顧劍波

摘要：自2013年11月十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅開征的話題一直是輿論關(guān)注的焦點。本文將闡明幾個與房地產(chǎn)稅相關(guān)的概念，聚焦在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅，探討其部分熱點問題并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 ；調(diào)節(jié)高端；存量征收

中圖分類號：F299.23；F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-0-02

一、何為房地產(chǎn)稅

說到房地產(chǎn)稅就不得不縷一下其“前世今生”了。1986 年國務(wù)院公布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，開征了新的稅種——房產(chǎn)稅，當(dāng)時個人住房免納房產(chǎn)稅。2003年，我國開啟了“物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)試點”，這輪試點開展的物業(yè)稅本質(zhì)是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅，而這個概念在2010年前后被淡化。2011年，上海、重慶啟動了把居民住房的一部分納入征稅范圍的改革試點，這種在居民住房保有環(huán)節(jié)從無到有的稅收在十八屆三中全會的《決定》中被稱為房地產(chǎn)稅。而廣義的房地產(chǎn)稅包括與房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)相關(guān)的各個稅種，也可以視為房地產(chǎn)稅體系，下文探討的房地產(chǎn)稅特指在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)以房屋為征稅對象征收的一種財產(chǎn)稅。

二、房地產(chǎn)稅開征的熱點問題

（一）“重復(fù)征稅”問題

以任志強為代表的一種觀點是：在征收土地出讓金的前提下， 再開征房地產(chǎn)稅是“重復(fù)征稅”。因為我國目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期獲得土地使用權(quán)時一次性征收土地出讓金， 土地出讓金連同勞動力、材料成本等計入開發(fā)成本， 通過價格機制作用傳導(dǎo)給最終消費者，此時再開征一道新的房地產(chǎn)稅， 存在明顯“重復(fù)征稅 ”現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為“重復(fù)征稅”的觀點是混淆了租金與管理費兩個概念造成的。土地出讓金的實質(zhì)是地租，或者說是將70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：土地是國有的，政府代行土地所有權(quán)，因而政府有權(quán)征收地租。所以在收取土地出讓金或者是地租時，政府的角色是土地所有權(quán)使用者，而在收取房地產(chǎn)稅的時候，政府的角色是公共管理者，是要為公共管理籌措資金。綜上，土地出讓金和房地產(chǎn)稅的征收是兩碼事。

（二）如何定位的問題

為何要征收房地產(chǎn)稅，換言之該如何定位房地產(chǎn)稅？對此，理論界存在很大的爭議，大體而言主要有三種觀點：一是將其定位于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。通過開征房地產(chǎn)稅來增加房產(chǎn)所有者的持有成本，促使他們出租閑置房屋并且更多關(guān)注容易出租的中小戶型，從而增加市場供給或抑制投資投機性需求。二是將其定位于籌集地方財政收入。地方稅體系單薄、稅種結(jié)構(gòu)不合理的問題自分稅制改革以來就一直是地方稅體系的一個突出問題，“ 營改增” 后地方稅體系失去主體稅種和支撐，進一步加劇這個問題。因此讓房地產(chǎn)稅代替營業(yè)稅成為地方的主體稅種是勢在必行的。三是將其定位于調(diào)節(jié)收入分配。一方面，房地產(chǎn)稅可按照“調(diào)節(jié)高端”的原則減小中低收入階層的負(fù)擔(dān)；另一方面，由于房地產(chǎn)稅是直接稅，因而稅負(fù)較難轉(zhuǎn)嫁，能夠抑制部分炒房行為。

筆者認(rèn)為這三種定位都有一定道理，但第一個定位要想完全做到有些困難，2011年上海、重慶的試點也映證了這點，光靠稅來調(diào)節(jié)市場價格是無法到到預(yù)期效果的。而且一線乃至二線城市由于優(yōu)越的物質(zhì)條件和各種資源，根據(jù)供求原理房地產(chǎn)價格的上漲似乎是必然的，至少下跌是不太現(xiàn)實的。而筆者更傾向后兩種定位，因為從長期看，房地產(chǎn)稅成為地方主體稅可行性很大而且通過合理設(shè)計可以很好的起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

（三）對增量征收還是存量征收的問題

對增量還是存量征收一直是房地產(chǎn)稅爭論的核心問題之一。有學(xué)者認(rèn)為如果對增量征收對存量進行免征，就意味著絕大部分老百姓的自住型住宅甚至高檔住宅可能都在免稅的范圍之內(nèi)，由于購買時間的差異還會產(chǎn)生稅負(fù)差異，這不僅有悖稅收公平原則，而且政府能征收的房地產(chǎn)稅也是很有限的，因此我國應(yīng)該學(xué)習(xí)美國的普遍征收模式，對存量征收。而也有人反駁，上海、重慶的試點就是對增量征收，一來不觸及既得利益有利于改革試點的穩(wěn)步推進，二來增量征收的稅基容易確認(rèn)，對存量征收還存在著征管技術(shù)方面的問題。

對此，筆者認(rèn)為對存量征收是大勢所趨，不能把征管水平的不足作為放棄存量征收的理由，但是存量征收必定會觸及許多權(quán)貴的利益，改革推進阻力較大，所以完全的存量征收也不可取。秉著“調(diào)節(jié)高端”的原則，筆者認(rèn)為應(yīng)采取增量和存量征收相結(jié)合的方式，通過設(shè)計不同的免征額和稅率來達到效果，比如無論家庭富裕程度如何對第一套房都不征稅，對第二套住房可以考慮對人口眾多的家庭按人口數(shù)量和房屋類型確定額外的免征平方數(shù)，非普通住宅和多于兩套的住房適用更高的稅率等。

三、對開征房地產(chǎn)稅的建議

（一）合并簡化稅費

房地產(chǎn)稅體系在交易和保有環(huán)節(jié)需要繳納土地增值稅、契稅、增值稅等多種稅費，面對多而雜的稅費，納稅人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)比較沉重。所以筆者建議歸并、整合部分稅種，比如將保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，交易環(huán)節(jié)城市維護建設(shè)稅并入增值稅、消費稅，土地增值稅并入所得稅和房地產(chǎn)稅等。

對于不合理的收費項目要堅決取締，比如不合理的行政性收費和有關(guān)部門違法設(shè)置的盈利性收費項目。對確實需要保留的收費性項目需要以法律形式確定并納入預(yù)算管理，將部分名費實稅的費改為稅，比如將房屋租賃登記費、證書費等合并到印花稅。通過以上措施合并簡化稅費不僅可以減少房地產(chǎn)有關(guān)稅費的數(shù)量，減輕納稅人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，還可以優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)民眾走出“重復(fù)征稅”的誤區(qū)。

（二）合理設(shè)計房地產(chǎn)稅稅制要素

1.課稅對象

建議房地產(chǎn)稅征收范圍， 不僅要包括國有產(chǎn)權(quán)、 集體產(chǎn)權(quán) 、私有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)以及不具有法律地位的小產(chǎn)權(quán)房，還要包括增量房、存量房，這樣既體現(xiàn)了稅收公平， 又打造了“寬稅基”的征收范圍， 有助于房地產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。

2. 計稅依據(jù)

借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)的做法，應(yīng)選用房地產(chǎn)評估值作為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)。因為絕大部分房屋和土地都會因供求關(guān)系以及社會發(fā)展而發(fā)生改變， 以固定的歷史成本作為計稅依據(jù)必然導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)不公和調(diào)節(jié)功能不到位，但是對房地產(chǎn)作出的評估值可以客觀動態(tài)反映房地產(chǎn)各個時期的市場價值，因此選用房地產(chǎn)評估值作為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)是比較科學(xué)的。

3.稅率

首先來討論稅率結(jié)構(gòu)，筆者建議區(qū)分情況選用一定幅度內(nèi)調(diào)整的比例稅率和累進稅率：大部分情況下采用比例稅率以便于征管，稅率可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和居民平均收入水平確定，對于非普通住宅、高端房地產(chǎn)以及在大城市擁有兩套以上的住房采用累進稅率以調(diào)節(jié)高端和收入分配。其次，針對經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)兩種不同類型分別制定不同幅度比例稅率，經(jīng)營性房地產(chǎn)可以略高于非經(jīng)營性房地產(chǎn)。

4.免征額

目前比較大的爭議就是免征額按照住房套數(shù)還是人均面積進行設(shè)計，筆者建議對家庭首套住房不征稅。雖然有學(xué)者認(rèn)為，由于不同類型、區(qū)域和的房產(chǎn)價值差別過大，按套數(shù)給予一套住房免征是不合理的，但是筆者認(rèn)為按人均面積確定免征額需要考慮不同地區(qū)、類型的住房，它們的免征額應(yīng)該是不一樣的，而且人口變動會對家庭人口的調(diào)查帶來困難，增加政策實施的征稅成本。給予首套住房的免征不僅方便核定而且也是相對公平的，不能因為一個人住在一線城市就對其首套住房多征稅，不讓富人住豪華的房子也是沒有道理的。

四、全面提升房地產(chǎn)稅征收管理水平

（一）建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

首先，筆者建議盡快建立并完善房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)， 將全部房地產(chǎn)信息錄入系統(tǒng)中，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)涉稅信息打造穩(wěn)定可靠平臺。其次，要實現(xiàn)個人房地產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)， 以便于稅務(wù)部門掌握個人或家庭在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)詳細(xì)信息，從而實現(xiàn)準(zhǔn)確計征房地產(chǎn)稅，避免稅收流失。

（二）完善房地產(chǎn)稅稅基評估制度

建議建立專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)和統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，組織精通房地產(chǎn)評估技術(shù)和稅收知識的專業(yè)人士負(fù)責(zé)定期對房地產(chǎn)價值進行評估， 同時要聘請專家學(xué)者及社會專業(yè)人士做獨立顧問， 負(fù)責(zé)對評估機構(gòu)采用的評估方法和作出的評估值進行嚴(yán)格監(jiān)督，這樣做可提高評估效率保證評估結(jié)果的公正、合理。

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