黃海梅

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展一直倍受關(guān)注。營業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)發(fā)生了一定變化。本文從基于營改增這一政策，對該政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化進(jìn)行了分析，然后提出了相應(yīng)稅收籌劃措施，更好適應(yīng)的營改增帶來的一系列變化。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；稅負(fù)變化

營改增稅是我國稅收管理領(lǐng)域的一項(xiàng)重要的改革措施，不僅可以減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也促進(jìn)了國民積極發(fā)展，在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中起著重大作用。作為一種減稅政策，營改增對當(dāng)前我國企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生了重大影響，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)。為了更好的應(yīng)對這種稅收政策變化，應(yīng)當(dāng)了解營改增下的房地產(chǎn)稅負(fù)變化情況，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行稅收籌劃，充分發(fā)揮營改增政策的積極作用。

一、營業(yè)稅改增值稅下的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化

（一）稅負(fù)加重

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)發(fā)生了一定變化，即自身稅負(fù)加重，一定程度上了增加了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有礙于企業(yè)正常發(fā)展。營業(yè)稅改增值稅必然本身是一種減稅政策，為什么會增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)？綜合分析，主要包括兩個方面原因[1]：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中很難取得增值稅發(fā)票，特別是一些勞務(wù)施工項(xiàng)目如相關(guān)施工設(shè)備多為個人提供，能開具增值稅專用發(fā)票稅負(fù)低，抵扣稅款隨之減少，自然增加稅收負(fù)擔(dān)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)如選擇甲供方式，自行采購的沙石、土方開挖等勞務(wù)無法取得增值稅發(fā)票或合作方將稅收成本計入合同中，轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本負(fù)擔(dān)。由于以上兩個方面因素，房地產(chǎn)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣稅款項(xiàng)目的機(jī)會或是低進(jìn)項(xiàng)稅率抵扣，不能充分利用營改增的優(yōu)惠政策，一定程度上加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（二）土地增值稅計算及土地出讓金抵扣

土地增值稅的計算由于涉及房地產(chǎn)取得收入與扣除項(xiàng)目兩方面，調(diào)整也較其他稅種復(fù)雜。財稅【2016】43號規(guī)定計算土地增值稅的收入為不含稅收入，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用商品預(yù)售模式，規(guī)定了增值稅的納稅義務(wù)時間與原營業(yè)稅不同。營改增后，增值稅的繳納環(huán)節(jié)，預(yù)收房款時按3%預(yù)繳增值稅，確認(rèn)收入時計算銷項(xiàng)稅額，此變化對土地增值稅的計算都產(chǎn)生了一定的影響。在預(yù)繳增值稅后再按2%預(yù)繳土地增值稅。這些對在市場競爭激烈且利潤空間壓縮的房地產(chǎn)企業(yè)來說無異是增加了資金成本負(fù)擔(dān)。開發(fā)的土地基本由政府通過招掛拍取得，政府開出行政事業(yè)性收據(jù)，沒有增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，計算抵扣復(fù)雜，在清算時易產(chǎn)生差漏。

二、營業(yè)稅改增值稅下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

營業(yè)稅改增值稅，其目的是減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。然而實(shí)際經(jīng)營中，受以上兩個方面影響，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)難取得增值稅專用發(fā)票抵扣稅款或稅款率低，不僅沒有減輕稅收負(fù)擔(dān)，反而增加了稅收負(fù)擔(dān)。為消除這種不利影響，房地產(chǎn)可以采用以下稅收籌劃措施。

（一）對增值稅專用發(fā)票加強(qiáng)使用管理

為充分利用營業(yè)稅改增值稅的優(yōu)惠政策，減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的使用管理，正確合法取得更多的增值稅專用發(fā)票，用以抵扣稅款。為做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好這些工作[2]。第一，注重內(nèi)部財務(wù)人員崗位培訓(xùn)，加深財務(wù)人員對營業(yè)稅改增值稅的認(rèn)識，了解該項(xiàng)減稅政策的具體內(nèi)容，增強(qiáng)財務(wù)人員的稅收籌劃能力。然后，日常工作中加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的使用管理，盡可能與能夠開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)合作，獲得更多的增值稅專用發(fā)票，以便增加稅款抵扣額，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；第二，注重增值稅專用發(fā)票的及時性。獲得增值稅專用發(fā)票后，及時用于稅款抵扣，以免出現(xiàn)抵扣業(yè)務(wù)不及時情況；第三，提高稅收籌劃工作效率，也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，便于降低稅收負(fù)擔(dān)。

（二）做好施工合同簽訂籌劃工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要與一些施工企業(yè)合作，與之簽訂合同時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，對包工包料、加工材料兩種方式進(jìn)行事前稅收測算。在營業(yè)稅改增值稅后，不同的施工合同簽訂方式，有著不同的稅負(fù)影響。因?yàn)樵跔I業(yè)稅改增值稅下，房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于一般納稅人，其增值稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)可以從也是一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作獲得相應(yīng)的增值稅專用抵扣發(fā)票，能降低11%的稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不采用以上兩種方式，自行采購材料，從材料供應(yīng)商處獲得的增值稅專用抵扣發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率是17%，高于從施工企業(yè)處獲得的增值稅專用抵扣發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率，目前施工勞務(wù)方面基本無法取得進(jìn)項(xiàng)稅率抵扣，勞務(wù)成本相應(yīng)增加隨之轉(zhuǎn)嫁至房開企業(yè)。所以，從以上角度看，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂合作合同時，要做到兩權(quán)相害取其輕，對合同簽訂方式上做出合理的規(guī)劃安排，盡量減少稅

收負(fù)擔(dān)。

（三）在材料采購上進(jìn)行合理規(guī)劃

在營業(yè)稅改增值稅下，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購上需要與開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商合作，唯有這樣才能獲得較多的增值稅專用抵扣發(fā)票，提高進(jìn)項(xiàng)抵扣率，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)目的。基于這樣的考慮，選擇材料供應(yīng)商時，不僅要考慮成本、質(zhì)量等方面因素，還要考慮是否具備增值稅專用抵扣發(fā)票開具能力。根據(jù)當(dāng)前的營業(yè)稅改增值稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商時應(yīng)當(dāng)注意幾點(diǎn)[3]：第一，面對一般規(guī)模納稅人和小規(guī)模納稅人時，可以選用一般規(guī)模納稅人的材料供應(yīng)商，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人不具備開具增值稅專用發(fā)票的能力；第二，面對的材料供應(yīng)商都為一般規(guī)模納稅人時，由于進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采購價格相對合理、進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率較大的材料供應(yīng)商。

倘若房地產(chǎn)企業(yè)選擇了不具備開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商，為減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與材料供應(yīng)商協(xié)商，要求其向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開稅率為3%增值稅專用發(fā)票，一定程度上也可以降低稅收負(fù)擔(dān)。從稅收負(fù)擔(dān)減輕角度看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要盡可能與開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商合作，這樣的稅收籌劃才利于降低房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)。

（四）改善經(jīng)營模式

近些年，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房價基本實(shí)現(xiàn)市場化，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難利用價差異轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，背負(fù)的稅收負(fù)擔(dān)較重。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮調(diào)整經(jīng)營方式，一是將更多的業(yè)務(wù)精力放在商業(yè)住宅開發(fā)建設(shè)中，便于利用價格調(diào)控轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，將自身上的一定的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到購買者身上，進(jìn)而降低自身的稅收負(fù)擔(dān)；二是走差異化、個性化經(jīng)營，一定程度上獲得更高的銷售價格從而達(dá)到利潤最大化；三是實(shí)行相關(guān)多元化經(jīng)營，將業(yè)務(wù)分拆、細(xì)化，從生產(chǎn)建設(shè)、裝修、經(jīng)營、智能服務(wù)這幾個方面對傳統(tǒng)市場的突破從而獲取更好的經(jīng)

濟(jì)利益。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營方式前，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場需求有全面的調(diào)研分析，針對需求做出調(diào)整，不可為減輕稅收負(fù)擔(dān)而盲目調(diào)整經(jīng)營方式，容易造成經(jīng)營決策失誤，走上覆滅的道路。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)調(diào)整時，需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求情況，確保經(jīng)營決策科學(xué)、準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)論

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅改增值稅后，由于增值稅專用抵扣發(fā)票獲取等方面因素影響，稅收負(fù)擔(dān)有了一定增加。為減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從增值稅專用發(fā)票使用管理、施工合同簽訂籌劃、材料采購規(guī)劃、經(jīng)營模式調(diào)整等方面入手，通過合理的稅收籌劃來降低稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)營業(yè)稅改增值稅帶來的變化。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中國電子北海產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司）