劉秀光

(廣東白云學(xué)院 國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易系，廣東 廣州 510450)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策規(guī)則選擇與政策效力研究

劉秀光

(廣東白云學(xué)院 國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易系，廣東 廣州 510450)

宏觀政策規(guī)則分為時(shí)間一致性和相機(jī)抉擇政策。盡管1998年就將“建立合理的住房?jī)r(jià)格體系”作為時(shí)間一致性政策的目標(biāo)，但1998-2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策并沒(méi)有將這一目標(biāo)貫徹始終。相機(jī)抉擇政策的內(nèi)在缺陷導(dǎo)致政策效力難以達(dá)到預(yù)期。兩種政策相互配合，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，可使住房?jī)r(jià)格保持在合理水平。

政策規(guī)則；時(shí)間一致性；相機(jī)抉擇；政策選擇；政策效力

一、引 言

在多數(shù)情況下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行需要政策規(guī)則的保障。對(duì)于政策規(guī)則的選擇，是一次性地決定政策規(guī)則并加以堅(jiān)持，還是在每個(gè)時(shí)期都重新做出決定，這就是時(shí)間一致性政策(或固定規(guī)則)和相機(jī)抉擇政策(或斟酌處理)的選擇問(wèn)題。其中，前者是一種保持政策預(yù)定時(shí)間格局的政策，是對(duì)未來(lái)的政策路徑做出一次性的決定；而后者則是為未來(lái)時(shí)期所預(yù)定的政策，是在每個(gè)時(shí)期到來(lái)時(shí)都要制定新的政策路徑，并且會(huì)隨時(shí)間的推移而改變。[1]332對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策的制定和實(shí)施，是堅(jiān)持時(shí)間一致性政策還是相機(jī)抉擇政策，歷來(lái)都是政策制定者以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家們爭(zhēng)論的問(wèn)題。時(shí)間一致性政策的支持者認(rèn)為，該項(xiàng)政策規(guī)則規(guī)定了對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況做出反應(yīng)時(shí)政策的自動(dòng)調(diào)整，因此就可以得到更好的結(jié)果；而相機(jī)抉擇政策的支持者則認(rèn)為，這種政策規(guī)則更為可取是由于保持了政策的靈活性，并且可以對(duì)政策不斷進(jìn)行優(yōu)化，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)【1998】34號(hào))，開(kāi)啟了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，并提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，建立合理的住房?jī)r(jià)格體系”的政策目標(biāo)。本文對(duì)1998-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)制定和實(shí)施的調(diào)控政策進(jìn)行梳理，旨在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定和實(shí)施及其政策效力問(wèn)題。

二、政策規(guī)則選擇與政策效力分析

1998-2016年期間，各級(jí)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的數(shù)量超過(guò)百余項(xiàng)，政策手段(或工具，下同)的多樣化、政策法規(guī)頒布的密集程度，與針對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的調(diào)控政策相比堪稱(chēng)史無(wú)前例。住房?jī)r(jià)格的全國(guó)性官方統(tǒng)計(jì)始于1987年，當(dāng)年的住房?jī)r(jià)格為408元/m2，1998年躍上2000元/m2。1998-2000年的住房?jī)r(jià)格基本保持不變，因此，這一階段的調(diào)控政策不僅數(shù)量少而且條款也較為簡(jiǎn)單。2001-2003年住房?jī)r(jià)格(同比，下同)小幅度上漲，而只有少數(shù)城市上漲幅度過(guò)大，如2003年上海市的房?jī)r(jià)(忽略房?jī)r(jià)和住房?jī)r(jià)格的區(qū)別)達(dá)到5118/m2元，增長(zhǎng)24.2%，首次超過(guò)北京市位居各省區(qū)市之首。2004年是住房?jī)r(jià)格顯著變化的分水嶺，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住房?jī)r(jià)格上漲15.2%，是1998年以來(lái)的最高漲幅。2004年之后的數(shù)年內(nèi)住房?jī)r(jià)格總體保持上漲的態(tài)勢(shì)。評(píng)價(jià)1998-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的過(guò)程，既要肯定政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也要承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的過(guò)度投資傾向和濃重的投機(jī)氣氛至今沒(méi)有徹底糾正和完全驅(qū)散，住房?jī)r(jià)格仍然處于反復(fù)波動(dòng)的不穩(wěn)定狀態(tài)。分析調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策規(guī)則的選擇與政策效力問(wèn)題，重點(diǎn)是相機(jī)抉擇政策隱含的內(nèi)在缺陷，以及實(shí)施時(shí)間一致性政策的必要性這兩個(gè)方面。

(一)相機(jī)抉擇政策隱含的內(nèi)在缺陷

1998年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控伊始，總的政策取向基本上是相機(jī)抉擇：?jiǎn)?dòng)或激活房地產(chǎn)市場(chǎng)→擴(kuò)張態(tài)勢(shì)的政策→市場(chǎng)過(guò)熱→緊縮態(tài)勢(shì)的政策→市場(chǎng)低迷→擴(kuò)張態(tài)勢(shì)的政策。如此循環(huán)往復(fù)的調(diào)控政策基調(diào)，主要是由住房?jī)r(jià)格的變化來(lái)決定的。盡管這種相機(jī)抉擇政策在不同階段發(fā)揮了一定的作用，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)相機(jī)抉擇政策所隱含的內(nèi)在缺陷，致使其政策效力難以達(dá)到預(yù)期。

首先，調(diào)控政策應(yīng)該是“逆”住房?jī)r(jià)格的變化而相機(jī)抉擇：預(yù)期住房?jī)r(jià)格超出合理水平的上漲，政策趨向于緊縮；預(yù)期住房?jī)r(jià)格超出合理水平的下跌，政策趨向于擴(kuò)張。不過(guò)，1998-2016年的調(diào)控政策并沒(méi)有表現(xiàn)出未雨綢繆的理想功能，總有一種政策被動(dòng)性和政策實(shí)施滯后的感覺(jué)。調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的變化似乎缺乏前瞻或者預(yù)判，而常常是“兵來(lái)將擋水來(lái)土掩”。

這種調(diào)控政策的被動(dòng)性和政策實(shí)施滯后，明顯地反應(yīng)在信貸政策中。信貸政策應(yīng)該在市場(chǎng)相對(duì)低迷時(shí)放松信貸，在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)收緊信貸。但是，在表1統(tǒng)計(jì)的2010-2016年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款相關(guān)數(shù)據(jù)中表明，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例平均為27.7%，使得住房?jī)r(jià)格處在高位時(shí)再加上貸款杠桿，更促使住房?jī)r(jià)格的上漲。

表1 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款 (單位：萬(wàn)億元人民幣)

資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。

2008年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，GDP的增長(zhǎng)率由2007年的13%降至9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，銷(xiāo)售量大幅度下降，住房?jī)r(jià)格上漲的幅度放緩。然而，在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”之后，2009年部分城市釋放出了住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的信號(hào)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一變化，信貸政策并沒(méi)有迅速做出判斷并進(jìn)行調(diào)整，2010年的金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量為27.5%，直到2011年這一比例才降至17.5%。盡管2010年國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資和投機(jī)性的購(gòu)房需求，但是政策目標(biāo)沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)。其原因與信貸政策的被動(dòng)性和政策實(shí)施滯后密切相關(guān)。

其次，自1998年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來(lái)，財(cái)政政策和貨幣政策以及行政命令，都是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣或衰退而相機(jī)抉擇的。在這些調(diào)控政策中，有存款準(zhǔn)備金率和住房貸款首付款比例的調(diào)整等貨幣政策，有對(duì)住房銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)的稅率變動(dòng)等財(cái)政政策，也有要求地方政府承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展責(zé)任等行政命令。盡管這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格有不同程度的影響，有的政策措施在短期內(nèi)其效果甚至相當(dāng)明顯，然而在一系列政策措施實(shí)施之后，住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的總趨勢(shì)依然是持續(xù)上漲，這就是所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲”的“宏觀調(diào)控悖論”[2]。宏觀調(diào)控悖論反映出相機(jī)抉擇政策的內(nèi)在缺陷，這種內(nèi)在缺陷也降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策信譽(yù)。所謂政策信譽(yù)，是指政府的政策目標(biāo)與公眾的政策目標(biāo)預(yù)期的統(tǒng)一。如果政府的承諾與公眾的期待相分離，則是政策信譽(yù)失衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策信譽(yù)，是調(diào)控政策的目標(biāo)與公眾政策目標(biāo)的預(yù)期相符合[3]。政府做出了承諾就不能改變其行為，而要保持履行承諾的信譽(yù)，政府就不能食言。否則，就會(huì)產(chǎn)生政策的時(shí)間不一致性問(wèn)題[4]。

近十多年來(lái)，住房?jī)r(jià)格變化的軌跡大體是：住房?jī)r(jià)格上漲→限購(gòu)和限貸等→房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟→政策“松綁”→住房?jī)r(jià)格上漲。如此循環(huán)往復(fù)的過(guò)程，使得社會(huì)公眾產(chǎn)生了政策的“審讀疲勞”。所謂政策的審讀疲勞，是指社會(huì)公眾對(duì)重復(fù)出現(xiàn)的調(diào)控政策所產(chǎn)生的一種認(rèn)知。這種政策的審讀疲勞，對(duì)政策信譽(yù)產(chǎn)生了不良的影響，也會(huì)發(fā)生時(shí)間不一致性問(wèn)題。

(二)時(shí)間一致性政策的必要性和可能性

第一，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的合理水平是實(shí)施時(shí)間一致性政策的必要性。以往的政策措施，其主旨就是為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的合理水平，而這些政策措施的政策取向也是時(shí)間一致性政策。例如，《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》(1999年)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位的金融服務(wù)；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(2003年)，嚴(yán)禁商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金形式發(fā)放貸款；《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》(2004年)，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放等等。既然在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格方面不乏時(shí)間一致性政策措施，但為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康運(yùn)行，住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)總是此起彼伏地波動(dòng)？其問(wèn)題的癥結(jié)不僅在于這些政策的目標(biāo)模糊不清，而且在于沒(méi)有將這些政策措施一以貫之地執(zhí)行下去，這就使得這些政策措施在短期內(nèi)有效而在長(zhǎng)期無(wú)效的尷尬局面。要擺脫這種尷尬局面的途徑，重要的是確定清晰的政策目標(biāo)，并且堅(jiān)決執(zhí)行為實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的政策措施。

第二，界定住房?jī)r(jià)格的合理水平是實(shí)施時(shí)間一致性政策的可能性。雖然相機(jī)抉擇政策保持了連續(xù)政策的靈活性和其他優(yōu)勢(shì)，但在事件可預(yù)料的前提下，時(shí)間一致性政策路徑優(yōu)于相機(jī)抉擇政策路徑。這一結(jié)論成立的前提條件，是對(duì)于那些“可預(yù)料”的事件，并且適用于潛在結(jié)果的客觀概率都“已知”的靜態(tài)環(huán)境[1]335。在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展和住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的諸多因素中，許多因素都是“可預(yù)料”和“已知”的。例如，地方政府可以影響或左右住房建設(shè)用地的批租和數(shù)量、土地出讓金的高低等，而且，土地出讓金越高，地方政府獲得的利益也就越多。與此同時(shí)，更高的土地出讓金成為推高住房?jī)r(jià)格的重要因素[2]。因此，根據(jù)這些“可預(yù)料”和“已知”的因素，界定住房?jī)r(jià)格的合理水平是實(shí)施時(shí)間一致性政策的可能性。

什么是住房?jī)r(jià)格的合理水平？衡量住房?jī)r(jià)格的合理水平，按照國(guó)際慣例房?jī)r(jià)收入比在3-6倍的區(qū)間。在1998-2016年的調(diào)控政策和調(diào)控過(guò)程中，并沒(méi)有明確界定什么是合理水平。以往那種捉摸不定的“合理水平”不僅讓公眾對(duì)調(diào)控的政策信譽(yù)信心不足，而且可能會(huì)對(duì)政府調(diào)控住房?jī)r(jià)格的決心心存疑慮。作為國(guó)際慣例的3-6倍房?jī)r(jià)收入比，可能不是放之四海而皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，但確實(shí)是一個(gè)界定住房?jī)r(jià)格合理水平的重要指標(biāo)。因?yàn)樵谧》啃枨蠛瘮?shù)QD=f(p，i，x1，x2，…xn)中，房?jī)r(jià)p和收入i是直接決定住房需求的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量，它們共同構(gòu)成了住房需求的預(yù)算約束。既然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及各級(jí)地方政府的統(tǒng)計(jì)部門(mén)，每月公布房?jī)r(jià)變化，每年公布居民人均可支配收入，由于各地區(qū)或城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不同、收入水平的差異，以及未來(lái)發(fā)展的潛力不一，因此，制定出不同地區(qū)或城市的房?jī)r(jià)收入比，就是因地或因城施策的重要依據(jù)。況且，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(2011年)就曾經(jīng)要求各城市人民政府“要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”。如果住房?jī)r(jià)格的合理水平確定了，那么，就能夠?yàn)槁鋵?shí)時(shí)間一致性政策提供了真實(shí)的依據(jù)。

住房?jī)r(jià)格的合理水平是一個(gè)相對(duì)的數(shù)值，并非是固定不變的。因此，政府要審時(shí)度勢(shì)地根據(jù)資源尤其是土地供給狀況、居民可支配收入的變化，以及政策變化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展如戶(hù)籍制度改革、城市化的進(jìn)程等，及時(shí)調(diào)整各類(lèi)住房?jī)r(jià)格(對(duì)于那些高檔住房?jī)r(jià)格交給市場(chǎng)來(lái)定價(jià))上漲的目標(biāo)值，制定出本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

(三)兩種政策配合以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)

相機(jī)抉擇政策有其內(nèi)在缺陷，但時(shí)間一致性政策也并非完美無(wú)缺。例如，20世紀(jì)70年代后期的貨幣主義實(shí)驗(yàn)，主張固定的貨幣供給量增長(zhǎng)率為主要內(nèi)容的時(shí)間一致性政策(貨幣規(guī)則)，而不是相機(jī)抉擇的財(cái)政政策和貨幣政策。反對(duì)貨幣主義固定規(guī)則的“盧卡斯批評(píng)”是一個(gè)嚴(yán)正的警告。它提醒我們，如果政策制定者過(guò)分倚重過(guò)去的規(guī)則，則經(jīng)濟(jì)行為就可能走形[5]。既然兩種政策各有不足之處，它們之間的界限也并不是涇渭分明，因此，就要將兩種政策配合起來(lái)使用，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)熨平住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)，并使住房?jī)r(jià)格保持在合理水平。如果堅(jiān)持“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的合理水平”的時(shí)間一致性政策，社會(huì)公眾對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期將會(huì)與之相適應(yīng)，可能會(huì)降低社會(huì)公眾對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期。與此同時(shí)，利用相機(jī)抉擇政策靈活性的優(yōu)勢(shì)，可以對(duì)調(diào)控政策不斷地進(jìn)行優(yōu)化，發(fā)揮出時(shí)間一致性政策和相機(jī)抉擇政策的政策效力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的籃子里，也有足夠多的政策手段可以使用，這是將兩種政策達(dá)到理想配合的有利條件。如表2所示。

將兩種政策配合調(diào)控的基本框架是，將住房?jī)r(jià)格控制在合理水平作為時(shí)間一致性政策的既定目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這一既定目標(biāo)的是相機(jī)抉擇政策的制定和實(shí)施。因此，為了實(shí)現(xiàn)兩種政策的配合，需要把握以下幾點(diǎn)：

表2 時(shí)間一致性和相機(jī)抉擇政策的目標(biāo)和手段

其一，金融機(jī)構(gòu)貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張和住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，具有很強(qiáng)的杠桿作用和推動(dòng)力，那么，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)商的貸款增長(zhǎng)率必須低于住房?jī)r(jià)格的溫和上漲率?！蛾P(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》(2004年)等類(lèi)似的政策，曾經(jīng)要求“商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放”，但是，如何嚴(yán)格控制和真正嚴(yán)格控制信貸投放，就政策效力和實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(如表1所示)來(lái)看都沒(méi)有落實(shí)。因此，控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放作為金融監(jiān)管職能發(fā)揮的程度，需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康可持續(xù)發(fā)展，以及住房?jī)r(jià)格是否達(dá)到了合理水平中反映出來(lái)。

其二，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的籃子里有足夠多的政策手段可以使用，并且政策發(fā)揮效力的空間也足夠?qū)掗?，但?wèn)題是如何準(zhǔn)確地選擇調(diào)控的時(shí)機(jī)和調(diào)控的方向，以及如何調(diào)控所選擇的方向。一旦這些方面出現(xiàn)誤差，不僅不能顯示出調(diào)控的政策效力，而且很可能導(dǎo)致調(diào)控的結(jié)果適得其反。例如，當(dāng)住房?jī)r(jià)格在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，有的地方政府在絲毫沒(méi)有預(yù)先向社會(huì)告知的情況下，就突然宣布自某日深夜十二點(diǎn)之后實(shí)施限購(gòu)。這種“休克療法”不僅導(dǎo)致社會(huì)公眾對(duì)此莫衷一是，也將誘發(fā)社會(huì)公眾對(duì)住房?jī)r(jià)格再度上漲的預(yù)期心理，而這種預(yù)期心理導(dǎo)致一定范圍的“搶購(gòu)”。

其三，時(shí)間一致性和相機(jī)抉擇政策實(shí)際上是兩種政策的分工問(wèn)題，它們之間并行不悖。要使各自發(fā)揮出應(yīng)有的政策效力，就要保證有明確的調(diào)控目標(biāo)和很強(qiáng)的針對(duì)性。例如，時(shí)間一致性政策的限貸限購(gòu)，其政策目標(biāo)是為了抑制過(guò)度投資和投機(jī)炒房。識(shí)別過(guò)度投資和投機(jī)炒房的簡(jiǎn)單而直觀的方法是：購(gòu)買(mǎi)多套住房表明過(guò)度投資的意向，而將住房多次易手就顯然是投機(jī)炒房行為。政府職能部門(mén)可以利用各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，更準(zhǔn)確地識(shí)別市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格的變化。但在1998-2016年的調(diào)控過(guò)程中，限購(gòu)限貸的做法不僅“突然”和沒(méi)有一以貫之，而且對(duì)限購(gòu)限貸對(duì)象的針對(duì)性不強(qiáng)，因此，配合限購(gòu)限貸推出的相機(jī)抉擇的政策效力也就不顯著。

三、結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，1998-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，無(wú)論是時(shí)間一致性政策還是相機(jī)抉擇政策，都沒(méi)有完全達(dá)到調(diào)控政策的預(yù)期效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和住房?jī)r(jià)格水平?jīng)]有得到社會(huì)廣泛認(rèn)同的情況下，需要反思房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，以及政策效力難以達(dá)到政策目標(biāo)預(yù)期的問(wèn)題。在經(jīng)歷了十多年的實(shí)踐以后，對(duì)住房本質(zhì)屬性的認(rèn)識(shí)更為準(zhǔn)確，如房子是用來(lái)住而不是用于炒；相關(guān)政策也在不斷配套完善，如建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以及正在探討的房產(chǎn)稅等。發(fā)揮兩種政策各自的優(yōu)勢(shì)，將明確的政策目標(biāo)貫徹始終，可以實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格保持在合理水平的目標(biāo)。

[1] 杰格迪什·漢達(dá)．貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．郭慶旺，劉曉路，陳衛(wèi)東，譯．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.

[2] 劉秀光．房地產(chǎn)市場(chǎng)的“宏觀調(diào)控悖論”及其糾正[J]．長(zhǎng)白學(xué)刊，2010(5)：100-104．

[3] 劉秀光．房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策信譽(yù)問(wèn)題[J]．武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2014(1)：13-18．

[4] 約瑟夫·E·斯蒂格利茨，卡爾·E·沃爾什．經(jīng)濟(jì)學(xué)：下冊(cè)[M]．黃險(xiǎn)峰，張帆，譯．第三版.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005：793

[5] 保羅·薩繆爾森，威廉·諾德豪斯．經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．蕭琛，主譯．第18版.北京 ：人民郵電出版社，2008：611.

[責(zé)任編輯 文 俊]

2017-03-29 作者簡(jiǎn)介：劉秀光(1950—)，男，山東青州人，教授，主要從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

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