鄭夏

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步，與此同時(shí)，房屋測(cè)繪中的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積也對(duì)人們的切身利益有著重要影響。由此可見，采取措施縮小預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積之間的差異，不僅對(duì)維護(hù)人們的利益有著重要意義，而且具有切實(shí)的學(xué)術(shù)意義和實(shí)踐意義。

1房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

在房產(chǎn)管理市場(chǎng)中，建筑面積是一個(gè)普遍受到關(guān)注的話題，由于它涉及到城市的規(guī)劃管理、稅費(fèi)征收、產(chǎn)籍管理等一系列問題，同時(shí)也是房產(chǎn)交易中最基本的計(jì)量單位，在房產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。然而值得注意的一點(diǎn)是，現(xiàn)階段，我國(guó)房建市場(chǎng)中房屋種類異常繁多，這無疑給房產(chǎn)面積測(cè)繪工作帶了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。此外，在利益的驅(qū)使下，往往存在一些不法人員利用房產(chǎn)面積測(cè)繪中存在的問題欺騙消費(fèi)者的情況，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。而加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量，則能有效避免此類事件的發(fā)生，從而減少商品房買賣雙方的糾紛，進(jìn)而維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

2加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量的基本前提

2.1完善房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)質(zhì)量控制機(jī)制

在現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪過程中相關(guān)規(guī)范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)測(cè)繪工作法制化的進(jìn)程。此外，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開放，市場(chǎng)機(jī)制及市場(chǎng)規(guī)則方面出現(xiàn)的問題顯得越來越突出。市場(chǎng)規(guī)則方面，競(jìng)爭(zhēng)、交易規(guī)則并不健全；而市場(chǎng)機(jī)制方面，仲裁機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、信用機(jī)制等也未形成。針對(duì)此種情況，要想充分發(fā)揮市場(chǎng)供給與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)的介入，并完善房產(chǎn)市場(chǎng)的面積測(cè)繪制度。

2.2提升測(cè)繪人員的整體素質(zhì)水平

房產(chǎn)測(cè)繪本身的工作性質(zhì)就是要求專業(yè)人員自身一定要具有較高的技能和素質(zhì)水平，測(cè)繪人員自身素質(zhì)水平的低下是制約房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的主要原因之一，因此提升測(cè)繪人員的專業(yè)素養(yǎng)對(duì)提升房產(chǎn)測(cè)繪中面積測(cè)繪的質(zhì)量有重要意義。然而要想從根本上解決這一問題，必須要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)，大力開展房產(chǎn)測(cè)繪人員的職業(yè)道德教育工作，不斷給測(cè)繪人員灌輸新知識(shí)，新技能，加大違規(guī)行為的處罰力度。

2.3縮小預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的措施

2.3.1加強(qiáng)資料整理與對(duì)比工作

前期資料對(duì)于房屋面積測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性有著重要影響，因此測(cè)繪機(jī)構(gòu)需要對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工平面圖、總平面圖以及房屋共有部位使用說明等資料進(jìn)行有序整理。在房屋實(shí)測(cè)工作中，測(cè)繪人員需要認(rèn)真比對(duì)預(yù)測(cè)資料，將存在差異的地方進(jìn)行詳細(xì)記錄。在比對(duì)預(yù)測(cè)資料時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)存在差異較大的問題，要能夠及時(shí)采取措施，改進(jìn)房屋面積測(cè)量水平，切實(shí)提高測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。一般在資料比對(duì)工作中往往存在兩大類差異：房屋套內(nèi)尺寸差異及公用部位差異。這就需要在房屋面積實(shí)測(cè)工作中，做好差異記錄工作，在對(duì)照資料分析的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確掌握存在差異的原因，這對(duì)于后期測(cè)量工作的改進(jìn)有著重要影響。

2.3.2處理好細(xì)節(jié)問題

在房屋面積的測(cè)量工作中，需要切實(shí)處理好細(xì)節(jié)。例如在處理房屋內(nèi)部的上空過程中，要避免出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算現(xiàn)象的發(fā)生，此外還要格外注意與外墻之間的聯(lián)系。在確定粉層厚度的過程中，要嚴(yán)格遵循建筑設(shè)計(jì)圖紙，充分掌握外立面材料厚度的情況，以有效避免因施工設(shè)計(jì)變化而造成的外墻體厚度差異，另外還需要根據(jù)具體的情況，采取合理的方式與計(jì)算方法。對(duì)商品房公攤面積的合理劃分是測(cè)量人員的重要工作，不同樓層的價(jià)格不同，因此在公攤面積計(jì)算時(shí)需要加以辨別。虛擬分割測(cè)繪也需要加以注意，虛擬分割是指房地產(chǎn)開發(fā)商將辦公樓分割成若干個(gè)小單元進(jìn)行出售，這些單元沒有明確的分割界限，而是以界址形式分割，每個(gè)單元可以獨(dú)立使用且有明確的編號(hào)。小單元的權(quán)利人依法享有排他權(quán)與支配權(quán)，在房屋面積實(shí)測(cè)過程中，可以按照現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的每個(gè)單元的四至界釘進(jìn)行測(cè)量與面積測(cè)算。又例如在處理陽臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的時(shí)候，最容易犯的錯(cuò)誤就是測(cè)繪人員直接將底版的水平投影面積作為測(cè)量面積。如果在陽臺(tái)上安置空調(diào)機(jī)位，那么就會(huì)造成實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積直接的差異。因?yàn)槿绻┕ひ?guī)劃圖紙上明確標(biāo)注出空調(diào)機(jī)位和陽臺(tái)的界線與尺寸，那么可以認(rèn)為機(jī)位面積已經(jīng)包括在陽臺(tái)的面積中。在處理這一類問題時(shí)，測(cè)繪人員要能夠根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析?？偟膩碚f，陽臺(tái)的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在一定差異是不可避免的，測(cè)繪人員需要多次測(cè)量同類型陽臺(tái)的尺寸，對(duì)收集的測(cè)量數(shù)據(jù)做平差處理，以有效縮短預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差距。

2.3.3面積誤差的處理方式

開發(fā)商在建筑工程施工過程中，需要盡力控制預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異，當(dāng)兩者之間的差距過大時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知購房者。此外，在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商需要在購房合同中明確指出實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積的差異并約定存在誤差的處理方式，加大宣傳力度，使購房者了解預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積存在的差異。例如面積誤差在3%以內(nèi)的，需要據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；超出3%的，買房人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在退房之日起一個(gè)月內(nèi)退換購房款。這樣能夠有效解決因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不同而造成購房糾紛。要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪人員的專業(yè)技能，建立健全商品房質(zhì)量保證體系，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間的技術(shù)交流，提高測(cè)繪人員綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。

3結(jié)語

房屋面積偏差是產(chǎn)生房屋糾紛的主要原因，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等相關(guān)利益群體都需要提高重視。雖然預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差是允許存在的，但是測(cè)繪機(jī)構(gòu)必須要提高測(cè)繪水平，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行正確預(yù)測(cè)、盡可能縮小誤差，以提高房產(chǎn)測(cè)繪工作效率，最終減少房屋糾紛問題的出現(xiàn)。

（作者單位：東明縣房地產(chǎn)管理局）