■/韋小虹

營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅征收管理

■/韋小虹

本文以案例方式，系統(tǒng)闡述了財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件中涉及到的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅處理規(guī)定，以期為實(shí)務(wù)工作者提供參考。

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 增值稅 一般納稅人 預(yù)繳稅款

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文件）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，結(jié)合目前不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體情況，國(guó)家稅務(wù)總局先后制定了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕14號(hào)，以下簡(jiǎn)稱14號(hào)公告）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告）。

《14號(hào)公告》和《18號(hào)公告》分別闡述了非房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅征收管理。本文通過(guò)案例重點(diǎn)剖析《14號(hào)公告》和《18號(hào)公告》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅處理規(guī)定，以期為廣大實(shí)務(wù)工作者提供參考。

一、關(guān)于預(yù)繳稅款與增值稅留抵稅額

不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓首先涉及到的是預(yù)繳稅款的問(wèn)題，預(yù)繳稅款作為保證稅款均衡收入的一種手段，起著平衡財(cái)政利益分配的重要作用，但是預(yù)繳義務(wù)的發(fā)生并非意味著納稅義務(wù)的發(fā)生。在實(shí)務(wù)處理中，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)預(yù)繳稅款來(lái)核算時(shí)，繳納預(yù)繳稅款的稅務(wù)機(jī)關(guān)也不同，這個(gè)在本文后面的表1和表2中均有說(shuō)明。結(jié)合現(xiàn)實(shí)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理，現(xiàn)就預(yù)繳稅款與增值稅留抵稅額予以討論。

如果預(yù)繳義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，作為一般納稅人的企業(yè)在繳納預(yù)繳稅款時(shí)，不能用增值稅留抵稅額抵減預(yù)繳稅款。從會(huì)計(jì)科目上來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)屬于不同的科目，預(yù)繳稅款通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目核算，并且預(yù)繳稅款只能去抵減應(yīng)申報(bào)的稅款。預(yù)繳之后達(dá)到納稅申報(bào)義務(wù)，用銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，計(jì)算申報(bào)稅款的時(shí)候，申報(bào)稅款抵減已預(yù)繳稅款之后的差額，再去用該數(shù)額進(jìn)行納稅申報(bào)。所以說(shuō)，預(yù)繳稅款可以同申報(bào)稅款去抵減。而增值稅留抵稅額通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目核算，并且留抵稅額是指增值稅本期進(jìn)項(xiàng)稅額比較多。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，都不能用增值稅留抵稅額去抵減預(yù)繳稅款。

表1 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策規(guī)定（非房地產(chǎn)企業(yè)）

注：個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房，適用該規(guī)定，但是納稅人應(yīng)在住房所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，再向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)。

二、關(guān)于非房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

《14號(hào)公告》按照不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間、納稅人身份類別、不動(dòng)產(chǎn)類型，分別對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，作了進(jìn)一步細(xì)化和明確，具體規(guī)定參見(jiàn)表1。

結(jié)合上表，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅征收管理進(jìn)行實(shí)務(wù)解析。

案例1：甲企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）是增值稅一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地位于A城市，其在B城市有一套2016年4月30日前取得的房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)格（含稅價(jià)格）是1050萬(wàn)元，成本價(jià)是630萬(wàn)元。2016年6月份轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

《36號(hào)文件》對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)作出一般規(guī)定和特殊規(guī)定。一般規(guī)定中，一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅方法。根據(jù)案例得知，增值稅一般納稅人甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日前取得的，屬于《14號(hào)公告》規(guī)定中的房產(chǎn)老項(xiàng)目，因此可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或者一般計(jì)稅的計(jì)稅方法。

情況1：假設(shè)甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是非自建的，如果甲企業(yè)根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第一款規(guī)定選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率差額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳（1050－630）÷（1＋5%）×5%＝20萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市差額進(jìn)行納稅申報(bào)：（1050－630）÷（1＋5%）×5%－20＝0萬(wàn)元。

如果甲企業(yè)根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第三款規(guī)定選擇一般計(jì)稅方法，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率差額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳（1050－630）÷（1＋5%）×5%＝20萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1＋11%）×11%－20≈84萬(wàn)元。

情況2：假設(shè)甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是自建的，如果甲企業(yè)根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第二款規(guī)定選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率全額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳1050÷（1＋5%）×5%＝50萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1＋5%）×5%－50＝0萬(wàn)元。

如果甲企業(yè)根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第四款規(guī)定選擇一般計(jì)稅方法，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率全額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳1050÷（1＋5%）×5%＝50萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1＋11%）×11%－50≈54萬(wàn)元。

情況3：上述案例中如果甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是2016年5月1日后取得的，即屬于《14號(hào)公告》規(guī)定中的房產(chǎn)新項(xiàng)目，一般納稅人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如果是新項(xiàng)目，就只能采用一般計(jì)稅的方法。

如果甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是非自建的，根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第五款規(guī)定，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率差額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳（1050－630）÷（1＋5%）×5%＝20萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1＋11%）×11%－20≈84萬(wàn)元。

如果甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是自建的，根據(jù)《14號(hào)公告》第三條第六款規(guī)定，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率全額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳1050÷（1＋5%）×5%＝50萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1＋11%）×11%－50≈54萬(wàn)元。

情況4：上述案例中如果甲企業(yè)是增值稅小規(guī)模納稅人，則不存在新老項(xiàng)目和計(jì)稅方法上的差別，甲企業(yè)只能采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法。在這種情況下，如果甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是非自建的，根據(jù)《14號(hào)公告》第四條第一款規(guī)定，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率差額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳（1050－630）÷（1＋5%）×5%＝20萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市差額進(jìn)行納稅申報(bào)：（1050－630）÷（1＋5%）×5%－20＝0萬(wàn)元。

如果甲企業(yè)取得的房產(chǎn)是自建的，根據(jù)《14號(hào)公告》第四條第二款規(guī)定，從表1可知，甲企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)所在地B城市按照5%預(yù)征率全額預(yù)繳稅款，即預(yù)繳1050÷（1+5%）×5%＝50萬(wàn)元，并在機(jī)構(gòu)所在地A城市全額進(jìn)行納稅申報(bào)：1050÷（1+5%）×5%－50＝0萬(wàn)元。

從以上情況討論得出：不管納稅人身份如何，只要是銷售自建不動(dòng)產(chǎn)，其預(yù)繳時(shí)的計(jì)算依據(jù)均為全額計(jì)稅；若是銷售非自建的不動(dòng)產(chǎn)，其預(yù)繳時(shí)的計(jì)稅依據(jù)均為差額計(jì)稅。并且，只要采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，最后在機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的稅款為零。

案例2：甲某（個(gè)人）位于A城市，于2017年3月將其位于B城市的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋售價(jià)為1050萬(wàn)元。已知該房產(chǎn)于2014年7月份購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)房款為630萬(wàn)元。

情況1：如果B城市的房產(chǎn)位于北上廣深地區(qū)，甲某將購(gòu)入超過(guò)2年的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)表1，首先要區(qū)分該房產(chǎn)是否屬于普通住房。如果是普通住房，根據(jù)《36號(hào)文件》附件3營(yíng)業(yè)稅改征增稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第五條中所述：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。如果是非普通住房，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，即繳納（1050－630）÷（1+5%）×5%＝20萬(wàn)元。

情況2：如果B城市的房產(chǎn)位于北上廣深以外的一般地區(qū)，甲某將購(gòu)入超過(guò)2年的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由表1可知，不用區(qū)分住房類型，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售，免征增值稅。

如果上述房產(chǎn)的購(gòu)入時(shí)間不足2年，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，不論屬于哪類地區(qū)，都按照5%的征收率全額繳納增值稅，即繳納1050÷（1＋5%）×5%＝50萬(wàn)元。

三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款

《18號(hào)公告》第二章第二節(jié)提到，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。這里的預(yù)收款實(shí)際上指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。那么，預(yù)收款在會(huì)計(jì)處理上到底記的是“預(yù)收賬款”科目還是“其他應(yīng)付款”科目呢？

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要銷售行為是預(yù)售，預(yù)售制意味著要和購(gòu)房者簽訂合同，在合同簽訂之后取得的款項(xiàng)，會(huì)計(jì)上規(guī)定記“預(yù)收賬款”科目。但是，在法律上講記“預(yù)收賬款”科目的前提是必須先有合同行為，在合同簽訂之后才能再記“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行賬務(wù)處理。那么，在合同行為發(fā)生之前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)大量的發(fā)生諸如“誠(chéng)意金”、“認(rèn)籌金”、“訂金”等各種名目的收費(fèi)。這些名目的收費(fèi)發(fā)生時(shí)，在法律方面是沒(méi)有簽訂所謂的房產(chǎn)銷售合同的。因此，在會(huì)計(jì)處理上，也不會(huì)將其記“預(yù)收賬款”科目核算。所以，會(huì)計(jì)處理一定是先有合同行為，后面才能確定“預(yù)收賬款”，之后等房屋的成本可以清楚配比的時(shí)候，由“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)到會(huì)計(jì)上的“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

表2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策規(guī)定

所以，像“誠(chéng)意金”之類的名目通常的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理是先記入“其他應(yīng)付款”科目，如果購(gòu)房者沒(méi)有誠(chéng)意購(gòu)買，要求退掉“誠(chéng)意金”等費(fèi)用，“其他應(yīng)付款”科目就要發(fā)生變化；而如果購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于預(yù)收購(gòu)房款會(huì)在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上記入“預(yù)收賬款”科目，此時(shí)，如果購(gòu)房者要求退款，由于記入預(yù)收賬款的這部分費(fèi)用，已經(jīng)簽訂合同，那么，購(gòu)房者由于單方違約可能要承擔(dān)一部分費(fèi)用的損失。

但是，值得關(guān)注的是，在以前的營(yíng)業(yè)稅環(huán)節(jié)，針對(duì)“預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付款”都要征營(yíng)業(yè)稅；而這次營(yíng)改增之后，只針對(duì)預(yù)收款征增值稅。所以說(shuō)營(yíng)改增之后，預(yù)售制前期的首付、按揭或者尾款，才是法律上所說(shuō)的售房款，反過(guò)來(lái)講，“誠(chéng)意金”、“認(rèn)籌金”之類的費(fèi)用不屬于營(yíng)改增之后的售房款，不涉及這次營(yíng)改增之后的預(yù)繳義務(wù)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例

《18號(hào)公告》闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征收管理辦法，按照納稅人身份類別、不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間的不同詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的計(jì)算，具體規(guī)定參見(jiàn)表2。

表2說(shuō)明目前未對(duì)適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目以及適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問(wèn)題作出規(guī)定。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅地點(diǎn)到底是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳以及預(yù)繳率的選擇，全國(guó)各地稅務(wù)系統(tǒng)做法也不統(tǒng)一，具體有以下兩種處理方式。

常見(jiàn)的一種處理方式是，本著同類問(wèn)題同樣處理的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，這是目前部分省市國(guó)稅局的做法。

但是基于財(cái)政利益格局的角度考慮，有些省市國(guó)稅局是這樣做的，這部分觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款；對(duì)于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，也就是說(shuō)按照《14號(hào)公告》中的辦法進(jìn)行，即在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，并自行開(kāi)具發(fā)票，對(duì)于不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

結(jié)合表2及部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅征收管理進(jìn)行實(shí)務(wù)解析。

案例3：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地位于A城市，其自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地位于B城市。該項(xiàng)目施工許可證上注明的日期是2015年3月1日，2017年2月1日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，取得預(yù)收款1050萬(wàn)元，2017年2月10日辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售收入2000萬(wàn)元。同時(shí)，經(jīng)計(jì)算，本期允許扣除的土地價(jià)款為500萬(wàn)元。2017年2月18日該企業(yè)還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110萬(wàn)元（其中：注明的增值稅稅額為110萬(wàn)元）。

情況1：從案例來(lái)看，該項(xiàng)目是2016年5月1日前取得，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，甲企業(yè)可以選擇計(jì)稅方法，假設(shè)該企業(yè)采用一般計(jì)稅方法，按照《18號(hào)公告》要求，該企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，即應(yīng)于2017年3月納稅申報(bào)期向不動(dòng)產(chǎn)所在地B城市國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款＝1050÷（1＋11%）×3%≈28.38萬(wàn)元。

由表2可知，該企業(yè)在2017年3月納稅申報(bào)期納稅申報(bào)事項(xiàng)如下：

本期銷項(xiàng)稅額＝（2000－500）÷（1＋11%）×11%≈148.65萬(wàn)元

本期進(jìn)項(xiàng)稅額＝110萬(wàn)元

本期應(yīng)納稅額＝148.65－110＝38.65萬(wàn)元

本期應(yīng)補(bǔ)交稅額＝38.65－28.38＝10.27萬(wàn)元

經(jīng)過(guò)上述計(jì)算，該企業(yè)應(yīng)于2017年3月納稅申報(bào)期在機(jī)構(gòu)所在地A城市國(guó)稅機(jī)關(guān)補(bǔ)交稅額10.27萬(wàn)元。

情況2：假設(shè)該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，在2017年3月納稅申報(bào)期納稅申報(bào)事項(xiàng)如下：

本期預(yù)繳稅款＝ 1050÷（1＋5%）×3%＝30萬(wàn)元

本期應(yīng)納稅額＝2000÷（1＋5%）×5%≈95.24萬(wàn)元

本期應(yīng)補(bǔ)交稅額＝95.24－30＝65.24萬(wàn)元

經(jīng)過(guò)上述計(jì)算，該企業(yè)應(yīng)于2017年3月納稅申報(bào)期向機(jī)構(gòu)所在地A城市國(guó)稅機(jī)關(guān)補(bǔ)交稅額65.24萬(wàn)元。但是根據(jù)表2還是無(wú)法判斷預(yù)繳稅款到底在哪里繳納？雖然《18號(hào)公告》未注明適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)預(yù)繳稅款問(wèn)題，但是房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)文章前面的解釋，并參考目前各個(gè)地方省市稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來(lái)具體執(zhí)行。

如果本著同樣問(wèn)題同樣處理的原則，該企業(yè)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地B城市國(guó)稅機(jī)關(guān)按照3%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)繳，即應(yīng)預(yù)繳30萬(wàn)元，該案例的解析也是按照這種思路來(lái)進(jìn)行；這種情況下，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)只獲得稅款30萬(wàn)元，而機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得稅款65.24萬(wàn)元。

基于財(cái)政利益的考慮，該企業(yè)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地B城市辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，然后進(jìn)行稅款繳納；如果沒(méi)有辦理稅務(wù)登記，就要參照銷售不動(dòng)產(chǎn)辦法即《14號(hào)公告》的要求，在不動(dòng)產(chǎn)所在地B城市地稅機(jī)關(guān)按照5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)繳，即應(yīng)預(yù)繳稅款＝1050÷（1＋5%）×5%＝50萬(wàn)元，和前面相比，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳額度比原來(lái)增多了20萬(wàn)元，該企業(yè)最后在機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)補(bǔ)交的稅款就相應(yīng)地減少了20萬(wàn)元，即應(yīng)補(bǔ)交稅額＝95.24－50＝45.24萬(wàn)元。這種情況下，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得稅款50萬(wàn)元，機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得稅款45.24萬(wàn)元。

不論采用何種處理模式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言應(yīng)納稅額都是95.24萬(wàn)元，沒(méi)有任何改變。但是對(duì)于相關(guān)稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)而言，獲得的稅收收入?yún)s有很大差異。

[1]財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知〔S〕.2016-03-23.

[2]國(guó)家稅務(wù)總局.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〔S〕.2016-03-31.

[3]國(guó)家稅務(wù)總局.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〔S〕.2016-03-31.

[4]財(cái)政部.增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〔S〕.2016-12-03.

◇作者信息：陜西警官職業(yè)學(xué)院會(huì)計(jì)教研室

◇責(zé)任編輯：劉家慶

◇責(zé)任校對(duì)：劉家慶

F810.423

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1004-6070（2017）07-0015-06