郝丹丹　史玉婷

摘 要 不動產物權登記制度是《物權法》中規(guī)定的重要內容，是保障市場交易安全和善意第三人的合法權益的重要舉措，而不動產物權登記的效力是物權登記制度體系的核心。不動產物權的登記制度是以物權與債權為理論依據，其集行政特性、公示性于一身，更加形象說明不動產登記制度可以作為不動產物權變動的依據，就是通過說登記這一法律行為，使社會主體認知到不動產物權的創(chuàng)設、變更、直到消亡的行為。本文緊扣不動產物權登記的效力準則，參考其他國家和地區(qū)的立法效力形式，并結合我國的實際情況研討其先進性與不足處，對我國所采用的不動產物權登記的效力模式提出完善建議。

關鍵詞 不動產物權登記 效力 交易安全 模式

作者簡介：郝丹丹，河北大學政法學院民商法學專業(yè)碩士研究生；史玉婷，河北大學政法學院經濟法學專業(yè)碩士研究生。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.023

一、不動產物權登記制度及其效力概述

（一）物權登記的產生以及發(fā)展

研析不動產登記制度的歷史發(fā)展，該制度的出現(xiàn)是以保障交易安全為目的的，12世紀左右，不動產物權登記制度最先出現(xiàn)在德國民法典上，物權的變動情況要登記在實證會議所長官的公簿上，但是在后期登記制度逐漸被廢止。發(fā)展到17世紀，登記制度因形勢的需要，出現(xiàn)在普魯士和法國的抵押權中，至今登記制度在歐洲各國廣泛流行。

從近現(xiàn)代來看，我國不動產物權的變動就采“登記”制度，且該制度歷來也備受重視，現(xiàn)國務院總理李克強曾表示，要制定統(tǒng)一的《不動產登記法》并于2015年中旬開始實施統(tǒng)一的不動產登記制度，后頒布了《不動產登記暫行條例》，該條例于2015年3月1日開始實施。國土資源部審議的《不動產登記暫行條例實施細則》也于2016年1月1日公布施行。我國不動產登記制度在此完善的同時也存在著一些可改進之處，如部門彼此之間存在的沖突與摩擦，導致在實際應用中的困難等。

（二）不動產物權登記的涵義與功能

不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。因為不動產登記的內容是關于各種不動產登記的物權變動，所以不動產登記也被稱為“物權登記”。

對不動產進行登記在公法上的功能，主要是國家通過對登記的信息進行統(tǒng)計，作為國民經濟和國家發(fā)展布局的科學依據，可以更好地對資源配置和市場生產要素的信息進行精確把握和適度調控。在私法的功能上，一個可以清楚界定產權的權利，即對使用權人進行登記，通過公示對財產權的法律關系進行公開和透明，來證明自己是物的主人，來實現(xiàn)物權的排他性。二是確保交易安全，物權一經登記就發(fā)生效力，讓交易雙方及其以外的人直觀的就可以獲取權利存在和現(xiàn)實情況。交易雙方要根據公示的內容來做出是不是繼續(xù)進行交易的判別，就是要保護占有的權利狀態(tài)和交易秩序。

（三）不動產物權登記的效力

1.不動產物權登記的效力的原則

（1）公示力原則。所謂公示原則，即權利狀態(tài)在發(fā)生改變時，為了保護善意第三人的合法權益以及市場交易秩序的安全，通過公示的手段向社會告知權利歸屬的一種行為。使社會公眾明確知道物的所有人，否則不產生物權變動的效力，采取公示原則的原因主要包括：一是因為物權具有排他性屬于絕對權，就是一個物上只能設立一種物權，不能有與其相對應的其他物權，在交易越來越頻繁的今天，如果外界沒有任何途徑獲取物權變動情況，那么對于第三人導致的危害就很難避免。二是因為物權的義務人有不確定，為了讓全部的物權人知道物權變動的事實情況，利用登記進行公示可以打破其封閉性。在我國現(xiàn)行的法律規(guī)定中看，以占有標的物作為動產生效要件的標準；在不動產物權的變動中，以完成登記作為不動產物權發(fā)生變動的生效要件。在不動產物權存在期間，相隨著的公示方法，可確保不動產交易的安全性和有效性。由此看出，正是基于保障交易安全的目的，才設立物權的公示原則。

（2）公信力原則。公信力一詞最早出現(xiàn)在德國民法典和瑞士民法典，公信原則是公示原則的邏輯結果。登記的公信力可以從動靜兩個層次解釋其中的含義，就“靜”態(tài)而言，登記行為具有很強可靠性，登記的內容具有無偽造性、錯誤性，可以成為人們信賴的前提基礎。從“動”態(tài)分析，即使出現(xiàn)登記內容的瑕疵，因為登記行為的信賴利益，在一般情況下也推定為正確。即公示有缺陷，善意第三方基于對公示的信賴利益，仍然取得物的所有權，公信制度填補了處分行為的權利瑕疵，從動態(tài)登記機制分析可以看出其在對事情具有預防作用的同時，還具有事后補救性質，可以作為裁判依據彰顯登記公信力的法律效力。社會公眾認為，因為登記可以更好的顯示物權的狀態(tài)內容，再此基礎上便于感知和理解；相反是登記的公信力的靜態(tài)強調行為規(guī)范，容易被法律認知能力弱的社會大眾所忽視，在一般情況下不容易觀察到，它強調公眾的心理機制的保障。只有把兩者完美的結合在一起，才能相得益彰。靜需要動的護航與宣揚，才能實現(xiàn)其根本目的。人們可以更直觀的感受登記公信力帶來的輻射作用，必須通過動這一手段。基于以上了解，筆者以為，登記公信力就是指不動產登記有足夠的權威性讓物權人以外的人相信，并且作為交易判斷的信息來源。公信原則建立的目標就在于用公示方式去維護善意第三人的合法權益，達到維持正常交易秩序的目的。

2.我國不動產物權登記效力的模式

在《物權法》出臺以前，對不動產物權登記制度確實缺乏統(tǒng)一的標準，只是簡單零散在一些法律、法規(guī)或部門的規(guī)章中。專家們對登記效力的模式都有自己的主張，主要集中在“生效主義”還是“對抗主義”兩種形式上，有的學者對對抗主義的模式比較欣賞，主要是因為這種模式能夠減少交易程序的繁雜，降低交易成本。有的專家學者卻有不同的觀點，認可生效主義的這種模式，經過登記有公權力的介入，加大交易的權威性，可以更好的保障交易安全。

《物權法》的頒布，對不動產物權登記效力進行了總括性說明，《物權法》第 9條規(guī)定：不動產物權的創(chuàng)設、變動、轉讓和消滅應當給予登記，沒有經過登記的，不發(fā)生物權變動的效果， 但是也有一些例外規(guī)定 。不動產登記是申請人把不動產物權的創(chuàng)立、變動、讓與和消滅的事實在專門登記機構按照法律的規(guī)定申請登記的行為。依法登記是我國不動產物權創(chuàng)設、變動、讓與和消滅等行為產生法律效力的法定條件。如果不登記就不產生物權效力。我國《土地管理法》、《擔保法》等法規(guī)和最高人民法院的司法解釋也都選用了這種體例。例如《擔保法》第41條規(guī)定：抵押進行登記之時抵押登記合同才能生效 ?！冻鞘蟹康禺a管理法》第31條規(guī)定：抵押登記當天抵押合同生效。換句話說就是，只要有當事人的合意加上登記雙重法律行為相互結合，不動產物權就可以發(fā)生變動。從這些條文中顯示出我國對不動產物權的創(chuàng)設和變動采取的時一種“權利登記”形式。

在《物權法》第一百三十四條規(guī)定，登記在物權變動中起到對抗作用，其具有一定的延滯性，第一，農民的收入主要靠土地來獲取，如果用統(tǒng)一的登記方式來確定其所有權與流向，可以起到維護村民土地收入的效果。第二，即使在鄉(xiāng)村村民通過“耕作”的方式來達到向公眾表明此時我正對這塊土地進行使用，可是會為土地承包經營權的流轉帶來很大的困擾，“耕作”力度小于“登記”。第三，沒有進行相應的登記，確實可以減少交易程序，避免一定麻煩，但是卻帶來了交易秩序的不穩(wěn)定和安全隱患。所以應該用強行性的登記手段去代替鼓勵性登記。

在《物權法》一百六十八條規(guī)定，登記作為對抗要件，主要是因為在鄉(xiāng)村缺乏系統(tǒng)的土地登記制度，法律不能脫離現(xiàn)實情況，但是更不能具有滯后性，應該起到指導功效。由于農民的法律知識相對不足，一味地把登記制度作為對抗要件，讓農民自己去決定是否登記，會使登記制度變成空架子，使權益無法得到維護，我認為在土地的承包經營的取得登記與流轉都應該采取登記制度，不但不會違反民法的意思自治原則，而是在此基礎上維護農民的合法權益。

二、不動產登記制度的現(xiàn)狀

登記作為不動產物權變動的公示形式，對交易安全和社會財產秩序影響很大。就現(xiàn)在狀況而言，我國不動產登記機構在登記過程中存在一些問題，究其原因主要是相關制度存在弊端，登記機構的規(guī)章制度不統(tǒng)一，導致機構無責無約束狀態(tài)，不動產登記制度和物權制度兩者之間的關系式是緊密相連的，完善物權制度，必須加強物權登記制度。所以我們應該針對我國不動產登記制度中存在的不足進行了分析，并從現(xiàn)實情況出發(fā)，提出相應的解決措施。

（一）登記機構不統(tǒng)一

目前我國不動產物權登記機構不集中，按照不動產物權分類的不同，我國的不動產物權登記的類型具體分為土地登記、房屋登記、礦物質物權登記等，在實際生活中關于不動產登記的部門依據不一樣的管理模式對土地、房子、林術等各種不動產的進行登記。人民群眾辦證難，其中所包含的成本問題很高，由于法律規(guī)定土地與房屋的登記實行分開制，導致目前出現(xiàn)了土地分離的狀況，土地和房屋本是獨立存在的不動產，要在不同的登記機構進行登記，房屋與土地在抵押過程中緊密相連，不管哪一方被抵押，另一方都應該一起抵押出去，導致抵押登記機構出現(xiàn)不一樣的情況，從而使不法分子利用其缺點，將房屋或者土地多次重復的抵押，影響交易秩序。最后，因登記機關不集中，一方面使有關交易當事人查閱登記內容的過程會很繁瑣，另一方面給交易當事人提供全面的交易信息也非常不容易，造成極大不便。

（二）法律依據不統(tǒng)一，各部門制度混亂

就不動產物權登記而言，目前在各國通行的辦法就是以民法典作為不動產登記制度的實體依據，具體程序則按照專門的不動產登記法，而我國沒有系統(tǒng)的不動產登記法，只能依靠單行《不動產登記證暫行條例》和《物權法》中關于不動產物權登記的規(guī)范，權力分散各個部門登記的內容不統(tǒng)一，程序之間具有差別。法律依據不統(tǒng)一，各部門制度混亂對于不動產物權正常秩序的形成和發(fā)展具有非常重要的影響，對權利人也是極其不利的。

（三）不動產登記部門的行政管理職能被過分強化

權利人在登記前必須滿足條件后才可以進行登記，登記部門制定的標準與民事行為的意思自治原則相互矛盾，也會增加公眾的登記成本，那么就會與公示物權狀態(tài)、保護交易安全、維護當事人合法利益的根本目的和法律意義背道而馳。

三、我國不動產物權登記的效力的不足之處

（一）單一的物權登記制度針對幾種的登記形式

在現(xiàn)行的《物權法》中，規(guī)定了兩種登記形式，一種是登記是生效要件，另一種登記是對抗要件。在德國、美國等多個國家制度中，適用不一樣的登記生效形式的地區(qū)，他們所用的登記程序的方法是不一樣的，我國這種單一的登記程序針對幾種登記程序，因為其結構的不協(xié)調，所以會有矛盾之處。就是說，如果交易雙方的商品是房子，那么要想使購買的房屋發(fā)生物權效力，就必須進行登記購買者才可以取得房屋的所有權，另一種情況，對于因為事實行為而構建的房屋，只要一完工就可以立馬取得房屋的所有權，但是要想進行處分行為的前提，就必須經過登記才可以。《物權法》規(guī)定，針對土地承包經營、地役權、抵押行為等，對物權變動的內容進行登記才可以取得對抗第三人的作用，但是對于建設用地，則是采取的沒有登記行為，其物權不成立?，F(xiàn)行《物權法》明確采用了不一樣的登記效力，不僅是因為維護市場秩序和提高交易效率，而且想擺脫一種登記效力模式可能帶來的不利之處。

換句話說，在面對房屋登記來說，采用了兩種不一樣的登記效力模式，為了避免一房多賣的現(xiàn)象使用登記生效主義，反而在自己建筑的房屋上采用的是登記對抗模式，主要是基于因為事實行為取得的房屋，在市場進行的交易行為少之又少，采用對抗形式，就可以維護其物權人的合法權益。但是問題就在于，雖然面對不同的情形采用了不一樣的生效方式，但是雙方在實際的登記過程中都采用的是相同的登記內容，所以為了解決這種結構上的不合理性，形成一種全面系統(tǒng)的結構和協(xié)調完整的制度就必須在登記內容作出完善。

（二）不動產登記的效力沒有程序的保障

不管使用哪種登記生效的形式，登記效力都必須有全面系統(tǒng)的物權登記程序來維護其中的運行狀態(tài)，要想成功的擺脫登記效力模式存在的不足之處也必須要程序規(guī)定來保障，進一步，我們可以觀察出，登記效力的實現(xiàn)需要程序規(guī)定來保駕護航?，F(xiàn)在我國的《物權法》規(guī)定，不動產登記的效力包括登記為生效要件，登記為對抗要件，也具有不登記就原始取得物權的規(guī)定和沒有登記只有所有權，但是在實際中不登記不能進行處分行為，可見我國的《物權法》囊括了多種運行制度。我們也應該看到我國不動產登記制度程序的現(xiàn)狀，存在很多不足之處。因為在結構的規(guī)劃上非常分散，結構導致雙方的交易進度滯后，交易成本也隨之增加。目前的登記程序的內容備受爭議，所以當務之急就是必須對不動產的登記程序進行統(tǒng)一整合，它是改善登記制度中關鍵的舉措?！段餀喾ā窞槲覀儗淼慕y(tǒng)一登記程序內容指引了道路，那么需要制度法規(guī)來進一步在實際生活中得到貫徹落實，不動產登記制度要想得到有效運行，就必須有一套系統(tǒng)性的登記程序法。

四、我國不動產物權登記的完善

隨著城市化發(fā)展進程不斷提高的情況下，越來越多的居民擁有不動產，但是在市場經濟條件下，產權界定具有一定的模糊性，目前的法律法規(guī)只能簡簡單單的滿足行政管理需要，不能解決實際問題，是因為我國缺乏統(tǒng)一性的不動產物權登記法，從而導致法律層次低下，效力不足等問題出現(xiàn)。全國人大應以公示、公信原則為基礎制定統(tǒng)一的不動產登記制度，并對現(xiàn)行的法律中制定的與不動產登記相關的法律規(guī)定予以整合。

（一）不動產登記制度完善以土地為核心展開

隨著經濟的高速發(fā)展和公眾生活水平的提高，人們的維權意識越來越強，不動產統(tǒng)一登記制度才能滿足群眾的要求，所以國家已經明確規(guī)定實行不動產統(tǒng)一登記制度，但是不能忽略的是，在具體執(zhí)行中有關登記部門應該具體落實和完善統(tǒng)一的土地登記制度管理以及分類。統(tǒng)一不動產登記機關是符合發(fā)展趨勢，不動產物權登記制度核心是土地物權，其他不動產物權登記都是以土地為依據，想擺脫土地登記制度而建立的制度是不科學的，細說就是獨立的房屋所有權要建立在地權之上，把其他不動產登記制度建立在以土地為核心的登記制度上，可以使整個不動產登記制度變得更加科學化。

（二）登記機構權限范圍

在目前的不動產登記制度中，登記的內容主要包括實體權利方面的內容，具體為國有土地使用權，集體土地使用權（如宅基地使用權），土地承包經營權，房屋所有權，抵押權，采礦權等，但缺乏對程序權利的登記過程，具有一定的局限性，在交易頻繁的時代里，其他準物權包括不動產租賃，順位登記，限制登記等出現(xiàn)在人們的交易過程中。為了維護交易秩序，應該也把程序權利納入登記的范圍。

（三）不動產登記法律依據的統(tǒng)一

我國以前的不動產登記制度是各個不動產登記部門根據自己的職能頒布不動產登記制度的法規(guī)，整體上沒有形成統(tǒng)一的法律體系，本國正在實施的《物權法》清楚的表明出應使用統(tǒng)一的不動產登記制度、集中登記機關、整合的登記范圍以及方法，為了不動產登記制度的統(tǒng)一，我們需要在各個方面規(guī)劃登記制度，在法律層面規(guī)范化的制度建設；在技術標準上，也要制定不動產統(tǒng)一調查的制度，以及登記技術的規(guī)范條例，不動產統(tǒng)一登記單元“劃分及編碼”登記數據庫建設等相關技術標準的統(tǒng)一。

注釋：

《物權法》第9條規(guī)定：不動產物權的創(chuàng)設、變動、轉讓和消滅應當給予登記，沒有經過登記的，不發(fā)生物權變動的效果，但是也有一些例外規(guī)定。

《擔保法》第41條規(guī)定：抵押進行登記之時抵押登記合同才能生效。

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