文 《法人》記者 肖岳

要給租購?fù)瑱?quán)留下試錯時間

文 《法人》記者 肖岳

“租購?fù)瑱?quán)”的背后，牽扯到房地產(chǎn)市場、教育、戶籍等多方面因素，因此實踐中不斷地探索和改進，才能使《方案》落到實處。推動租賃市場不可能一步到位，應(yīng)該對此持有寬容和不斷試錯的態(tài)度

7月，住房租賃市場成為了人們關(guān)注的熱點話題。

17日，廣州市政府公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》以下簡稱《方案》），首次提出“租購?fù)瑱?quán)”。與此同時，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點。

但并非所有觀點都看好“租購?fù)瑱?quán)”的未來，搶眼新政背后，亦有很多問題尚未找到答案。

租價上漲疑慮

廣州市公布的《方案》中所提到的16條措施，被稱為具有全面推進住房租賃市場發(fā)展的重要作用，16條內(nèi)容涉及入學(xué)、稅收、水電及商改租等與住房租賃相關(guān)的方方面面問題。

而其中“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，即保障“租購?fù)瑱?quán)”更是成為了廣受人們關(guān)注的話題。然而，隨著被外界的不斷解讀，輿論在紛紛為《方案》點贊的同時，也提出了不少疑問。

“《方案》似乎意味著年輕人將告別房奴時代，但是否也會造成另一種極端情況，使得以后在當(dāng)?shù)刈夥康膬r格會因此而上漲？”一位尚未購房的青年向《法人》記者提出疑問。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《法人》記者采訪時表示，首先必須肯定的是，租房市場資金上的壓力肯定比購房市場要小，租房的性價比在提高。另外，從市場角度而言，當(dāng)供應(yīng)增高時，租金不會提高，反而是降低的。判斷《方案》落地后的租金和房價和現(xiàn)階段相比的高低，還要基于后續(xù)新房銷售模式和產(chǎn)品的進一步推出。當(dāng)然，一些位置較好的房源租金或房價相較其它會高一些，但穩(wěn)定租金也是未來《方案》落地過程中應(yīng)該把握的一個內(nèi)容。

中研普華研究員閆素飛則向《法人》記者表示，《方案》中明確規(guī)定，只有具有本市戶籍的無房人員或持人才綠卡的人員，可憑相關(guān)文件享受“租購?fù)瑱?quán)”，無戶籍人員不在此列。因此，《方案》并沒有擾亂市場，同時，在教育資源緊張的情況下，短期內(nèi)可能出現(xiàn)學(xué)校周邊房租上漲的情況，《方案》也能暫時緩解房價的快速上漲。

另外，《方案》制定的根本是爭奪和留住人才，目前全國城市發(fā)展的競爭就是人才的競爭，各地為爭奪人才出臺各種優(yōu)惠措施。《方案》在吸引人才入戶和留住高端人才方面起到了有效作用。另外，《方案》對于炒作學(xué)區(qū)房、房價上漲等方面也起到了緩解作用。

“租購?fù)瑱?quán)”背后的教育難題

除了對《方案》實施后房價和租金是否會有波動較為關(guān)注外，輿論熱議的焦點集中在“符合限定條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”上。畢竟教育問題是百年大計，也關(guān)系到每一個人的切身利益。

《方案》中提到，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定”。

這意味著具有廣州戶籍或持有人才綠卡但在廣州無房產(chǎn)的外來人員，至少有一部分能和廣州的業(yè)主一樣，使自己的子女獲得與戶籍、房產(chǎn)等不掛鉤的義務(wù)教育階段的入學(xué)資格。

但也有觀點指出，按照一些地區(qū)的情況，適齡兒童在入學(xué)時，居住自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長的較有保障。除此之外，很多地區(qū)還會依據(jù)戶籍性質(zhì)、居住情況、落戶年限等順序入學(xué)。此外，一些地區(qū)內(nèi)教育等公共服務(wù)資源本身就不夠充足，一些未被落實的學(xué)生可能會被調(diào)劑，這也往往導(dǎo)致租賃客戶孩子的入學(xué)受到影響。

閆素飛在接受《法人》記者采訪時表示，從廣州《方案》內(nèi)容上來看，滿足“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女”等條件后，才能使其子女經(jīng)由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，條約并不苛刻。

而對于租房與買房對于孩子入學(xué)順序安排影響上，《方案》中并未明確說明。不過當(dāng)教育資源緊張，人口聚集到一定規(guī)模的時候，可能限制性政策就會開始出現(xiàn)。當(dāng)然也可能分為兩種情況，比如當(dāng)資源充足時，對于入學(xué)順序就不是問題，但當(dāng)資源緊張時，是有可能出現(xiàn)排序安排的。

“目前來看，《方案》更像是一個短期政策，而非長期政策?！遍Z素飛指出，政策在制定的過程中，多會留足可以變通的空間，目前很多地區(qū)通過穩(wěn)定外來人口的生活和子女教育等方式留住人才。

目前《方案》只是政策角度的一個方向，最后能否實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，還有一些細(xì)節(jié)要推敲

不斷推進與完善的政策

嚴(yán)躍進在接受《法人》記者采訪時表示，廣州的《方案》其實也和戶籍制度改革有所掛鉤，雖然該《方案》并沒有直接提到戶籍改革，但它賦予了同等戶籍的人口相同的權(quán)利。

嚴(yán)躍進同時也指出，目前《方案》只是政策角度的一個方向，最后能否實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，還有一些細(xì)節(jié)要推敲，比如教育資源不足的問題。盡管按照《方案》，本質(zhì)上應(yīng)該租和購擁有同樣的權(quán)利，但這也需要相應(yīng)的資源與之匹配。

對于廣州市政府公布的《方案》能否落地，市場有不少擔(dān)憂。

近年來，國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，以及從政策等多方面的調(diào)控在不斷推進。近來，從“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制”，到“不動產(chǎn)登記”改革等，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺。

僅以廣州為例，廣州市政府已經(jīng)著手在大力興建公租房的同時，逐步降低公租房租賃門檻，此類做法無疑更好的滿足了更多人的租賃居住需求。

由于住房通常與戶籍制度具有緊密聯(lián)系，會牽扯到教育、醫(yī)療等與人們生活息息相關(guān)的問題，這也突顯了“租購?fù)瑱?quán)”在便于社會人才流動與教育受戶籍制度約束問題的突破與探索。

嚴(yán)躍進在接受《法人》記者采訪時表示，推動租賃市場不可能一步到位，應(yīng)該對此持有寬容和不斷試錯的態(tài)度，過程中更要征求租戶的意見，在適當(dāng)時候可以給予一些關(guān)懷。比如外來人員子女到了入學(xué)時候，給其留出一定緩沖期，避免孩子到了入學(xué)年齡由于家長辦理各種證件耗費了時間，從而影響到孩子入學(xué)的情況發(fā)生。

閆素飛則指出，要完全執(zhí)行《方案》的政策，需要兩個條件：充足的租賃住房和充足的教育資源。因此，《方案》的出臺，要增加和投入更多的租賃房屋和教育資源來配套實施，這就需要大量的投資。另外，房屋租賃市場的規(guī)范化經(jīng)營也需要更加完善，增加監(jiān)督，防止針對政策出現(xiàn)投機和炒作。