李智慧

摘要：住房對于普通群眾而言本身作為剛性需求，但是目前大部分百姓難以承受高房價環(huán)境下的購房壓力，國家和政府重視房地產市場的發(fā)展對于人民生活產生的影響，積極出臺房貸新政策降低整體的購房價格，保證人民購房的剛性需求能夠滿足。

關鍵詞：房貸新政 房地產業(yè) 發(fā)展 影響 影響分析

1推行房貸新政的原因分析

第一，投機性和投資性購房者數(shù)量較大。我國房價在2009年經歷了大幅度的上漲，這次上漲令部分投資者意識到房地產行業(yè)巨大的市場，加上銀行房貸寬松的政策導致一大批帶有投機性或者投資性的購房者大量涌入，進一步促使房價的快速增加，形成了一個惡性循環(huán)。第二，房地產泡沫嚴重。隨著房價上漲幅度越來越高，房價與個人收入的比值也越來越大，這一數(shù)據(jù)已經遠超世界發(fā)達國家，因此證明我國房地產泡沫較大。第三，銀行經營風險增加，由于現(xiàn)在銀行之間的發(fā)展、指標和競爭整體較大，對于房貸政策都盡可能放大，從而提升房地產在本銀行的借貸率，一旦房價和利率變化，將會對還貸造成較大的困難，出現(xiàn)資金鏈問題，貸款的流動性將以穩(wěn)定控制，銀行危機四伏，銀行的放貸風險增加。

2房貸新政帶來的影響

2.1控制開發(fā)商囤地的行為

房貸新政對銀行向房地產企業(yè)貸款進行嚴格的約束，規(guī)定要求銀行在對房地產企業(yè)發(fā)放貸款時應當制定專門的房地產開發(fā)貸款科目下來進行，同時不得將資金用于繳納土地出讓金，這樣的規(guī)定對于開發(fā)商而言具有重要的影響。國家不僅提高了房地產企業(yè)貸款的門檻，同時對相關的條件要求也更加嚴格，采用更具針對性的條件進行管理，使整體房地產市場在向銀行貸款時的難度提升，控制了一部分跟風開發(fā)商借銀行政策大量的建設虛抬房價。

2.2有效遏制投機行為

規(guī)定中明確規(guī)定了對于住房剛性需求人民購房權利的保護，對于已經利用貸款進行住房購買的借款人，再次申請貸款時，國家制定了相對之前更為嚴格的措施來進行限制，明確要求貸款最低首付款大于40%，貸款利率應當高于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

2.3引導合理消費

我國目前的房地產市場隱含著大量的不確定因素，估算真實需求量難度較大，對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以下的借款人，仍然執(zhí)行最低首付款20%的規(guī)定；對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以上的借款人，執(zhí)行最低首付款30%的規(guī)定。按照這樣的消費首付規(guī)定能夠有效的保證對于剛性需求人群的可選擇性，降低其購買難度，保證社會的穩(wěn)定具有一定意義。

2.4降低銀行信貸風險

在銀行方面，雖然我國目前沒有大型的次級住房抵押貸款市場，但是根據(jù)目前的市場行情預判，通過按揭貸款買房的方式同樣存在著較大的風險，并且逐漸危險性提高。通過新型房貸政策，能夠在一定程度上降低銀行信貸風險的存在，防范銀行出現(xiàn)的信貸危機具有中一意義。

2.5購房者心態(tài)變化

大部分的購房者對于購房這一大型投資行為具有較大的功利性，如果房價在上漲階段可能通過大額的貸款爭搶夠房，但是在新政出臺之后，大部分的購房者認識到國家對于房地產將會進行一定的調整措施，從而主觀認為房價將會進入下降的趨勢中，因此整體呈現(xiàn)觀望的態(tài)勢，個別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的情況。由于房價整體調整的情況，出現(xiàn)了轉售為租和轉租為買現(xiàn)象，通過新政的刺激夠租賃式房屋的成交量越來越高，同時租賃房源的總數(shù)也在逐漸增加，其中一個重要的原因就是由于新政的調控作用推遲了購房計劃，使租房需求相對增加。

3房貸新政對房地產市場的影響

3.1政策走向

第一，國家的重視，房價的快速上漲引起國家和政府的重視，國務院召開相關會議提出利用土地、稅收和金融等多種手段對我國房地產市場進行有效的調控，全面提升對于房地產市場的監(jiān)管力度，采取措施抑制部分地區(qū)房價過快增長的問題，同時打擊聯(lián)合采用不正當手段提高房價的行為。第二，繼續(xù)推行限購政策，擴大限購政策推行范圍，國家和政府將嚴格控制異地購房的限制，對房地產市場進行細致監(jiān)控，控制異地購房的情況蔓延，在二三線城市中實現(xiàn)“去投資化”，抑制房價的過快增長。第三，繼續(xù)推行保障性住房的政策推行，目前我國政府對于保障性住房的供應量較多，為了保證低收入人群能夠早日實現(xiàn)購房夢，國家將繼續(xù)推行保障性住房的推進工作，對于資金配套設施不足、征地和拆遷情況不順利的地區(qū)及時的給予幫助，保證計劃的順利實施。

3.2房價走向

住房價格具有較大的粘性和政策的時滯，房價在短期內將會呈現(xiàn)不增不減的情況，在房地產市場房價對于國家的宏觀調控政策顯示相對滯后，因此在推行新政之后并不會出現(xiàn)快速的房價下降，而是需要經過一段實踐的整體適應過程，才會呈現(xiàn)下滑。在目前的整體市場情況而言，我國的樓市整體的銷售持續(xù)性低迷，高額的利息對于購房者壓力較大，同時開發(fā)商為了快速回收成本，因此選擇降低售價，提高銷售量的方法，開發(fā)商價格戰(zhàn)很有可能會觸發(fā)。

3.3房屋整體數(shù)量走向

我國住房需求量整體存在上升的形式，雖然整體的商品房價格較高，但是人們自住型購房的需求依然存在，同時受到我國傳統(tǒng)觀念的影響，依然希望自己能夠擁有屬于自己的房子，開始穩(wěn)定的生活。在商品房方面整體供應量增長速度將會受到國家政策的影響進行調整，整體數(shù)量不會增加太快，房價主要是由供求關系來直接主導的，雖然房地產供給增加速度較快，但由于整體的新開項目的數(shù)量有限，所有不會出現(xiàn)大幅度增加。

4結束語

房地產業(yè)對于國家整體穩(wěn)定具有十分重要的意義，是國家實行宏觀經濟調控的重要手段之一，隨著房貸新政的執(zhí)行實施，國家對于人民購房保障工作將會越來越重視，房地產業(yè)整體的發(fā)展將趨于平穩(wěn)，在比較穩(wěn)定的供求關系，合理的制定房價，保證整體社會的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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