情況與居民實際情況存在很大的偏差，甚至一部分無房可住的群眾也沒有被納入住房保障范圍。以上原因的存在造成了居民意愿不能完好地反應給政府，使政府在制定保障房政策、劃定保障對象規(guī)模時出現(xiàn)誤差。

2技術(shù)路線與模型構(gòu)建

2.1技術(shù)路線

基于調(diào)查問卷，針對現(xiàn)有保障房準入政策條件、天津市居民居住意愿對天津市保障房對象規(guī)模進行劃定、預測。以大樣本調(diào)查問卷獲取數(shù)據(jù)為基礎，通過對天津市城鎮(zhèn)居民的大樣本抽樣調(diào)查，結(jié)合住房保障政策實施過程，分析現(xiàn)有保障群體和潛在群體的住房需求特征和偏好，對住房保障對象的數(shù)量規(guī)模進行預測；基于以上調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)，建立保障房對象規(guī)模界定模型，從界定主、客體兩個角度綜合考慮分析，采用兩種估算方法分別估計算出天津市保障房保障對象的范圍，并結(jié)合總體比例置信區(qū)間對兩種保障規(guī)模進行分析；最后取兩個規(guī)模的均值作為天津市保障房保障對象的總體規(guī)模。

2.2模型構(gòu)建

2.2.1模型介紹

（1）主觀識別保障對象規(guī)模。根據(jù)調(diào)查問卷的內(nèi)容，從居民的住房現(xiàn)狀與未來三年居住意愿角度來預測保障對象的規(guī)模。

（2）政策客觀識別保障對象規(guī)模。通過比較分析天津市現(xiàn)有各類保障房準入政策，選取適當?shù)臏嗜霔l件，對調(diào)查問卷中符合準入條件的人群析出，以此預測保障對象規(guī)模。綜合天津市已有住房保障政策，取公共租賃房的兩條準入條件（上年人均年收入30000元以內(nèi)，人均住房面積12m2以內(nèi)）作為劃定保障群體的最大范圍值。

（3）保障總體比例置信區(qū)間.通過分析調(diào)查問卷中受保障人群占總體的比例，采取適當?shù)闹眯潘?，計算得到保障總體比例置信區(qū)間，并結(jié)合分析以上兩種保障規(guī)模。

（4）選取主、客觀識別規(guī)模均值作為天津市住房保障對象的規(guī)模。

2.2.2模型建立

（1）主觀識別保障對象規(guī)模公式為

T=T1+T2-T3；（1）

其中，T1為現(xiàn)有保障人群比例；T2為潛在保障人群比例，包括未來打算申請保障房和目前無房可住人群；T3為現(xiàn)有保障人群與潛在保障人群重疊比例；T為主觀識別保障對象規(guī)模。

（4）天津市住房保障規(guī)模

U=（T+S ）/2

其中，U為天津市住房保障對象規(guī)模；T為主觀識別保障對象規(guī)模；S為政策客觀識別保障對象規(guī)模。

3測模型應用

3.1數(shù)據(jù)來源與抽樣方法

本文以天津市作為案例，采用調(diào)查問卷方式獲取數(shù)據(jù)，街道和社區(qū)采用分層與隨機抽樣相結(jié)合，居民戶采用簡單隨機抽樣。

（1）街道抽樣。抽取市內(nèi)1/4的街道為調(diào)查街道，共抽取13條街道。再按照實際居民戶的分布比例來確定各區(qū)街道樣本量。最后考慮地理分布來隨機選擇街道樣本（盡可能包含保障房項目所在街道）。

（2）社區(qū)抽樣。抽取5%的社區(qū)為社區(qū)樣本，共抽取37個社區(qū)。再按照實際居民戶的分布比例來確定各街道的社區(qū)樣本量。最后考慮地理分布來隨機選擇社區(qū)樣本（盡可能包含保障房項目所在社區(qū)）。

（3）居民戶抽樣。按比例從各樣本社區(qū)中隨機抽取相應居民戶進行調(diào)查。按照1‰的比例，抽取居民戶1600戶。

發(fā)放問卷總量為2000份，回收1900份，回收率95%。其中有效問卷1590份，有效率84%。調(diào)查所反應的內(nèi)容主要包括：天津市城鎮(zhèn)居民住房需求的總體特征、居民現(xiàn)有住房來源、居民現(xiàn)有住房情況、居民近三年的居住打算、居民家庭人口狀況、居民家庭收入等基本情況。

3.2天津市住房保障對象規(guī)模預測

3.2.1住房保障群體的主觀識別

調(diào)查問卷中涉及現(xiàn)有住房來源與近三年居住打算的內(nèi)容，我們定義現(xiàn)有住房來源中購置和租賃保障房的群體為現(xiàn)有保障人群，定義近三年居住打算中有購買和租賃保障房意愿的人群與住房來源中無房可住的人群為潛在保障群體。運用SPSS軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進行梳理、提取、歸納與分析，可以得出住房保障人群規(guī)模（見表1）。假設條件為現(xiàn)有保障人群在未來三年繼續(xù)得到保障。

如表1所示，目前住房來源中，購置保障房與租賃保障房人群比例分別為3.1%、8.7%。比例之和為現(xiàn)有保障人群比例：T1=3.1%+8.7%=11.8%。未來居住打算中，購置保障房、租賃保障房，與目前住房來源中無房可住人群比例分別為3.8%、3.8%、2.2%。比例之和為潛在保障人群比例：T2=3.8%+3.8%+2.2%=9.8%。

通過運用SPSS軟件可以實現(xiàn)“住房來源”與“未來住房打算”交叉列聯(lián)，得到現(xiàn)有保障人群與未來三年有購置或租賃保障性住房人群中重疊部分的比例T3=2.5%（見表2）。

由以上可知，主觀識別住房保障群體規(guī)模T=19.1%。

主觀識別住房保障群體，單一以居住群體角度為基本立場，并沒有包含天津市住房保障準入政策條件的影響因素，反映了居民的居住現(xiàn)狀與居住意愿。

3.2.2政策客觀識別群體規(guī)模

通過比較天津市廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟租賃租房、經(jīng)濟適用房、限價房這五種天津市現(xiàn)有保障性住房的準入政策發(fā)現(xiàn)，公共租賃住房的準入政策較為清晰，相對來說變動較少。以公共租賃房準入政策計算，誤差結(jié)果較小，且公共租賃房準入政策相對較寬泛，理論上包含的住房保障群體規(guī)模較大，加大保障房保障力度也是天津市近幾年來一直努力的方向。所以政策客觀識別天津市保障群體規(guī)模選取公共租賃住房的準入條件：上年人均年收入3萬元（含）以下、人均住房建筑面積12m2（含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭。以此準入條件估計出障對象規(guī)模值。通過（2）式計算可得政策客觀識別保障群體規(guī)模S=20.2%。

3.2.3總體比例的置信區(qū)間估計

依據(jù)調(diào)查問卷，運用SPSS軟件對各個社區(qū)保障數(shù)量析出（見表3）。

表中列出了各個社區(qū)的保障群體數(shù)量，通過分層保障群體合并，可以得到各區(qū)保障群體數(shù)量。通過以上數(shù)據(jù)可以預測出天津市住房保障群體規(guī)模區(qū)間。

以區(qū)作為樣本來估計天津市保障人群所占比例，可以得出天津市住房保障群體規(guī)模：

所以K=（14.707%，19.129%）。

3.2.4天津市住房保障群體規(guī)模

本文分別用兩種方法預測了天津市住房保障群體規(guī)模，主觀識別保障群體規(guī)模T=19.1%，政策客觀識別保障群體規(guī)模S=20.2%，兩種方法分別以主體政府的角度和客體居民群眾的角度進行了預測。取主、客觀識別規(guī)模的均值作為天津市保障房保障對象規(guī)模，即考慮到各住房保障準入政策劃定的群體，又考慮到已得到保障、有受保障意愿的群體，減緩了預測過程中主客體之間信息不對稱導致的政策與事實脫節(jié)的情況。天津市住房保障群體規(guī)模U=（T+S）/2≈19.7%。

《天津市第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》中指出天津市市內(nèi)六區(qū)與周邊四區(qū)常住人口為6859779人，常住人口中共有家庭2449922戶，平均每個家庭戶的人口為2.80人。

通過以上數(shù)據(jù)可知，天津市市內(nèi)六區(qū)與周邊四區(qū)保障人數(shù)規(guī)模6859779*19.7%=1351377，保障家庭戶數(shù)規(guī)模為2449922* 19.7%=482635

3.3結(jié)果分析

本文用兩種方法分別預測了天津市保障房對象的規(guī)模，并取兩個規(guī)模的均值作為最后結(jié)果，最后得出天津市住房保障對象規(guī)模為19.7%，通過調(diào)查問卷數(shù)據(jù)最直觀的反應，此結(jié)果考慮到了居民群眾中已經(jīng)得到保障和未來三年有受保障意愿的人群。因為在政策客觀識別保障人群規(guī)模中選取的是公共住房的準入政策，相對來說最寬泛，理論上保障人數(shù)應該是最多的，所以此結(jié)果又同時包含了天津市現(xiàn)有各類保障房政策中的準入人群。本文通過把政府規(guī)劃、居民意愿、政策要求全面考慮得到的保障規(guī)模相對于只考慮單一要素要全面、準確，避免了在保障房規(guī)模劃定過程中主、客體信息失衡所導致的劃定規(guī)模不準確的現(xiàn)象。

總體比例置信區(qū)間為（14.707%，19.13%），反應了保障范圍的實際情況，主觀識別保障群體規(guī)模為19.1%，已接近置信區(qū)間上限，反映了居民群眾受到住房保障的意愿很強烈；政策客觀識別保障群體規(guī)模20.2%，已經(jīng)超出了置信區(qū)間范圍，這說明在保障房建設過程中，政策的落實、實施不到位，導致了保障群體比例不足。本文綜合居民意愿與住房保障政策所得結(jié)果為19.7%，也超出了置信區(qū)間范圍，說明天津市住房保障規(guī)模有待進一步擴大，住房保障力度有待加強。

天津市根據(jù)給定住房消費收入比、房價收入比經(jīng)驗系數(shù)等結(jié)合居民家庭收入、住房消費、房價情況劃定住房保障收入線，設定準入門檻，以此作為依據(jù)來劃定保障群體范圍。而居民家庭收入、住房消費、房價等這些都是統(tǒng)計量化數(shù)據(jù)，在計算保障規(guī)模時難免會忽略居民主觀意愿，造成保障比例不足，天津市“十二五”規(guī)劃提出的保障對象規(guī)模達到15%，與本文19.7%相比，保障比例有待擴大。天津市在保障性住房準入政策制定過程中應盡量平衡主、客體信息，在注重統(tǒng)計數(shù)據(jù)反應的問題同時，也應重視居民群眾的意愿。

4建議對策

4.1完善立法和機構(gòu)，加快保障性住房建設

政府作為公共利益的代表者，在保障房建設過程中處于主導地位。政府有效的管理與決策是保障居民群眾切身利益的有效手段。同時，法律規(guī)章制度在保障房建設管理過程中是基本的依據(jù)準則，有效穩(wěn)定的制度是保障房建設運行的根本保障。因此，政府合理規(guī)劃、必要的配套法律法規(guī)支持是保障房建設過程中必不可少的環(huán)節(jié)。天津市需要加大政府機構(gòu)建設力度，成立專門的住房保障建設、運營管理部門，成立專門的保障性住房融資平臺，加快保障性住房建設[9]。

4.2合理界定保障人群規(guī)模，制定準入政策

目前，天津市界定保障房適宜人群的方法并沒有充分考慮居民的家庭人口結(jié)構(gòu)和居民想要受到保障的意愿。況且，所選指標的準確程度也很難把握。這就導致了保障群體過窄，錯位等問題的出現(xiàn)。建議天津市在制定保障房準入政策的時候，既要考慮到統(tǒng)計資料中反應的住房價格、家庭收入、人均住房面積等硬性指標，也要通過調(diào)研，考慮到居民心理意愿等軟指標。先有效預測保障規(guī)模，再合理制定保障房準入政策。盡量保障界定主體與客體之間信息的對稱，效益與公平并進，緩解社會矛盾。

結(jié)語

全國各地保障房的建設為無力購買商品房的居民群體提供了良好的生活保障。但在此過程中，也出現(xiàn)了種種問題，比如保障房對象劃定過程中主體與客體之間信息不對稱導致保障對象規(guī)模難以確定，保障房對象劃定方法難以與實際情況吻合，獲取數(shù)據(jù)真實性有所偏差等等。針對這些問題，本文建議通過走訪調(diào)研與群眾直接接觸獲取有關數(shù)據(jù)，依據(jù)居民群眾主觀意愿和家庭經(jīng)濟情況、住房狀況等客觀指標，運用主觀識別保障群體規(guī)模、政策客觀識別保障群體規(guī)模兩種方法，綜合主、客體之間信息，預測住房保障群體規(guī)模，避免基于住房消費收入比、房價收入比等方法劃定收入線所確定的保障規(guī)模的片面性。這就要求在住房保障實施過程中應加強政府的責任感，充分考慮居民現(xiàn)實情況和意愿。期望讓更多的有保障需求的人群受到保障。

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