趙陽(yáng)

摘要：自營(yíng)改增全面推行之后，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)雙重影響。一方面，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，營(yíng)改增的推行避免了重復(fù)征稅，規(guī)范了納稅流程；另一方面，由于營(yíng)業(yè)稅的稅率遠(yuǎn)低于增值稅的銷項(xiàng)稅率，所以企業(yè)的收入在一定程度也受到影響。現(xiàn)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及其應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題分析

（一）會(huì)計(jì)核算難度增加

營(yíng)改增后要求財(cái)務(wù)增設(shè)增值稅明細(xì)科目及輔助核算科目。如應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目中，借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等科目，貸方應(yīng)設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等科目。財(cái)務(wù)人員還要依據(jù)年度收入預(yù)算額控制每月銷項(xiàng)發(fā)票開(kāi)具額，依據(jù)年度稅金預(yù)算額控制每月進(jìn)項(xiàng)稅票認(rèn)證額。

（二）企業(yè)稅收籌劃發(fā)生變化

營(yíng)改增后房產(chǎn)企業(yè)想要合理合法地降低稅負(fù)，就需要在開(kāi)發(fā)、買賣、自持房產(chǎn)租賃等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行增值稅納稅籌劃。主要目的是使企業(yè)更好的完成利潤(rùn)指標(biāo)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、增加資金流動(dòng)性、使企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門的工作重點(diǎn)就是利用新政策有效的提高企業(yè)的稅收籌劃工作。

（三）發(fā)票管理方式的變化

政策的變化引起了企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算方式的變化，即當(dāng)期銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額為增值稅應(yīng)納稅額。因此管理發(fā)票的方法也隨之發(fā)生改變。但是房地產(chǎn)行業(yè)的許多環(huán)節(jié)由于選擇供應(yīng)商問(wèn)題，不能提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就會(huì)因該取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票未取得而多交稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理中問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)營(yíng)改增學(xué)習(xí)，強(qiáng)化財(cái)會(huì)人員素質(zhì)

“營(yíng)改增”實(shí)施后，要加強(qiáng)對(duì)新政策的學(xué)習(xí)和理解。財(cái)務(wù)人員要及時(shí)學(xué)習(xí)增值稅下的房地產(chǎn)行業(yè)各種稅務(wù)處理，積極提高專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)還可以請(qǐng)專業(yè)講師對(duì)新政進(jìn)行講解，對(duì)全體員工進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)。重點(diǎn)要對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培養(yǎng)，充實(shí)專業(yè)技能，盡快適應(yīng)新的核算方式及新的稅收方式。

（二）提前做好稅務(wù)籌劃工作

若房地產(chǎn)企業(yè)想要適當(dāng)?shù)販p少企業(yè)的稅費(fèi)，就應(yīng)該在合法、合規(guī)、合理的前提下進(jìn)行專業(yè)的內(nèi)部籌劃。測(cè)算及評(píng)估稅負(fù)的多少是財(cái)務(wù)人員工作的重中之重，主要需要注意一下幾點(diǎn)：1.應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況做出準(zhǔn)確、及時(shí)的自評(píng)和分析；2.應(yīng)當(dāng)了解最全面的國(guó)家稅收的優(yōu)惠政策，充分利用好這些政策以便企業(yè)獲得最大利益；3.銷售不同稅率項(xiàng)目應(yīng)分開(kāi)核算，以適用較低稅率。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃思路，首先，明確稅務(wù)籌劃目的---指引企業(yè)在減輕稅負(fù)、控制風(fēng)險(xiǎn)的路徑中找到最合理的方法、最優(yōu)化的解決方案。因此，針對(duì)各項(xiàng)目并結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，對(duì)所繳納的各項(xiàng)稅金進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃，達(dá)到規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅負(fù)的目的。其次，分析項(xiàng)目工程概況。再次，劃分物業(yè)形態(tài)，統(tǒng)計(jì)各物業(yè)形態(tài)的銷售面積、價(jià)格、銷售總額。最后，房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的涉稅分析1.增值稅①增值稅預(yù)繳稅額，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%②增值稅銷項(xiàng)稅額，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%），增值稅銷項(xiàng)稅額=銷售額×11%③增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額④應(yīng)繳納增值稅額=增值稅銷項(xiàng)稅額-增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額2.附加稅，附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和地方水利建設(shè)基金，其計(jì)稅基數(shù)為當(dāng)期所繳納的增值稅、消費(fèi)稅之和的13% 3.土地增值稅①土地增值稅預(yù)繳，應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額×預(yù)征率②清算階段的納稅籌劃a清算條件的確定b清算單位的確定c清算中利息費(fèi)用的處理③儲(chǔ)藏室、地下車庫(kù)處理4.印花稅5.土地使用稅，土地使用稅=土地面積×單位稅額/年×預(yù)計(jì)納稅期間

（三）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應(yīng)商選擇

及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票，加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理

房地產(chǎn)企業(yè)因存在取得增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，所以財(cái)務(wù)人員除了牢記財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文：附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：第二十七條中 規(guī)定的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的各類型外，還要重點(diǎn)關(guān)注a供應(yīng)商開(kāi)具發(fā)票內(nèi)容與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況是否相符b已經(jīng)被證實(shí)為虛開(kāi)、非法代開(kāi)、作廢的發(fā)票等其他情形，否則會(huì)出現(xiàn)輕則不予抵扣，重則被定性為非法購(gòu)買，購(gòu)買偽造增值稅專用發(fā)票的罪名。其次，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人必須自該專用發(fā)票開(kāi)具之日起一百八十日內(nèi)向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)認(rèn)證。同時(shí)應(yīng)當(dāng)在認(rèn)證抵扣的專用發(fā)票的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，供應(yīng)商的選擇上也要嚴(yán)格審核。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”全面開(kāi)展背景下，面對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題，可以通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能，利用合理方案對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃，加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應(yīng)商選擇等對(duì)策，依托稅收法規(guī)的導(dǎo)向，改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司濟(jì)南分公司）