谷營

摘 要：如今社會的發(fā)展也使得人口的收入分化日益加重，很多城市都存在著這樣一個群體，他們不能享受政府提供的廉租房等優(yōu)惠政策，但同時也不能以自己的力量購買商品房，他們就是夾心層人群。為實現(xiàn)人民的基本住房權(quán)益的保障，有必要探索新的住房保障體系的制度，共有產(chǎn)權(quán)房便應(yīng)運而生。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)房；夾心層人群；住房權(quán)益；理論設(shè)計

正文：

一、背景

1.原有住房保障體系對于“夾心層人群”住房權(quán)益保障存在空白

城市化導(dǎo)致越來越多的農(nóng)村人口涌向城鎮(zhèn)，同時城市中低收入人群自身住房的需求因城區(qū)擴展而增大。由于廉租房，公租房針對的是低收入家庭，中低收入人群不屬于供應(yīng)對象，經(jīng)濟適用房對于夾心層人群來說，存在價格較高以及監(jiān)管不力的問題，使得中低收入人群的住房保障問題長期以來處于被忽視的狀態(tài)。

2.我國加快建設(shè)保障性住房體系，推廣共有產(chǎn)權(quán)房試點工作

在國家政策推動下共有產(chǎn)權(quán)房試點城市初具成效。2017年，習(xí)近平主席在十九大報告強調(diào)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國務(wù)院住房部出臺支持試點城市開展共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)建設(shè)，明確其發(fā)展的戰(zhàn)略意義。2018年，兩會期間針對記者提出的“高房價，買不起”這一問題，住建部部長王蒙徽給出了解決方案，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房作為多渠道保障中的“新環(huán)節(jié)”，已經(jīng)引起人們的廣泛關(guān)注和討論。迄今為止，已有北京，上海，廣州，杭州等12個試點城市。預(yù)計到2020年，提供共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房的用地將會占到增量的30%。

河北省明確探索共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展目標(biāo)。按照“雙創(chuàng)雙服”總體活動部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，我省出臺2018年全省住房制度改革工程實施方案。研究探索共有產(chǎn)權(quán)住房，完善住房保障和供應(yīng)體系，多渠道解決群眾的住房問題成為我省2018年的目標(biāo)任務(wù)之一。

二、實施設(shè)計

（一）定價設(shè)計考慮問題

基于雙贏的視角進行考慮，以政府的讓渡成本和共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)開發(fā)商的合理利潤率為基礎(chǔ)進行成本導(dǎo)向型定價設(shè)計，促進共有產(chǎn)權(quán)房的落地實施。同時還兼顧了特定城市夾心層群體的收入狀況以及還貸能力，確保其購房可支付能力，從而共同建立了共有產(chǎn)權(quán)房的初始定價模型。在增購價格設(shè)計上，為了激勵受保障對象對房屋產(chǎn)權(quán)的增購，加快共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)資金的回流，通常給予在一定年限內(nèi)按原價增購的優(yōu)惠政策，而超過一定年限則需考慮政府初始投資的時間價值，同時還需對占用的政府產(chǎn)權(quán)支付一定的租金。在回購價格設(shè)計上，當(dāng)受保障對象因個人原因?qū)⑺鶕碛械漠a(chǎn)權(quán)回售給政府時，在回購價格中主要考慮到房屋的折舊價值以及貨幣的時間價值。

（二）明確雙方權(quán)利義務(wù)

購房人權(quán)利：

其一，充分受保障居住權(quán)和使用權(quán)。政府應(yīng)監(jiān)督房地產(chǎn)建設(shè)單位提供良好的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，引入合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，滿足購房者享受充分的住房權(quán)利。

其二，受限制的處分權(quán)。購房人在購買共有產(chǎn)權(quán)房后，需自住滿5年后方可上市交易，但只能出賣給符合申購共有產(chǎn)權(quán)房條件的下一對象。交易產(chǎn)生增值收益由保障對象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配；同等條件下政府可優(yōu)先回購，再將部分產(chǎn)權(quán)出售給其他保障對象。

其三，收益權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房購房人可以將所購的共有產(chǎn)權(quán)房進行出租租金由政府和購房人按照產(chǎn)權(quán)比例分享收益。

購房者義務(wù)：

妥善管理和維護共有產(chǎn)權(quán)房的房屋建筑以及基礎(chǔ)設(shè)施，積極履行物業(yè)使用人繳納物業(yè)費用，維持物業(yè)服務(wù)良好運轉(zhuǎn)。

政府權(quán)利：

當(dāng)購房者未取得完全產(chǎn)權(quán)時，與購房者共享出租和上市交易所獲得的收益。

政府義務(wù)：

做好共有產(chǎn)權(quán)房購房者的守夜人，監(jiān)督建設(shè)施工單位以及物業(yè)服務(wù)單位的建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量，保障購房者的居住權(quán)的良好實現(xiàn)。

（三）單獨選址

將對于共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地實行指標(biāo)單列，防止違規(guī)用地如閑置用地、擅自改變用途等違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的順利進行。

（四）準(zhǔn)入審核

在整理各地試點城市發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，本項目針對制度原理上存在缺陷導(dǎo)致覆蓋群體不全面進行完善。本項目在準(zhǔn)入機制上，分為程序條件審核和實體條件審核精準(zhǔn)幫助保障人群。

（1）程序條件審核

購買共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過戶時，比單一產(chǎn)權(quán)人過戶要復(fù)雜，需要每個共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。在房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀雠浜腺I房人辦理過戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場現(xiàn)場，需提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，授權(quán)他人代為辦理。

（2）實體條件審核

正向規(guī)定精準(zhǔn)幫助保障人群。以下群體具備申請條件：符合限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭；應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生和優(yōu)秀青年人才，有在本市參加工作或定居本市意向的（非本市戶籍也可）。

以下群體不具備申請條件：已簽訂住房購買合同或者房屋拆遷安置補償協(xié)議的；有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭；申請家庭有違建未拆除的；有住房家庭夫妻離異單獨提出申請，申請時點距離婚時限不滿三年的。

三、研究意義

（一）探索特色融資渠道解決建設(shè)資金問題，助力政府保障房建設(shè)工作

很多三四線城市存在現(xiàn)有保障性住房建設(shè)資金來源單一，政府財政負(fù)擔(dān)較大的問題。針對現(xiàn)有政策而言，尚未形成系統(tǒng)性融資保障體系。

（二）保障夾心層人群住房權(quán)益的

夾心層人群在現(xiàn)有的住房保障體系之下難以實現(xiàn)自身的住房權(quán)益的保障，這與我國當(dāng)前的民生政策-----讓全體人民住有所居不相符合，并且，也不利于人民群眾生活水平的提高。居住權(quán)益是人生產(chǎn)生活生活的基本條件，這是社會穩(wěn)定的基本條件之一。

（三）深化豐富現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房的住房體系的理論基礎(chǔ)

共有產(chǎn)權(quán)房作為一項新興事物，目前仍處于理論探索與試點實踐相結(jié)合的層面。因此，本文所做的探究有利于在一定程度上豐富現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房的理論體系，為以后的實施推廣提供經(jīng)驗教訓(xùn)。

參考文獻

[1]李海濤.完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計的若干構(gòu)思

[2]楊春志，康俊亮.共有產(chǎn)權(quán)住房制度研究

[3]鄭曉云，鄧芮希基于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房PPP 模式研究

[4]張娟鋒，虞曉芬.以共有產(chǎn)權(quán)住房推動我國住房保障體系的發(fā)展

（作者單位：河北大學(xué) 政法學(xué)院）