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        新形式下房地產(chǎn)投資的融資管理模式

        2017-09-10 08:41:20周宇英許崠琛
        商情 2017年31期
        關(guān)鍵詞:發(fā)展建議房地產(chǎn)模式

        周宇英+許崠琛

        【摘要】隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化,隨著傳統(tǒng)商品經(jīng)濟(jì)時代的結(jié)束,中國房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進(jìn)著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,目前市場處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化,隨著國內(nèi)金融改革的深化、大資管時代的到來,資本市場的開放程度和融資工具,金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高,房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來關(guān)鍵的時刻,有效的房地產(chǎn)金融投資可以促進(jìn)企業(yè)快速的發(fā)展,提高企業(yè)的資金效率,從而促使我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 模式 發(fā)展建議

        近年來,隨著國民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要的增長點(diǎn);另一方面,過高過快的房價增長,又對市場需求產(chǎn)生了巨大的影響。正是基于中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性,國家自房地產(chǎn)開始發(fā)展之初就不斷采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整規(guī)范。近期出臺的“新國八條”、限購、信貸規(guī)模縮減等頻繁的宏觀調(diào)控措施,給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定影響,作為對資金鏈要求極高的房地產(chǎn)業(yè),必須極力尋找新的資金來源渠道,以解決銀行信貸規(guī)??刂萍爱a(chǎn)品銷售市場遇冷帶來的資金短缺問題。目前,總的來說企業(yè)融資渠道相對單一,本文對新形勢下房地產(chǎn)融資方式作了初步的研究和探討。

        一、我國房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)

        (一)融資資金量大

        房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè),其投資量巨大,決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點(diǎn)就是融資的資金量大。數(shù)據(jù)顯示,2009年1月至10月,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)150709.76億元,其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%??梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

        (二)市場是關(guān)鍵因素

        房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險與房地產(chǎn)市場狀況有密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險高,源自于房地產(chǎn)企業(yè)本身的高風(fēng)險性,一旦接受融資的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損,該筆融資將面臨著無法收回的風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險不高,這是因?yàn)榉科笕谫Y一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔(dān)保,而不動產(chǎn)具有很大的升值空間,因此,只要不動產(chǎn)價格在短期內(nèi)沒有大幅度下跌,該筆融資的風(fēng)險就是可以避免的。

        (三)政策影響

        政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,主要通過兩個方面來實(shí)現(xiàn),一是行政審批;二就是房企融資。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立公司、取得土地、辦理規(guī)劃手續(xù)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明等,需要經(jīng)過政府各個部門的重重審批,缺一不可。

        行政審批政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最直接的,但卻不是最有效的,最有效的應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段,通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資,從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)。

        無論是房地產(chǎn)融資政策作為手段的直接調(diào)控,還是房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響,房地產(chǎn)融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點(diǎn)。

        二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和存在的問題

        在中國,房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中,最常見的是銀行信貸,此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托,以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險基金等。

        (一)銀行信貸模式,過度依賴銀行貸款

        銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用,在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)信貸常見以下幾種貸款:房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款以及住房公積金貸款。從現(xiàn)狀來看,銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中約有30%均來自于銀行直接貸款,而作為開發(fā)資金來源的另一部分自有資金也有很大部分是來自于個人按揭貸款,所以,二者相加,來自銀行的貸款達(dá)到一半甚至更多。

        貸款方式單一,就我國目前來看,房地產(chǎn)開發(fā)消費(fèi)過程都離不開銀行的支持,其主要表現(xiàn)有3種形式:

        (1)房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款,用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金。

        (2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動資金貸款。

        (3)房地產(chǎn)抵押貸款,這是開發(fā)商以開發(fā)的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款。

        (二)資本市場模式,資金占比小

        房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場進(jìn)行融資。資本市場是指進(jìn)行長期資本即股票和債券交易的市場,房地產(chǎn)企業(yè)通過通過資本市場融資,簡單來說就是發(fā)行股票或者公司債券。

        房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式,其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會閑散資金,但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格,由于企業(yè)自身的特殊原因造成了上市門檻高,一般的企業(yè)都很難達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn),所以這種融資渠道只適合于較少的房地產(chǎn)企業(yè),就IPO市場而言,2003-2010年,內(nèi)地只有12家公司。因此,資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。

        (三)房地產(chǎn)信托模式,受政策限制

        《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定,信托是指委托人基于對受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為。

        2005年9月銀監(jiān)會公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(212號文),房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高:自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行,只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠符合條件,房地產(chǎn)集合信托也已受到限制。

        三、對中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式發(fā)展的建議

        (一)改革房地產(chǎn)金融市場,創(chuàng)建多元化的融資渠道endprint

        目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場融資非常有限,主要是受到以下方面的影響:

        (1)企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件。

        (2)在國家宏觀政策的調(diào)控影響下,監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。

        所以:為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,政府可嘗試使用差別化的政策措施,提高房地產(chǎn)融資資本比例。在此同時,我國還應(yīng)該逐步建立全方位,多層次的房地產(chǎn)金融市場,加大直接和間接融資手段。改變當(dāng)前其之間不合理的結(jié)構(gòu)模式,從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

        (二)融資類向投資類的轉(zhuǎn)變

        隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時代的落幕,房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平,所以房企對財(cái)務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為:開發(fā)商有項(xiàng)目需要融資,金融機(jī)構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對立面,開發(fā)商需要降低融資成本,而金融機(jī)構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,這會造成逆向選擇的問題。(開發(fā)商不愿意拿高收益的項(xiàng)目合作,而差的項(xiàng)目又無法獲得融資;或者金融機(jī)構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開發(fā)商,而排名靠前的開發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本),如果雙方的合作安排能由簡單的融資關(guān)系變成投資利益共同體,發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢,通過挖掘深層次的需求,金融機(jī)構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán),開發(fā)商也無需因負(fù)債過高而擔(dān)心現(xiàn)金流問題,實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān),造就了雙贏。

        (三)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制

        第一,從立法的角度上加快法治建設(shè)的進(jìn)程。國家要對房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究和探討,通過法律的手段來確立房地產(chǎn)金融市場的功能和利益。

        第二,形成分業(yè)監(jiān)督管理機(jī)制,確定具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性要加強(qiáng),在政策上避免出現(xiàn)矛盾和法律空白,從而實(shí)現(xiàn)辦事流程上的無縫對接。

        第三,加強(qiáng)風(fēng)險控制。構(gòu)建房地產(chǎn)證券化的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng);加強(qiáng)對預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險監(jiān)管力度;加強(qiáng)信息不對稱與道德風(fēng)險的監(jiān)管。

        (四)保險資金

        《中華人民共和國保險法》由第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2009年2月28日修訂通過,并已經(jīng)從2009年10月1日開始實(shí)施。新《保險法》對保險資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂,第一百零六條規(guī)定:“保險公司的資金運(yùn)用必須穩(wěn)健,遵循安全性原則。保險公司的資金運(yùn)用限于下列形式:①銀行存款;②買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券;③投資不動產(chǎn);④國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。”

        也就是說,從2009年10月1日起,保險公司可以運(yùn)用保險資金投資不動產(chǎn),因此,保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。

        四、總結(jié)

        從中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)來看,傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用,大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力;同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場,造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域,“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。所以,無論是從房地產(chǎn)企業(yè)本身出發(fā),還是結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn),中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式必將選擇多元化的道路。

        參考文獻(xiàn):

        [1]易憲容.中國貨幣政策的影響及明年走勢[J].中國經(jīng)濟(jì)時報,2010.

        [2]樓建波.房地產(chǎn)投資信托制度綜述[J].房地產(chǎn)法前沿,2012.

        [3]中國國家統(tǒng)計(jì)局“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)-月度數(shù)據(jù)”,地址http://www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20091124_402603517.htm.endprint

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