劉迪?！↑S遠(yuǎn)祥

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，經(jīng)過20多年的市場(chǎng)培育，取得了巨大成就，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善群眾居住條件、改變城鎮(zhèn)面貌，發(fā)揮了十分的重要作用。目前，無數(shù)事實(shí)表明，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也積累了不少矛盾和問題。只有加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，才能促使房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，與日益提高的居民住房需求相適應(yīng)，與不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)。加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，是擺在我們面前重大而緊迫的任務(wù)。

一、現(xiàn)狀

近年來，恩施市加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革步伐，市域房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，極大地推進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2016年全年恩施市完成房地產(chǎn)投資47.17億元，同比增長(zhǎng)35.9%；共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目72個(gè)，同比增加3個(gè)，增長(zhǎng)4.3%；房地產(chǎn)銷售面積110.83萬平方米，同比增長(zhǎng)50.3%，其中住宅銷售面積103.64萬平方米，同比增長(zhǎng)61.6%；銷售額49.27億元，同比增加61.4%，其中住宅銷售額為45.44億元，同比增加96.6%。2017年1—5月恩施市房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資17.17億元，同比增長(zhǎng)11.5%；商品房銷售額13.68億元，同比增長(zhǎng)28.7%（2016年5月10.62億元），其中住宅銷售額9.78億元，同比下降0.1%（2016年5月9.85億元）。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)控逐步加強(qiáng)

一是強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)。根據(jù)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，科學(xué)編制了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃和住房建設(shè)計(jì)劃及年度建設(shè)計(jì)劃，確定房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)、規(guī)模、空間布局、建設(shè)時(shí)序與節(jié)奏，確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控與引導(dǎo)。建立健全地產(chǎn)庫(kù)存預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)提示制度。在住房市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，適當(dāng)擴(kuò)大住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大時(shí)，通過規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。在庫(kù)存消化周期超過24個(gè)月時(shí)，將下一年度住房建設(shè)用地計(jì)劃消減50%，庫(kù)存消化周期超過36個(gè)月時(shí)，暫停住房用地供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目批后管理，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)項(xiàng)目違反規(guī)劃建設(shè)等不法行為。對(duì)非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，適當(dāng)調(diào)整開工和竣工時(shí)間。二是優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)和申請(qǐng)調(diào)整商住比例，滿足市場(chǎng)需求。引導(dǎo)企業(yè)研究住房需求，創(chuàng)新產(chǎn)品內(nèi)涵，彰顯恩施人居品牌。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)品質(zhì)。三是培育租賃市場(chǎng)。培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。發(fā)展和鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買庫(kù)存商品房，開展規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為住房進(jìn)行租賃，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，通過規(guī)?；赓U、先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營(yíng)商品住房。

（二）住房保障和棚改貨幣化安置力度加大

2016年，全市開工建設(shè)棚戶區(qū)3537套，其中，貨幣化補(bǔ)償安置1769套，基本建成公租房73套、棚戶區(qū)1344套，共1417套，實(shí)際發(fā)放租賃補(bǔ)貼335戶。全市棚改貨幣化安置達(dá)50%以上。公租房貨幣化補(bǔ)貼制度全面推行，實(shí)行“市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼”。全市不再新建公共租賃住房，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式從市場(chǎng)籌集公租房房源，面積標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)需求情況適當(dāng)放寬。

（三）購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策全面實(shí)落實(shí)

一是推進(jìn)戶籍制度改革。促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。在城區(qū)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、父母、未成年子女可以在居住地申請(qǐng)登記常住戶口。二是加強(qiáng)購(gòu)房信貸支持。市將各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款以及對(duì)保障性安居工程建設(shè)貸款納入銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作目標(biāo)考核范疇，切實(shí)引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極做好轄區(qū)內(nèi)住房金融服務(wù)工作。三是用好用活住房公積金政策。調(diào)低首付比例，首套房住房公積金首付比例調(diào)低至20%，對(duì)已結(jié)清住房公積金購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買自住房，最低首付款比例為30%。擴(kuò)大住房公積金提取范圍和繳納覆蓋范圍。將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍。農(nóng)民工、個(gè)體工商戶連續(xù)足額繳存6個(gè)月（含）以上可申請(qǐng)住房公積金貸款。

（四）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化

一是加快完善城市配套基礎(chǔ)設(shè)施。狠抓城市路網(wǎng)建設(shè)，許家坪隧道、迎賓大道、金龍大道北段、馬鞍山等道路建成通車，城區(qū)道路面積267萬平方米，總長(zhǎng)度154公里。城市廣場(chǎng)、公廁、停車場(chǎng)等配套設(shè)施不斷完善，城區(qū)道路照明實(shí)現(xiàn)全覆蓋，紅廟污水處理廠建成運(yùn)營(yíng)。建成城市綜合垃圾衛(wèi)生填埋廠，生活垃圾無害化處理率100%，垃圾密閉化清運(yùn)率100%。對(duì)城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)道路、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施以及學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、養(yǎng)老、文體等配套設(shè)施建設(shè)，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，為居民安居置業(yè)提供便捷條件。二是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。建立完善商品房銷售巡查機(jī)制，加大企業(yè)巡查力度。市房改辦每月深入銷售樓盤了解資金運(yùn)行狀況、銷售情況，為企業(yè)出謀劃策。2016年，尤其注重加大對(duì)“金之易”、“駿興·萬金匯”、“松潤(rùn)·書苑書城”、華龍集團(tuán)等幾個(gè)影響社會(huì)穩(wěn)定的問題樓盤的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決施工相關(guān)事宜。開展房地產(chǎn)涉企亂收費(fèi)專項(xiàng)治理，凈化價(jià)格環(huán)境。開展違法建設(shè)治理，集中排查和嚴(yán)厲查處違法用地、違規(guī)建房行為。供水、供電、供氣、廣電、通訊等部門對(duì)未取得規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目均不提供相關(guān)配套服務(wù)。三是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用庫(kù)存房源發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)等跨界地產(chǎn)，拓展生活型服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

二、問題

（一）供需矛盾突出

主要表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，商業(yè)用房整體價(jià)位偏高，作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)的恩施消費(fèi)人群購(gòu)買力有限。同時(shí)在商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，商業(yè)用房庫(kù)存量較大。究其原因，一方面，在于房地產(chǎn)開發(fā)公司多，不少企業(yè)千方百計(jì)爭(zhēng)項(xiàng)目爭(zhēng)資金，造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。另一方面，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，熱衷于高回報(bào)的項(xiàng)目，而對(duì)市場(chǎng)需求量大的中低檔房地產(chǎn)投資重視不足，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施滯后

以金桂大道和金龍大道為主的城北新區(qū)供電、供水、排污、通訊、道路建設(shè)嚴(yán)重滯后。變電站規(guī)劃選址多年來舉棋不定，多個(gè)項(xiàng)目供電依靠項(xiàng)目自身耗資拉設(shè)專線。金龍大道、金山大道的排污管網(wǎng)基本未建設(shè)。即使鄂旅投重資打造的龍鳳生態(tài)城首期交房入住在即，也面臨著水壓不足、通訊信號(hào)不暢等尷尬境地。同時(shí)，由于城區(qū)上學(xué)難、就業(yè)難、垃圾處理難等問題的存在，也一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）企業(yè)融資艱難

本土開發(fā)企業(yè)普遍實(shí)力不強(qiáng)，自有資金在繳納土地出讓金后，就幾乎再?zèng)]有流動(dòng)資金用于工程建設(shè)。從現(xiàn)實(shí)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中使用銀行貸款的比重均在60%以上，個(gè)人購(gòu)房資金中相當(dāng)大的比例也源自于地產(chǎn)信貸資金。銀行為控制金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不提供在建工程抵押和商業(yè)貸款。近年來，國(guó)家雖陸續(xù)出臺(tái)了系列金融救市政策，但在全州落地難度較大。目前因資金鏈斷裂問題，恩施市現(xiàn)已有金易·中央公園、駿興·萬金匯等項(xiàng)目處于被迫停工狀態(tài)，還有多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金困難導(dǎo)致工期延誤而不能按期交房。

（四）住房保障不足

近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要方面，但由于資金等等多種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢，住房保障在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)。市區(qū)尚有相當(dāng)一部分符合住房保障條件的中低收入家庭及引進(jìn)人才等未得到合理的住房保障。同時(shí)還存有一部分家庭既無力購(gòu)買商品房又不符合住房保障條件的“夾心層”住房困難的問題。

（五）創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)乏力

恩施市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多沿續(xù)過去拿地、建房、賣房，依賴土地增值獲得高額利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式，開發(fā)企業(yè)一味追求高產(chǎn)出、高利潤(rùn)，不注重行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，住宅產(chǎn)品的科技含量不高。

（六）市場(chǎng)管理滯后

主要表現(xiàn)有三：一是有的違法用地、違章建房，有的利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有的中介機(jī)構(gòu)出售“小產(chǎn)權(quán)房”；二是房地產(chǎn)涉企亂收收費(fèi)時(shí)有發(fā)生；三是房地產(chǎn)巡查力度有待進(jìn)一步加大。

三、政策建議

為確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，切實(shí)保障人民群眾生活水平的不斷提高，必須采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、高效的政策措施，切實(shí)解決發(fā)展中存在的困難和問題。

（一）強(qiáng)化政府調(diào)控

充分發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃引領(lǐng)。按照城市總體功能分區(qū)，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模和用地空間布局，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和體系。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。優(yōu)先發(fā)展普通商品住房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商品房。運(yùn)用規(guī)劃、土地供應(yīng)等手段，鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)中小套型、中低價(jià)位的普通商品住房，以適應(yīng)中低收入者的購(gòu)買能力。對(duì)新建住宅、商業(yè)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的同時(shí)，要抓好老城區(qū)的住房改造，盡快完善基礎(chǔ)設(shè)施和城市總體功能。

（二）減輕企業(yè)資金壓力

認(rèn)真落實(shí)恩施市政辦發(fā)〔2016〕63號(hào)文件精神，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行緩征緩繳。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)和中、低收入家庭購(gòu)房的信貸支持力度。進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對(duì)申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管

一是加強(qiáng)違法建設(shè)整治。嚴(yán)厲查處違法用地、違規(guī)建房行為，嚴(yán)禁利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁單位或個(gè)人擅自以危舊房屋改造名義變相進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理。繼續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理，對(duì)違反基本建設(shè)程序、規(guī)避監(jiān)管等嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的企業(yè)，依法嚴(yán)肅處理。嚴(yán)格商品房銷售管理，規(guī)范商品房銷售價(jià)格。加大巡查力度，建立完善商品房銷售巡查機(jī)制，全面落實(shí)商品房銷售“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)制度。三是規(guī)范中介行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中介機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)銷售無證房產(chǎn)。四是開展房地產(chǎn)涉企業(yè)亂收費(fèi)治理。全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)、金融服務(wù)收費(fèi)和供電、供水、供氣、建筑垃圾等配套設(shè)施建設(shè)收費(fèi)。

（四）大力推進(jìn)公租房貨幣化和棚改貨幣化安置

全面實(shí)行公租房貨幣化補(bǔ)貼制度，加大貨幣化安置力度，確保符合保障條件的中低收入家庭及引進(jìn)人才等得到合理的住房保障。

（五）堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化自身素質(zhì)，突出創(chuàng)新發(fā)展。一方面，通過改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，要適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)，以為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房促進(jìn)商品房開發(fā)。

（劉迪海，湖北省恩施市統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)。黃遠(yuǎn)祥，湖北省恩施市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)）