■/蘇寶華

“營改增”后房地產(chǎn)老項目簡易計稅辦法對企業(yè)稅負(fù)的影響

■/蘇寶華

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后，為保證該政策的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)企業(yè)老項目實(shí)施了簡易計稅方法。本文通過具體案例分析，反映了該過渡政策的必要性、合理性、可操作性及對企業(yè)稅負(fù)的影響。

營改增 房地產(chǎn)老項目 簡易計稅 稅負(fù)影響

2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”，此政策的出臺是積極響應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)改革的需要，也是國家全面深化改革的重大決策部署，更是供給側(cè)改革的具體措施。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增政策后，對房地產(chǎn)老項目采用的簡易計稅方法作為一項過渡政策，與原實(shí)行的營業(yè)稅政策無較大差異，增值稅征收率與原營業(yè)稅率保持一致，且也執(zhí)行預(yù)征增值稅政策。本文將通過數(shù)字比較反映營改增實(shí)施前后的各項稅負(fù)、項目利潤的差異，以深入理解房地產(chǎn)老項目簡易計稅辦法作為過渡政策的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)老項目簡易計稅辦法稅收政策

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件的相關(guān)規(guī)定以及《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更；第三十四條規(guī)定，簡易計稅方法的應(yīng)納稅額是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額不得抵扣進(jìn)項稅額；簡易計稅方法的應(yīng)納稅額等于含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》，房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)除增值稅稅收規(guī)定變化以外，涉及的土地增值稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅種與營改增政策實(shí)施前相同。

二、稅收負(fù)擔(dān)的變化對項目利潤的影響

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)2014年開發(fā)建設(shè)一小區(qū)項目，于2015年1月取得建筑工程施工許可證并開工建設(shè)，建設(shè)期2年，預(yù)計2017年底竣工交付使用。該項目占地20畝，建筑面積6萬m2，其中住宅4萬m2，商鋪2萬m2；銷售收入3.4億元（含稅價），其中住宅1.4億元（平均售價3500元/m2），商鋪2億元（平均售價10000元/m2）；項目開發(fā)總成本19600萬元，其中：土地成本300萬元，前期開發(fā)費(fèi)用500萬元，建筑安裝工程費(fèi)用17000萬元，配套設(shè)施費(fèi)用600萬元，開發(fā)間接費(fèi)用1200萬元；銷售費(fèi)用共200萬元（100萬元/年），增值稅征收率5%，企業(yè)所得稅稅率25%。假設(shè)無企業(yè)所得稅納稅調(diào)整事項，2016年5月開始預(yù)售，銷售期2年，每月預(yù)收房款1500萬元。不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地使用稅、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

（一）增值稅政策下營業(yè)收入、稅負(fù)的變化

從房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款預(yù)征增值稅環(huán)節(jié)比較，預(yù)征增值稅比預(yù)征營業(yè)稅稅負(fù)下降，納稅人減稅作用明顯，節(jié)約了稅款資金占用費(fèi)，增強(qiáng)了企業(yè)的資金流動性。如2016年5月，該項目收到預(yù)收房款1500萬元；按“營改增”稅收相關(guān)規(guī)定，2016年6月15日之前按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅42.86萬元（1500÷（1+5%）×3%）；原實(shí)行營業(yè)稅時，按5%的營業(yè)稅率預(yù)征，需繳納營業(yè)稅75萬元。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營改增政策后，每月減少繳納稅款23萬元左右，納稅人稅負(fù)減少明顯，可有效降低納稅人的稅款資金占用。

在此項目銷售完成后，以34000萬元的銷售收入計算共需繳納增值稅1619萬元，營業(yè)收入為32381萬元；而原營業(yè)稅需繳納1700萬元，營業(yè)收入為34000萬元。該項目實(shí)行營改增政策后，納稅人不需承擔(dān)增值稅稅款，由購房人承擔(dān)，但納稅人的收入為32381萬元；而在原營業(yè)稅下，納稅人需承擔(dān)1700萬元營業(yè)稅，但營業(yè)收入為34000萬元?！盃I改增”政策房地產(chǎn)老項目的簡易計稅方法作為一項過渡政策，確實(shí)體現(xiàn)了新舊政策的合理銜接，不致造成房地產(chǎn)老項目按房地產(chǎn)企業(yè)11%的增值稅率征收增值稅稅負(fù)重、增值稅專用發(fā)票不易取得、無法抵扣進(jìn)項稅等的現(xiàn)象，也體現(xiàn)了國家稅收制度頂層設(shè)計全面、充分性，使新項目用新政策，老項目用過渡政策，有利于納稅人順利實(shí)施增值稅政策，為國家征稅理順納稅渠道，化解征稅機(jī)關(guān)與納稅人的矛盾，平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)營改增工作。

（二）對土地增值稅的稅負(fù)影響

增值稅與原營業(yè)稅下土地增值稅計算比較。（見表1）。

由表1可見，由于實(shí)施營改增政策，營業(yè)收入比營改增政策實(shí)施前減少4.76%，扣除項目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)”減少100%，但最終的應(yīng)交土地增值稅比營業(yè)稅下增加1.19%，差異小，未給納稅人造成土地增值稅稅負(fù)增加明顯的現(xiàn)象，同時體現(xiàn)出實(shí)施增值稅過渡政策的合理性。

表1 “營改增”對土地增值稅影響比較 單位：萬元

表2 “營改增”對企業(yè)所得稅影響比較 單位：萬元

（三）對企業(yè)所得稅的影響

增值稅與原營業(yè)稅下企業(yè)所得稅計算比較（見表2）。

由表2可見，由于增值稅下的營業(yè)收入比原營業(yè)稅下的減少4.76%，營業(yè)稅金及附加減少100%，但所得稅費(fèi)用只增加實(shí)施營改增政策前的0.65%，實(shí)施“營改增”政策對企業(yè)所得稅的影響很小，未給納稅人增加稅收負(fù)擔(dān)。

將以上三種稅負(fù)匯總后，“營改增”下，納稅人除增值稅由購房人承擔(dān)外，納稅人實(shí)際承擔(dān)的總稅負(fù)減少24.09%，稅負(fù)減少明顯，體現(xiàn)了實(shí)施“營改增”政策的作用。（見表3）

（四）各項稅收的變化對該項目利潤的影響

對增值稅與原營業(yè)稅下項目利潤計算比較(見表4）。

由表4可見，由于“營改增”政策的實(shí)施，營業(yè)收入減少4.76%，營業(yè)稅金及附加減少100%，但最終項目利潤只增加0.5%，對納稅人影響甚微，充分體了房地產(chǎn)業(yè)“營改增”過渡政策的有效性，合理性。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，項目利潤是整個企業(yè)經(jīng)營的核心，稅費(fèi)作為一個重要的成本項目，對項目利潤的影響至關(guān)重要。在國家實(shí)施“營改增”后，有一個如此過渡政策，真正體現(xiàn)出國家對納稅人稅負(fù)的重視。

表3 “營改增”對企業(yè)主要稅負(fù)影響比較 單位：萬元

表4 “營改增”對企業(yè)利潤影響比較 單位：萬元

三、對“營改增”政策的認(rèn)識與思考

通過以上實(shí)例分析比較，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”政策后，老項目采用簡易計稅方法，與原營業(yè)稅下總稅負(fù)確實(shí)減少近四分之一，但項目利潤變化不大，對企業(yè)經(jīng)營的影響很小?？梢钥闯觯瑖掖_實(shí)在為納稅人減少稅負(fù)，使納稅人的項目利潤得到了有效保證，充分說明了“營改增”政策的有效性，也解除了納稅人實(shí)施“營改增”政策的各種擔(dān)心、顧慮，使房地產(chǎn)企業(yè)可以放心、順利地推行營改增。

一項政策制定的正確與否，只有通過企業(yè)的具體實(shí)踐，才能驗(yàn)證政策的有效性、合理性、可操作性；也能更好的挖掘一些經(jīng)營思路、對稅收問題的思考，以期更清楚、深入地認(rèn)識政策的本質(zhì)。如房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施營改增政策后，土地增值稅政策有無變化、是否保留？營改增政策的過渡政策，對納稅人來說，解決了房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅制順利轉(zhuǎn)換的問題，但新項目實(shí)施的辦法，對納稅人開展經(jīng)營活動提出了更高的要求，從長遠(yuǎn)看，這也是國家加強(qiáng)企業(yè)管理能力，提高企業(yè)競爭力的有力舉措，要求納稅人必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)新政策，及時調(diào)整經(jīng)營思路，強(qiáng)化內(nèi)部管理，充分、合法、合理的運(yùn)用“營改增”政策，從源頭加強(qiáng)稅收籌劃，加強(qiáng)財務(wù)核算能力，從國家稅收改革政策中獲得的改革紅利，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。

[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法〔M〕.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2014.

[2]徐梅芳.我國房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)問題研究〔D〕.成都：西南交通大學(xué)，2010.

◇作者信息：甘肅房地產(chǎn)投資開發(fā)有限責(zé)任公司

◇責(zé)任編輯：劉小梅

◇責(zé)任校對：劉小梅

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