余勃

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)通過長時間的調(diào)整與發(fā)展，逐漸理性與完善，以往以土地資源條件的開發(fā)方式慢慢轉變成產(chǎn)品、市場以及用戶的競爭，因為工程開發(fā)時間很長，可以使用的資源非常有限，通常要求分期開發(fā)施工，但是供需關系、市場條件又遭受宏觀經(jīng)濟和政策的嚴重阻礙，最終影響房地產(chǎn)的發(fā)展，則針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，不僅要以不變應萬變，加速產(chǎn)品調(diào)節(jié)作為工程開發(fā)施工成功的前提保證；還要把管理細分到開發(fā)環(huán)節(jié)的所有過程，所有具體流程。建筑工程管理在全部房地產(chǎn)開發(fā)階段具有非常重要的作用，其滲透于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。

關鍵詞：項目管理 房地產(chǎn)開發(fā) 重要意義 土地資源 研究

房地產(chǎn)企業(yè)好的聲譽也是由項目管理的好壞來決定的。在全力強調(diào)注重房地產(chǎn)施工工程前期工作的時候，項目管理依舊是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)之一，還是一個實質(zhì)性的過程。房地產(chǎn)企業(yè)好的聲譽也是由項目管理來決定的?，F(xiàn)階段，市場中出現(xiàn)的項目質(zhì)量問題、應用新材料衍生出來的質(zhì)量缺陷，盡管防不勝防，可是能夠通過項目管理這個過程，來縮小該范圍。

1、科學優(yōu)化，降低實體費用

資本優(yōu)勢屬于房地產(chǎn)開發(fā)施工競爭的重點，項目施工過程中同樣關鍵，采購成本、限額規(guī)劃等均是管理成本的有效方法，但是也不可忽略項目技術的完善策略，如門窗原料的取代、空心樓蓋地底的應用、新型墻體的應用等，一方面能夠規(guī)避盲目追求效果和費用投入偏大的現(xiàn)象；另一方面，項目管理能夠通過科學優(yōu)化，減少成本等方式來避免質(zhì)量過剩。

2、提前規(guī)劃，提供銷售扶持

房地產(chǎn)開盤時間是整個工程開發(fā)施工的重點，開盤實際的掌握，施工場地形象包裝等開盤條件的準備工作，均是工程成功進行的基礎條件[1]。而售樓點、樣板室、入戶大廳和看房通道的創(chuàng)建，均會和常規(guī)的項目推進出現(xiàn)交叉情況，所以，項目部需提前規(guī)劃，加強和銷售等部門的溝通，采取預留、交錯等有效管理方式來做到銷售工具的配置，特別是外部周圍道路和入口的組織，更加可以體現(xiàn)現(xiàn)場項目協(xié)調(diào)管理水平。

3、選取優(yōu)良的勘察與設計機構屬于項目成本管理的重點

房地產(chǎn)開發(fā)投資管理影響在勘察設計過程中占60%到86%，優(yōu)秀的勘察隊伍可以精準的對土質(zhì)狀況實現(xiàn)定位，提供科學的路基承載策劃依據(jù)，進而降低項目造價。優(yōu)良的設計機構可以對房屋展開科學化規(guī)劃，完善項目結構，加強價值項目的應用，注重邊際成本，降低與防止不必要的耗費，從而節(jié)省項目造價以及加快項目進度。

4、選用高效負責的監(jiān)理機構

在項目施工階段，一方面，項目監(jiān)理單位能夠根據(jù)委托監(jiān)理協(xié)議與相關的施工項目合同對承建企業(yè)的施工行為展開監(jiān)督控制。因為施工企業(yè)不清楚施工項目的相關法律規(guī)范、規(guī)章、管理流程與市場行為標準，也將會出現(xiàn)不合理施工行為。在此種狀況下，項目監(jiān)理機構能夠像施工企業(yè)提出有效的建議，進而防止出現(xiàn)施工企業(yè)的不當施工行為，由此避免施工企業(yè)事后返工、反復施工的情況[2]。此外，項目施工監(jiān)理的價值是代表施工企業(yè)對項目施工工程用完善的監(jiān)理機制、獨特的管理手段，根據(jù)合同、規(guī)范和技術施工規(guī)程需要，展開全過程跟蹤與全面監(jiān)督和管理，促進項目施工工程的投資、時間、質(zhì)量按方案實施，從而實現(xiàn)建筑施工工程合法、科學、實用、經(jīng)濟。項目參建方的施工行為均需要滿足法律規(guī)范以及市場準則。若要完成這點，只是依靠自律制度是無法實現(xiàn)的。因為客觀條件的限制，政府的監(jiān)督控制無法深化到所有施工項目的整個過程中，由此還應該創(chuàng)建一種完善的約束體制，可以在施工項目實施階段，對項目參建方的施工行為進行管束，施工項目監(jiān)理制就屬于這種約束制度。監(jiān)理負責水平直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的外部形象與項目管理費用，監(jiān)理單位主要肩負質(zhì)量、進度管理責任[3]。經(jīng)過監(jiān)理單位的嚴格控制、業(yè)主方項目師的監(jiān)管，實現(xiàn)建設承包合同監(jiān)理時的根本目的，但若監(jiān)理企業(yè)在過程管理時，責任心薄弱，其崗位猶如虛設，那么為業(yè)主方增大了項目管理的難度與矛盾，其不但內(nèi)在的項目質(zhì)量難以得到保障，外部也大大阻礙著銷售業(yè)績。

5、創(chuàng)建高效科學的管理模式

項目管理的作業(yè)內(nèi)容主要包括項目信息管理、部門關系統(tǒng)一、銷售分區(qū)圖確定和統(tǒng)一說辭，和相關部門配置的預算把關和銷售范圍測量，建筑材料管理，施工人員管理等。

保存好業(yè)主方的前期項目施工信息，督促建設人員做好具體的項目信息，為項目質(zhì)量的評價提供了科學的依據(jù)。

需加強建筑材料的市場調(diào)查工作，多角度進行對比與區(qū)分，科學的選價與選材，嚴格把好材料與總數(shù)的關，加快材料的供應時間，有利于加速項目進度、提升項目質(zhì)量及減少項目成本。

施工人員是項目施工的主體，應對施工人員進行嚴格的管理。首先，業(yè)主方要遵循項目款支付標準：其一，平時重視“進度管理”，每周、月進度方案對照落實，盡可能堅持合同要求的形象進度，根據(jù)實踐來交付項目款[4]。其二，農(nóng)忙時期、年關等用戶資金緊缺時，必須以質(zhì)量、進度整體考核為關鍵，以質(zhì)量調(diào)整為修正時間，或是直接實施罰款與項目款扣減。如此項目款的交付主動權便可以始終在業(yè)主方手上，而且防止產(chǎn)生施工人員由于項目款矛盾，阻礙正常工程進度現(xiàn)象的發(fā)生。

其次，防止索賠。防止索賠屬于甲方過程控制的關鍵環(huán)節(jié)，施工前進行有針對性的圖紙審核，需要施工企業(yè)認真分析圖紙，找到圖紙存在的不足，不得搞形式化，用戶對外立面和結構建設定位要精準，避免變更情況的出現(xiàn)。

接著，根據(jù)決算方法，把之后將會出現(xiàn)的索賠問題在合同中標注[5]。在簽證過程中一定要做好以下幾點工作：監(jiān)理企業(yè)一定要提前和業(yè)主方協(xié)調(diào)一致，這樣才能簽證，不可擅自做主；業(yè)主方管理者在進行簽證時，重視可靠簽證時間，一定要注意把成本和工期分開思考，簽證過程中，必須標注是局部調(diào)整和調(diào)改，不能留下阻礙工期的所有借口；成本決算必須由審計單位把關為基礎，不能任意決算，即應該讓利也一定要讓在明處，為業(yè)主方創(chuàng)造其他方面的效益。

最后，嚴格把好建筑材料控制的關。業(yè)主方需要堅持施工人員大包干，這屬于一條不僅能夠管理成本，還可以確定責任的科學措施。依據(jù)當前的情況來看，業(yè)主方目前對開發(fā)的工程所用材料與設施，無論是土建、安裝或者綠化景觀，均要具有基本了解。業(yè)主方材料控制的關鍵應該為：推廣材料設施應用準入原則，對項目主材能夠?qū)嵤┵|(zhì)量規(guī)范定位；事先定價、定質(zhì)量規(guī)范和品牌，要由監(jiān)理企業(yè)參與，不僅體現(xiàn)公平，還為結算奠定了堅實的基礎；監(jiān)督監(jiān)理企業(yè)創(chuàng)建現(xiàn)場抽查、檢測機制，還能以經(jīng)濟杠桿調(diào)整，嚴格把好施工人員、材料應用關[6]。監(jiān)理科學的施工組織規(guī)劃、對質(zhì)量問題等重要程序監(jiān)理施工工藝方案、采用科學的獎懲機制等，如此方可確保項目進度與項目質(zhì)量。

6、選用信譽好的建設單位與素質(zhì)高的工程經(jīng)理

施工人員與業(yè)主方協(xié)作盡管是雙向選擇，可是實際主動權歸屬于業(yè)主方。為實現(xiàn)根據(jù)科學的低費用與工期完成工程項目的施工工作，并實現(xiàn)業(yè)主方控制的目的，建設單位與工程經(jīng)理的素質(zhì)高低，直接影響到項目進度與項目質(zhì)量[7]。首先，需要建立一套完整的組織結構，如建設單位資質(zhì)、建設單位技術含量、單位近幾年的生產(chǎn)業(yè)績、單位可靠度與誠信度、工程經(jīng)理資質(zhì)、工程經(jīng)理素質(zhì)和能力、現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)和能力等，唯有全面掌握與了解這些資料，加強篩選力度，這樣方可為選取優(yōu)良的工程班組提供科學的依據(jù)，這就是業(yè)主方需要引起重視的問題，由于這關系到業(yè)主方建設小區(qū)的品牌傳播；此外，在合同條約與結算方法上應投入更多的精力，為可以吸引較多施工人員參加業(yè)主方工程施工，實現(xiàn)業(yè)主方預期的資本目標，同時方便管理，這就應該結合實際工程狀況進行研究確定。

參考文獻

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[6]董年碗.談談監(jiān)理單位與房產(chǎn)公司在住宅項目建設過程中如何加強現(xiàn)場簽證與設計變更的管理[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2011（06）：83-84.

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