楊麗

一、 發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的必要性

建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，其核心是要推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高農(nóng)民生活水平，從而根本解決長(zhǎng)期存在的“三農(nóng)”矛盾問(wèn)題。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)有著不可忽視的戰(zhàn)略性意義。

（一）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)是全面貫徹落實(shí)“十三五”規(guī)劃的重大舉措

重視農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、提高農(nóng)村居民生活水平的基本要求，是全面貫徹落實(shí)“十三五”規(guī)劃的重大舉措。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到億萬(wàn)農(nóng)民的切身利益，對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、解決“三農(nóng)”問(wèn)題都有著重要意義，事關(guān)我國(guó)整個(gè)現(xiàn)代化建設(shè)和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有利于提高農(nóng)民生活水平、縮小城鄉(xiāng)生活差距

中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口眾多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，農(nóng)民生活水平普遍較低。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，改變農(nóng)民的居住方式，有利于促進(jìn)農(nóng)民轉(zhuǎn)變小農(nóng)意識(shí)，樹(shù)立起與現(xiàn)代社會(huì)相適應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)、法制意識(shí)、開(kāi)放意識(shí)。

（三）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有益于推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拓寬農(nóng)民增收渠道

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性和帶動(dòng)性的基本特征，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我們應(yīng)重視農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展可以改善農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)和轉(zhuǎn)移問(wèn)題，從而拓寬農(nóng)民增收渠道，提高農(nóng)村居民的收入水平。

（四）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有助于集約利用農(nóng)村土地、形成農(nóng)業(yè)集約型生產(chǎn)

重視農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展，依據(jù)保護(hù)耕地、集約用地原則，限制建設(shè)獨(dú)立式住宅，鼓勵(lì)農(nóng)村居民建設(shè)多層式住宅，建立“節(jié)能省地型”農(nóng)村住宅。 在農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，從而將分散的自然村改造為人口和房屋相對(duì)集中的居住區(qū)和耕地相對(duì)集中的生產(chǎn)區(qū)，這對(duì)于土地的有效保護(hù)以及農(nóng)業(yè)集約型、規(guī)模型生產(chǎn)有積極作用。

（五）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有利于統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展、實(shí)現(xiàn)人地關(guān)系協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)既是自然資源，又是生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)因子。因此，房地關(guān)系實(shí)際上是人口、土地資源與環(huán)境之間的關(guān)系。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)，綜合利用資源，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，共建共享公共設(shè)施，盡可能做到與周圍的環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既可大大減低當(dāng)前因衛(wèi)生狀況差而引起的各種傳染病的突發(fā)率，又能體現(xiàn)各地農(nóng)民建筑風(fēng)格特色，這都將十分有益于農(nóng)村居民的生理健康和心理健康，使農(nóng)村居民居住在和諧優(yōu)美的環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展及人地關(guān)系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)性

新農(nóng)村建設(shè)為農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇，但我國(guó)特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度、房地產(chǎn)業(yè)自身的復(fù)雜性以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的獨(dú)特屬性決定了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入我國(guó)農(nóng)村市場(chǎng)必將面臨諸多障礙。

（一）失地農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題的迫切性

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)會(huì)使一批農(nóng)民喪失土地。對(duì)于以土地為基礎(chǔ)，以家庭為單位生產(chǎn)的農(nóng)民，失地意味著失業(yè)。如何安置失地農(nóng)民，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)將面臨的問(wèn)題之一。在進(jìn)行新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，可以吸收這部分失地農(nóng)民再就業(yè)。

（二）農(nóng)村土地資源浪費(fèi)的嚴(yán)重性

由于農(nóng)村宅地使用權(quán)由政府通過(guò)行政手段無(wú)償讓渡，根本沒(méi)有引進(jìn)土地價(jià)格機(jī)制。因此在很多地區(qū)，農(nóng)戶宅地處于放任狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，造成宅基地面積侵蝕耕地面積；一些地方權(quán)利、關(guān)系、金錢(qián)與宅基地的非法交易猖獗，導(dǎo)致可用土地面積不斷萎縮。

（三）農(nóng)村房地產(chǎn)用地的無(wú)序性

由于國(guó)有土地有償使用制度未能得到充分的體現(xiàn)，收益調(diào)節(jié)機(jī)制尚未有效建立。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房地產(chǎn)相對(duì)大中城市管理較為混亂，相當(dāng)多的建筑用地未經(jīng)審批登記和整體規(guī)劃，土地亂占亂建隨意性很大。

（四）農(nóng)村住房金融制度的不完善性

在我國(guó)大部分農(nóng)村，生產(chǎn)力發(fā)展水平一般都很低，經(jīng)濟(jì)比較落后，個(gè)人購(gòu)房受經(jīng)濟(jì)條件的限制能力有限，而房屋改革難以將住房金融制度推向市場(chǎng)，房地產(chǎn)按揭貸款仍是一般農(nóng)民可望不可及的一種奢侈行為。

（五）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)投資主體的單一性

由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的權(quán)力限制，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資主體主要是農(nóng)戶個(gè)人。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村居民收入的不斷增加，農(nóng)戶對(duì)改善自身居住條件的需求不斷增長(zhǎng)，造成了農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)的無(wú)序擴(kuò)張，導(dǎo)致農(nóng)村村落的膨脹。

三、我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

（一）提高農(nóng)民認(rèn)識(shí)，積極引導(dǎo)廣大農(nóng)民群眾

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既關(guān)系到幾億農(nóng)民群眾的切身利益，又是農(nóng)村城市化、現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化的重要組成部分。

（二）創(chuàng)新補(bǔ)償方式，妥善解決失地農(nóng)民的就業(yè)保障問(wèn)題

我國(guó)農(nóng)地征用是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，然后再由國(guó)家以劃撥或出讓的方式向直接用地者讓渡土地使用權(quán)。

（三）改革土地制度，杜絕土地的無(wú)效使用和嚴(yán)重浪費(fèi)

改革舊的土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁以建廠、教育、農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得優(yōu)惠政策的土地后用于農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；嚴(yán)禁利用農(nóng)民集體土地和國(guó)有劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步使農(nóng)村土地市場(chǎng)商品化。

（四）規(guī)范土地審批管理，積極促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)用地的合理化

要嚴(yán)格按照國(guó)家的法律、法規(guī)和政策審批、辦理建設(shè)用地手續(xù)，不得將出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限層層下放。

（五）加強(qiáng)政府管制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展

政府應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，制定有關(guān)限制投機(jī)炒賣房地產(chǎn)的地方法規(guī)。具體做法可先對(duì)房地產(chǎn)商品的交易進(jìn)行嚴(yán)格的登記制度，明晰產(chǎn)權(quán)，通過(guò)對(duì)交易的房地產(chǎn)商品本身的附加值進(jìn)行核算，根據(jù)附加值與原值的比例關(guān)系，劃清二手房交易與投機(jī)炒賣房地產(chǎn)商品之間的界限。

（作者單位：161200黑龍江省富?？h房產(chǎn)管理處）