王志梅

【摘 要】房地產(chǎn)的“火熱”，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是新時(shí)期我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的外在表現(xiàn)。資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，是提高經(jīng)濟(jì)效益管理的重要“抓手”。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性基礎(chǔ)上，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題，并從拓展融資渠道、強(qiáng)化資金預(yù)算管理、加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制等方面，探討了新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；預(yù)算管理

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

房地產(chǎn)是資本投入巨大的行業(yè)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理必要性與重要性。從實(shí)際而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展并不均衡，企業(yè)資金鏈的不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中具有重要性，并集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.資金管理是企業(yè)內(nèi)控管理改革的重點(diǎn)

為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)要推進(jìn)內(nèi)控管理改革，強(qiáng)化內(nèi)控管理制度化建設(shè)，以推進(jìn)改革的可持續(xù)發(fā)展。資金管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，也是企業(yè)內(nèi)控管理改革的重要內(nèi)容。一方面，企業(yè)在內(nèi)控管理的過程中，要強(qiáng)化資金管理，盤活企業(yè)的資金鏈，進(jìn)而確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，資金管理是提高企業(yè)資金使用及投資的重要基礎(chǔ)，能夠?yàn)樨?cái)務(wù)管理的改革發(fā)展，創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。

2.完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

企業(yè)通過資金管理可以制定出未來一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo) 、經(jīng)營目標(biāo)，能夠有效地避免分散“內(nèi)部人 ”的職權(quán) 、企業(yè)經(jīng)營權(quán)被所有權(quán)的過度干預(yù)等問題，從而調(diào)動(dòng)經(jīng)營者的積極性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的制度化、正規(guī)化，有助于促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的長(zhǎng)期化發(fā)展趨勢(shì)。

3.樹立良好企業(yè)形象，提高企業(yè)信用

企業(yè)的良好形象，不能單單只依賴于企業(yè)的外在表現(xiàn)，如企業(yè)產(chǎn)

品質(zhì)量及服務(wù)水平，更為重要的是，應(yīng)該是要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避，合理配置資金情況。投資者是永遠(yuǎn)不會(huì)青睞那些入不敷出 、負(fù)債累累的企業(yè)。所以，提高企業(yè)信用度、樹立企業(yè)形象的最有效的手段就是有效地優(yōu)化企業(yè)資金配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，是盤活企業(yè)資金鏈、提高資源利用效率的重要保障。但從實(shí)際來看，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中，仍存在諸多問題，弱化了資金管理的重要性。具體而言，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1資金管理意識(shí)淡薄，管理理念滯后

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，決定了房地產(chǎn)在我國尚屬新興產(chǎn)業(yè)，在制度體系、思想觀念等方面，仍存在諸多的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識(shí)淡薄，缺乏管理的主觀能動(dòng)性。管理松散、職責(zé)不清等問題，弱化了資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理中的重要作用；其次，管理理念滯后，缺乏資金成本、全面管理理念的有效踐行，致使資金管理存在“盲區(qū)”；再次，資金管理制度化、規(guī)范化建設(shè)不到位，資金閑置、回籠時(shí)間延期等問題，不利企業(yè)對(duì)資金的科學(xué)利用，也不利于企業(yè)資金鏈的良好循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)著重于資金鏈的盤活。

2融資渠道狹窄，資金運(yùn)作受阻

隨著資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展快速，但總體仍處于起步階段，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，存在融資渠道狹窄、形式單一的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資多以銀行中長(zhǎng)期貸款為主，單一的融資形式，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作；其次，我國企業(yè)債券市場(chǎng)處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集的過程中，難以通過發(fā)型企業(yè)債券獲取資金；再次，單一的融資渠道，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式的短期性，這就容易造成企業(yè)融資出現(xiàn)“償債壓力大、風(fēng)險(xiǎn)高”的問題，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作受阻。

3.投資決策不科學(xué)，加重發(fā)展“負(fù)擔(dān)”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域?！案呋貓?bào)率、高利潤”的投資噱頭，使得房地產(chǎn)這塊蛋糕成為焦點(diǎn)。但是，在“兩高”的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨諸多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。特別是投資決策不科學(xué)，極易造成企業(yè)資金鏈斷裂，加重發(fā)展的“負(fù)擔(dān)”。房地產(chǎn)熱致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中存在較大的盲目性，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)消費(fèi)趨向、市場(chǎng)的供需情況等內(nèi)容，缺乏科學(xué)合理的調(diào)查分析，盲目“拿地”、“開發(fā)”，讓企業(yè)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

4.負(fù)債比例高，財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力大

房地產(chǎn)投資具有“建設(shè)工期長(zhǎng)”、“投資大”等特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)資金鏈的牢固性有較高要求。為此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，很大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，難以完全依靠自有資金進(jìn)行。首先，我國在股權(quán)再融資方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的限制較為嚴(yán)格，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法以此進(jìn)行股權(quán)再融資；其次，房地產(chǎn)融資主要以銀行借貸為主，占開發(fā)資金的8成，這就導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力大的問題。

5.資金出現(xiàn)“沉淀”，經(jīng)營利潤率下滑

去庫存是當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要舉措，也是盤活社會(huì)資本活力的重要內(nèi)容。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國近兩年的商品房空置率均在20%～25%，這比國際商品房10%的警戒線高出10多個(gè)百分點(diǎn)。因此，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置率高，庫存量消化時(shí)間長(zhǎng)，這就會(huì)導(dǎo)致庫存量擠占企業(yè)的大量資金，資金沉淀問題比較突出；另一方面，商品房空置率會(huì)增加樓盤開發(fā)成本，特別是對(duì)銷售、管理等方面的成本增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤下滑。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策措施

房地產(chǎn)熱已是不爭(zhēng)的事實(shí)，國家宏觀政策的出臺(tái)、各地調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控管理優(yōu)化改革的過程中，應(yīng)強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建良好的資金鏈、盤活資金運(yùn)作，以更好地適應(yīng)多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。融資渠道的拓展，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求，更是資金管理的重點(diǎn)。因此，具體而言，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，可從以下幾個(gè)方面著手：

1.拓展融資渠道，盤活企業(yè)資金運(yùn)作

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作的良好局面，強(qiáng)調(diào)構(gòu)建融資渠道的重要性與必要性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變單一的、狹窄的融資方式，創(chuàng)設(shè)多元化的融資渠道。在向銀行直接借貸融資的基礎(chǔ)之上，大力發(fā)展間接融資渠道。如，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，搭建多元化的市場(chǎng)體系，為企業(yè)提供債券融資、投資基金及股權(quán)融資等多種融資方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盤活資金運(yùn)作，關(guān)鍵在于融資渠道的拓展，解決融資難問題，讓企業(yè)在融資競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。

2.科學(xué)投資決策，強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

房地產(chǎn)熱是投資的好去處，但房地產(chǎn)在投資決策中，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，這是降低投資風(fēng)險(xiǎn)，防止資金鏈斷裂等系列問題的重點(diǎn)。企業(yè)要建立投資決策體系，形成自上而下的決策結(jié)構(gòu)。（1）房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目背景做充分調(diào)查，避免產(chǎn)權(quán)糾紛等問題的發(fā)生；（2）強(qiáng)化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)人口、供需情況等的調(diào)研分析，為投資決策提供依據(jù)；（3）做好項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、效益等的評(píng)估，做到項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的最小化；（4）依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需求估算，制定籌資方案，確保項(xiàng)目開發(fā)所需的資金鏈。

3.強(qiáng)化資金預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)

資金預(yù)算管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，也是資金運(yùn)作中良性循環(huán)的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，應(yīng)強(qiáng)化資金預(yù)算管理，提高企業(yè)資金的使用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定資金預(yù)算管理制度，強(qiáng)化管理職能，明確工作責(zé)任，確保預(yù)算管理工作落到實(shí)處；其次，推行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，充分發(fā)揮資金預(yù)算管理的重要作用。通過資金預(yù)算計(jì)劃，可以對(duì)企業(yè)日常資金進(jìn)行有效跟蹤控制，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)資本運(yùn)作情況的了解；再次，強(qiáng)化預(yù)算方案的執(zhí)行，建立考核機(jī)制，確保預(yù)算方案執(zhí)行到位。

4.加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)具有周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)資金鏈的要求較高。為此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金風(fēng)險(xiǎn)問題，這成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制約因素。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金風(fēng)險(xiǎn)更多地體現(xiàn)在“資金使用風(fēng)險(xiǎn)”、“資金在途風(fēng)險(xiǎn)”和“資金或有風(fēng)險(xiǎn)”三個(gè)方面。首先，企業(yè)通過實(shí)現(xiàn)控制，強(qiáng)化資金使用風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。企業(yè)在項(xiàng)目投資前期，可以對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行分析、判斷，做到事前科學(xué)控制，降低預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。特別是在重大項(xiàng)目投資的決策中，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)做好資金使用風(fēng)險(xiǎn)的控制，確保決策的科學(xué)性；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在資金結(jié)算中，應(yīng)慎重選擇、合理控制，特別是在結(jié)算票據(jù)的選擇上要慎重選擇，這是資金在途風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵所在；再次，資金或有風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，多是企業(yè)自身有負(fù)債或?yàn)槠渌髽I(yè)擔(dān)保，進(jìn)而造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)在貸款但保中要慎重選擇。

5.控制項(xiàng)目成本，強(qiáng)化資金回收

項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，在于做好四點(diǎn)工作：（1）項(xiàng)目成本核算應(yīng)做到準(zhǔn)確。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，準(zhǔn)確的成本核算，可以反映項(xiàng)目開發(fā)中的實(shí)際支付，進(jìn)而為商品房的價(jià)格確定提供依據(jù)，也為企業(yè)的資金回收創(chuàng)設(shè)良好的基礎(chǔ)；（2）工程費(fèi)用支出是項(xiàng)目成本的主體，需要做到科學(xué)合理控制。房地產(chǎn)企業(yè)的日常資金支出以“工程支出”為主，進(jìn)而強(qiáng)化工程支出節(jié)點(diǎn)的有效控制，能夠?yàn)槠髽I(yè)盤活資金流；（3）管理費(fèi)用占到項(xiàng)目成本開發(fā)的5%左右，財(cái)務(wù)部門應(yīng)強(qiáng)化管理費(fèi)用的支出控制，并做好審核監(jiān)督工作，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出；（4）房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化資金回收，這是確保資金鏈穩(wěn)定的重要所在。投資周期長(zhǎng)、回收難度大，極易造成企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，成為社會(huì)資本流向的重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化內(nèi)控管理的過程中，應(yīng)強(qiáng)化資金管理的有效建設(shè)，強(qiáng)化資金管理在企業(yè)發(fā)展中的重要作用。資金管理是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，強(qiáng)調(diào)制度的完備性、管理措施的有效性，進(jìn)而提高資金管理在盤活房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中的重要作用。在筆者看來，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建設(shè)，一是在于創(chuàng)設(shè)良好的內(nèi)部環(huán)境。通過拓展融資渠道、科學(xué)投資決策，確保資金管理工作落到實(shí)處；二是搭建良好的外部條件。通過加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制、落實(shí)資金回收，為企業(yè)創(chuàng)設(shè)良好的外部經(jīng)營條件。

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