匡佳慧

[摘 要] 在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、人民生活水平提高的今天，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)也如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)。但是基于房地產(chǎn)本身的專業(yè)性和特殊性，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算方面存在的嚴(yán)重問(wèn)題，也隨之體現(xiàn)出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響，也為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全發(fā)展造成了很大的不確定性和不穩(wěn)定性。企業(yè)應(yīng)利用科學(xué)的眼光和專業(yè)的視角發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，剖析問(wèn)題的成因，從問(wèn)題的源頭尋找答案，提出一些切實(shí)可行的解決對(duì)策。只有解決了這些問(wèn)題，才能促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、快速、和諧、全面的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；對(duì)策

[中圖分類(lèi)號(hào)] F741 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2017）09-0113-03

一、投資性房地產(chǎn)中會(huì)計(jì)核算對(duì)信息核對(duì)的要求

（一）賬簿在會(huì)計(jì)核算中起到了至關(guān)重要的作用

只有有了賬簿才能保證投資性房地產(chǎn)核對(duì)信息的詳盡與準(zhǔn)確，才能最大程度滿足會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)要求的質(zhì)量和效率。會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)通過(guò)使用會(huì)計(jì)賬簿來(lái)進(jìn)行核算和記錄。所以會(huì)計(jì)賬簿上面記錄的格式和賬目必須能夠真實(shí)有效并清楚明白的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信息的一切情況，要做到排列有序，賬目清晰，分類(lèi)規(guī)整，記錄真實(shí)，才能真正發(fā)揮賬簿在會(huì)計(jì)核算中起到了至關(guān)重要的作用。

（二）會(huì)計(jì)對(duì)賬目的處理水平對(duì)會(huì)計(jì)核算的結(jié)果起到?jīng)Q定性作用

雖然會(huì)計(jì)的工作表面上來(lái)看，就是通過(guò)進(jìn)行簡(jiǎn)單的記賬、算賬、報(bào)賬工作，來(lái)可算出準(zhǔn)確可靠的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況，但是會(huì)計(jì)對(duì)賬目的處理和核算，卻并不是看上去，那么簡(jiǎn)單的事情。這就要求負(fù)責(zé)房地產(chǎn)核算的會(huì)計(jì)要對(duì)房地產(chǎn)的先關(guān)賬務(wù)采取有效的處理手段與核算方法，并全程都要進(jìn)行整合、監(jiān)督，從而形成系統(tǒng)的財(cái)務(wù)、成本指標(biāo)，為執(zhí)行相關(guān)管理或房地產(chǎn)公司制定決策提供有價(jià)值的第一手信息，幫助房地產(chǎn)公司做出明智的決策。

（三）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)自身也具有監(jiān)督的作用

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)要發(fā)揮自己的監(jiān)督作用，密切注意和監(jiān)督與房地產(chǎn)投資有關(guān)的所有部門(mén)或機(jī)構(gòu)的行為，確保這些經(jīng)濟(jì)行為不會(huì)損害房地產(chǎn)公司的企業(yè)是利益，不會(huì)違法違規(guī)，損害廣大用戶的權(quán)益。還要保證核算出來(lái)的企業(yè)房地產(chǎn)投資信息的真實(shí)可靠、全面有效，不是弄虛作假、營(yíng)私舞弊的產(chǎn)物，同時(shí)也要監(jiān)督企業(yè)披露房地產(chǎn)公司相關(guān)重要經(jīng)濟(jì)信息的行為，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即提出，幫助企業(yè)進(jìn)行整改和更新，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)有違規(guī)違紀(jì)的行為，則要第一時(shí)間上報(bào)相關(guān)監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)，確保企業(yè)的名譽(yù)和利益，保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

（一）固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

在固定資產(chǎn)涉及的核算中，會(huì)計(jì)需要參與對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)的核算，并進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。還要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況起到監(jiān)督的作用。加強(qiáng)對(duì)其的盤(pán)點(diǎn)清理工作。加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的管理。對(duì)財(cái)務(wù)核算工作的順利開(kāi)展起到保障性的作用。

（二）材料方面的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

在建筑材料的核算方面，不僅要對(duì)建筑材料的支出費(fèi)用有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃，還要對(duì)購(gòu)進(jìn)材料以及加工費(fèi)用等也有一定的規(guī)劃。因?yàn)椴牧鲜墙ㄖ豢扇鄙俚囊粋€(gè)組成部分，因此材料的會(huì)計(jì)核算也就顯得非常重要。對(duì)相關(guān)人員的要求也非常的高。不能有一絲馬虎。這就要求相關(guān)人員在工作中具有高度的責(zé)任感和扎實(shí)的專業(yè)功底。

（三）成本方面的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

計(jì)劃制定成本核算相關(guān)指標(biāo)。為了更好的進(jìn)行成本控制，就要求成本核算指標(biāo)要與成本計(jì)劃相對(duì)應(yīng)。將成本計(jì)劃與核算結(jié)果較為進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)照比較，使其能夠及時(shí)正確的反映成本計(jì)劃的實(shí)施情況。（2）成本核算中主要組成部分及其關(guān)系。我們都制定無(wú)論任何一個(gè)項(xiàng)目，成本核算科目都是這個(gè)項(xiàng)目的重要組成部分，為了避免信息成本偏高，我們也沒(méi)有必要對(duì)每一詳細(xì)科目進(jìn)行核算，否則就得不償失了。在涉及到的有關(guān)成本核算的組成部分當(dāng)中，包括每個(gè)項(xiàng)目實(shí)際在實(shí)施中資源價(jià)格、以及相關(guān)價(jià)格變動(dòng)和資源用量的概率。那么對(duì)于主要因素的分析，我們可以采用專業(yè)的方法進(jìn)行分析。

指標(biāo)的敏感度剖析。控制成本界限的方法之一就是對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行敏感度剖析。通過(guò)分析，可以得出正確的結(jié)論。從而對(duì)今后的工作也能夠積累經(jīng)驗(yàn)并且?guī)?lái)方便。是常用到的方法之一。

將每個(gè)項(xiàng)目成本核算的成果進(jìn)行系統(tǒng)的詳細(xì)的儲(chǔ)存、積累，從而建立系統(tǒng)的完善的成本核算相關(guān)體系，既是成本核算工作得已高效實(shí)施的最佳的，有利的保障，也是企業(yè)成本實(shí)施的非常至關(guān)重要的部分。負(fù)責(zé)每個(gè)項(xiàng)目的管理人員，以及每個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理，在進(jìn)行成本的核算、成本的匯總、梳理以及信息的詳細(xì)加工過(guò)程中，使自己的業(yè)務(wù)管理水平在不斷的積累中得到極大的提高。

因此，在當(dāng)今形式下加強(qiáng)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算，必將是每一個(gè)建筑企業(yè)進(jìn)入成本競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的法寶。也是當(dāng)今社會(huì)每個(gè)企業(yè)推進(jìn)成本的發(fā)展部署的堅(jiān)實(shí)的有利的基礎(chǔ)。在我們國(guó)家，每個(gè)建筑企業(yè)都面臨國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的今天，加強(qiáng)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算至關(guān)重要。因此，今后開(kāi)展每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的現(xiàn)實(shí)性研究，將成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展提不可缺少的要素之一。

（四）銷(xiāo)售額以及利潤(rùn)的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

銷(xiāo)售額和利潤(rùn)的計(jì)算，是會(huì)計(jì)核算的重中之重。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，會(huì)計(jì)工作者要參與制定銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)收入。這些收入主要包括以下兩個(gè)方面；首先是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其次是其他業(yè)務(wù)收入。每個(gè)財(cái)務(wù)工作人員只有真正的參與進(jìn)去了，才能了解其中的關(guān)鍵所在。對(duì)相關(guān)的問(wèn)題才能有一個(gè)更深刻的了解，對(duì)今后的工作中存在的問(wèn)題才會(huì)有一個(gè)更深入、全面的認(rèn)識(shí)。才能洞察關(guān)鍵。確保核算結(jié)果的精確無(wú)誤，起到核算應(yīng)有的結(jié)果。

三、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)投資中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)核算有問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行有針對(duì)性的投資前，都要進(jìn)行必要的會(huì)計(jì)核算，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)濟(jì)策略進(jìn)行正確的有效的評(píng)估，這些都是必不可少的環(huán)節(jié)之一。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資進(jìn)行評(píng)估時(shí)，使用采納公允價(jià)值的評(píng)價(jià)方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)餓資產(chǎn)進(jìn)行核算，會(huì)在資產(chǎn)負(fù)債表中所體現(xiàn)出投資帶來(lái)的損益以及房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)投資獲得的利潤(rùn)總金額，并將投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值所產(chǎn)生的一系列變化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損益也歸到資產(chǎn)負(fù)債表之中，清晰地顯示出來(lái)。不僅如此，引入公允價(jià)值這一科學(xué)的概念與和核算方法進(jìn)行資產(chǎn)核算，還對(duì)帶給房地產(chǎn)企業(yè)很大的操作自由，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自由的操作增加更多的利潤(rùn)，這樣勢(shì)必會(huì)在一定程度上影響到相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表的正確性以及真實(shí)性，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)工作人員在判斷企業(yè)利潤(rùn)的多少上造成一定的影響?；谶@種形式下，那么一旦房地產(chǎn)企業(yè)不能平穩(wěn)發(fā)展，產(chǎn)生振動(dòng)的時(shí)候。對(duì)房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生的影響也會(huì)是巨大的，不可控制的。我們要把這樣的因素考慮進(jìn)去。企業(yè)的會(huì)計(jì)在核算房地產(chǎn)投資的損益過(guò)程中，要把企業(yè)投資房地產(chǎn)所擦汗升的損益與企業(yè)的其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一起進(jìn)行核算，統(tǒng)一編入財(cái)務(wù)。每個(gè)企業(yè)中的固定資產(chǎn)的一部分，在會(huì)計(jì)核算中隸屬于投資性房地產(chǎn)，那么在我國(guó)建立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，也提出明文規(guī)定，其他任何項(xiàng)目的業(yè)務(wù)收入都不能和固定資產(chǎn)的損益一起核算。在這種情形下，漸漸的就造成了規(guī)定的情況與現(xiàn)實(shí)遇到的情況存在矛盾，時(shí)間一久，自然會(huì)產(chǎn)生會(huì)計(jì)核算人員在核算企業(yè)資產(chǎn)情況時(shí)產(chǎn)生明顯的差距和不同，而且這種差距和不同還會(huì)越來(lái)越大，難以控制，導(dǎo)致會(huì)計(jì)也很難找到問(wèn)題的所在，進(jìn)行重新更正和核算，很難得到正確有效的真實(shí)結(jié)果在這種形勢(shì)下，這種差距和不同幾乎不可避免，要想達(dá)到?jīng)]有區(qū)別是非常困難的。endprint

（二）計(jì)量轉(zhuǎn)換有問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)主要是由于房地產(chǎn)用途方面產(chǎn)生改變從而產(chǎn)生的轉(zhuǎn)換?；谝陨?，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行歸類(lèi)。如果投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)采用的是公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，其轉(zhuǎn)換成當(dāng)日的公允價(jià)值就是自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。投資性房地產(chǎn)就將按照進(jìn)行轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)算定價(jià)，如果在轉(zhuǎn)換的當(dāng)天的賬面上體現(xiàn)出的價(jià)值大于公允價(jià)值，那么就將兩者的差當(dāng)作當(dāng)期盈余，應(yīng)當(dāng)列入“公允價(jià)值盈余變動(dòng)”科目；反正如果賬面上體現(xiàn)出的價(jià)值小于公允價(jià)值，那么我們幾將兩者之差列入“資本公積”。綜當(dāng)我們運(yùn)用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候，當(dāng)期損益科目、資本公積科目會(huì)隨著投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的轉(zhuǎn)換會(huì)引起變動(dòng)。需要轉(zhuǎn)換的原因很大程度上是房地產(chǎn)用途上發(fā)生了變化。因此在轉(zhuǎn)換的過(guò)程中要重新對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)換。計(jì)量法大多數(shù)用在其他房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)上面會(huì)比較多一些。但它也有一定的局限性。大多數(shù)情況，它只能轉(zhuǎn)換與之相對(duì)應(yīng)的一些項(xiàng)目。如果當(dāng)自用房地產(chǎn)想轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，原來(lái)的固有賬面的價(jià)值很難妨礙變。如果以公允價(jià)值作為計(jì)量來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，那么它的公允價(jià)值和其賬面價(jià)值進(jìn)行比較，無(wú)論比較結(jié)果高低，產(chǎn)生的兩種情況，都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的不真實(shí)的情況發(fā)生。這樣估量出來(lái)的數(shù)據(jù)，就會(huì)相應(yīng)的失去準(zhǔn)確性。就會(huì)失真，達(dá)不到預(yù)設(shè)的目的。

（三）稅收規(guī)劃出問(wèn)題

法律意識(shí)不強(qiáng)、納稅意識(shí)薄弱，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)的尤為明顯。每一個(gè)企業(yè)作為納稅人，都有依法納稅的義務(wù)。有些企業(yè)在對(duì)現(xiàn)行的稅收政策了解不到位。相關(guān)業(yè)務(wù)不清楚，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)交稅想交不了的情況。這樣由于在稅收過(guò)程中成本的增加，導(dǎo)致企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的發(fā)展就會(huì)受到一定的影響。這樣一來(lái)也讓投資性房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)的稅收上存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

很多房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤把納稅規(guī)劃以為就是會(huì)計(jì)應(yīng)該做的工作，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收主要是企業(yè)生產(chǎn)的稅收與繳納的稅收。然而往往有很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)以為：“稅收工作就是財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)的工作。出現(xiàn)任何問(wèn)題都由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。”這恰恰說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的納稅觀念是不正確的。雖然財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)常和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但能真正決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只單獨(dú)財(cái)務(wù)部門(mén)一個(gè)部門(mén)的事，企業(yè)決策人對(duì)納稅方面所做出的決策是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)很少能夠做到對(duì)企業(yè)的稅收工作妥善管理，很多稅收的知識(shí)和流程都是財(cái)務(wù)人員自學(xué)的，但在運(yùn)用的過(guò)程中往往沒(méi)有收到很好的效果。相反的還造成企業(yè)偷、逃稅款的嚴(yán)重后果，從而稅務(wù)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行處罰。究其原因并不是財(cái)務(wù)部門(mén)素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)能力差的原因。主要原因還是各個(gè)相關(guān)部門(mén)之間的配合不到位。稅收問(wèn)題不僅僅體現(xiàn)在財(cái)務(wù)部門(mén)，在很多部門(mén)都會(huì)有所體現(xiàn)。因此，其他部門(mén)對(duì)于企業(yè)稅收的配合顯得也尤為重要。

四、解決對(duì)策

（一）差額決定科目

公允計(jì)量問(wèn)題，是每個(gè)投資性房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)精心研究出了與之對(duì)應(yīng)的處理辦法及措施。在相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，如果公允計(jì)量值發(fā)生變化時(shí)，賬面上的價(jià)值與公允價(jià)值二者之間所存在的差額，將一并計(jì)入“資本公積—公允價(jià)值變動(dòng)”科目和“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值的變動(dòng)”科目。這樣就能保證企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性和全面性。從而達(dá)到零誤差的目的。從而能夠更加的準(zhǔn)確真實(shí)，達(dá)到預(yù)想的目的。

（二）加強(qiáng)公允價(jià)值轉(zhuǎn)換

根據(jù)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算中存在的計(jì)量轉(zhuǎn)換問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須出臺(tái)行之有效的處理辦法。引入公允價(jià)值作為計(jì)量來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)換與核算，對(duì)自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與投資性房地產(chǎn)當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行轉(zhuǎn)換，從而將賬面價(jià)值與公允價(jià)值所之間的的差額，計(jì)入當(dāng)期盈余的項(xiàng)目當(dāng)中。

（三）提高納稅意識(shí)，加強(qiáng)納稅管理

在稅收規(guī)劃上也暴露出一定的問(wèn)題，基于這一問(wèn)題首先，要想消除投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則給納稅額上帶來(lái)的影響，只要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額做好把控。其次，

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意和法律意識(shí)。避免不合理手段，避免偷稅、逃稅等現(xiàn)象的發(fā)生。以免給投資性房地產(chǎn)企業(yè)的公信力造成惡劣的影響。另外，必須要加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款認(rèn)識(shí)方面存在的誤區(qū)。要知道決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的，不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)一個(gè)部門(mén)的事，企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)納稅方面所做的決策至關(guān)重要。因此要加強(qiáng)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)納稅方面的認(rèn)識(shí)，從而起到更好的作用。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往在決策等過(guò)程中存在的一個(gè)誤區(qū)，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有較好的納稅管理，這就需要需要企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)的相互配合。財(cái)務(wù)人員要熟悉相關(guān)的稅收政策，負(fù)責(zé)人更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的了解，

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，在房地產(chǎn)投資火爆的大環(huán)境影響下，必然要面對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)在進(jìn)行資產(chǎn)核算時(shí)面臨的各種問(wèn)題，并利用科學(xué)的眼光和專業(yè)的視角發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，剖析問(wèn)題的成因，從問(wèn)題的源頭尋找答案，提出的一些切實(shí)可行的解決對(duì)策。只有解決了這些問(wèn)題，才能促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、快速、和諧、全面的發(fā)展。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不健全，很多企業(yè)也存在這樣那樣的投資心理，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，急功近利的結(jié)果，讓企業(yè)昏了頭腦，忘了分寸，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的資產(chǎn)核算并不重視，導(dǎo)致問(wèn)題頻發(fā)，惡果不斷，給企業(yè)和投資人都造成惡了經(jīng)濟(jì)上的重大損失。本文正是為了闡明這些問(wèn)題，解決這些問(wèn)題，才提出以上對(duì)策，希望這些對(duì)策能夠?qū)Πl(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生驚醒和促進(jìn)的作用。

[參考文獻(xiàn)]

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[責(zé)任編輯：潘洪志]endprint