王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學(xué)院

唐山市玉田縣商品房開發(fā)與城市空間拓展關(guān)系研究

王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學(xué)院

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民的生活水平逐漸提高，商品房與城市空間擴(kuò)展的關(guān)系日益明顯。我團(tuán)隊(duì)于河北省唐山市玉田縣進(jìn)行商品房開發(fā)與城市空間拓展關(guān)系研究的調(diào)研，以問卷調(diào)查、座談等形式，結(jié)合當(dāng)今商品房開發(fā)與城市空間擴(kuò)展的情況,研究商品房開發(fā)的模式，為房地產(chǎn)開發(fā)商和政府提出可行性意見和建議。

商品房 城市空間 資源優(yōu)化 國(guó)家政策

一、緒論

（一）選題背景

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們從溫飽逐漸到住房條件、環(huán)境等的關(guān)注。越來越多人開始購買商品房，商品房無序開發(fā)，影響了城市規(guī)劃。

許多專家得出房地產(chǎn)發(fā)展和城市空間擴(kuò)展相互影響，相互制約。而我國(guó)正處于加速城市化階段，土地逐漸成建設(shè)用地，房地產(chǎn)要關(guān)注更多方面。本次調(diào)研以唐山市玉田縣為主，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢提問，調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)者、購房者兩者分別對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展前景的展望，多方面分析居民對(duì)位置、環(huán)境，交通等的關(guān)注程度。

（二）研究意義

（1）城市空間擴(kuò)展與房地產(chǎn)要合理規(guī)劃，提高住房條件，滿足住房要求，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2）了解居民住房關(guān)注點(diǎn)，調(diào)整建設(shè)用地開發(fā)，方便居民日常生活。（3）調(diào)整居民需求可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)者調(diào)整，更是幫助政府推廣城市空間擴(kuò)展。

（三）選題創(chuàng)新性

如今人民生活水平提高，對(duì)住房需求更高，在環(huán)境，交通，舒適程度等問題關(guān)注力度加大。城市空間擴(kuò)展設(shè)計(jì)城市規(guī)劃成為房地產(chǎn)開發(fā)者與政府的共同關(guān)注重點(diǎn)。

（四）國(guó)內(nèi)外研究綜述

（1）國(guó)內(nèi)研究綜述。建設(shè)用地與城市規(guī)劃結(jié)合成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)就直接體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家、地區(qū)繁榮水平。房地產(chǎn)具有消費(fèi)、投資雙重屬性，滿足人們需求、促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展需要探索。（2）國(guó)外研究綜述。隨著發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，大蕭條的陰影逐漸淡去，人們開始重視房地產(chǎn)，在過去，西方各國(guó)研究主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性、基于理性預(yù)期假設(shè)，從宏微觀角度進(jìn)行分析，建立模型，研究了解人們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的需求來建立房屋。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及發(fā)展前景

（一）玉田縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

受近期中國(guó)熱點(diǎn)城市周邊縣市，以及省內(nèi)熱點(diǎn)城市（如山東青島等）升級(jí)調(diào)控措施、收集調(diào)控以遏制房?jī)r(jià)過快上漲，加入限購的隊(duì)伍中的影響，玉田縣的房?jī)r(jià)上漲速度被遏制，房?jī)r(jià)上漲速度基本達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，而二手房房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

（二）玉田縣房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題

玉田縣占地面積1165平方公里，境內(nèi)地貌類型多樣北部多為山脈丘陵，南部多為洼地，這些自然因素不利于房地產(chǎn)開發(fā)的土地獲取，其自身的地理環(huán)境因素導(dǎo)致可開發(fā)地域面積不大，限制了房地產(chǎn)的開發(fā)。

（三）玉田縣房地產(chǎn)發(fā)展前景

玉田縣處于緊挨薊縣，距離通州90公里，隨著京津冀一天化，加之京唐高鐵與京壽高鐵的建設(shè)，玉田縣將成為能夠成為緩解北京壓力，被北京帶動(dòng)發(fā)展的外圍地區(qū)之一，其發(fā)展不可限量，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之暴漲。

三、問卷分析

為了深入分析唐山市玉田縣商品房開發(fā)與城市空間拓展的關(guān)系，我團(tuán)隊(duì)采用問卷調(diào)查的方式展開調(diào)研。

（一）購房意向及購房后房?jī)r(jià)變動(dòng)的情況

數(shù)據(jù)顯示33%的受訪者已經(jīng)購房，67%的受訪者打算購房，從中可以反映出我國(guó)的商品房的需求量大，存在較大的發(fā)展空間，同時(shí)可以明顯看出受訪者在購房后，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲的情況，主要原因與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有關(guān)。由此可知房地產(chǎn)開發(fā)與城市空間擴(kuò)展的合理規(guī)劃更加迫在眉睫，合理的方式能使的有限的資源更加充分的利用。

（二）購房的用途意向

通過問卷數(shù)據(jù)結(jié)果可知，有42.1%受訪者愿意將購買的房子出租，大量房屋出租與商品房出售形成了競(jìng)爭(zhēng)壓力部分受訪者并不打算購置房產(chǎn)用作商業(yè)用途，所以房地產(chǎn)行業(yè)仍要以“適宜居住”為開發(fā)的要點(diǎn)及未來的發(fā)展方向。

（三）購房時(shí)關(guān)注的因素

通過問卷的數(shù)據(jù)可知77%的受訪者看重小區(qū)的醫(yī)療環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)營(yíng)造好的醫(yī)療環(huán)境，為住戶提供好的保障。購房者在選擇住房時(shí)，對(duì)住房周邊的醫(yī)療、餐飲等條件的關(guān)注度高于對(duì)住房本身的戶型、采光等問題。由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)者應(yīng)將新樓盤開發(fā)的重點(diǎn)放于其周邊環(huán)境的改造，以達(dá)到更好的銷量。

（四）購房信息的來源

從數(shù)據(jù)可知除網(wǎng)絡(luò)發(fā)展較快成為重要媒介外，親友推薦和親自走訪仍占有大量比重，綜合考慮購房者年齡分布，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在做好網(wǎng)絡(luò)宣傳的同時(shí)，也應(yīng)注重實(shí)地口碑打造，以達(dá)到更好的效果。

四、對(duì)策與建議

（一）政府方面

1.出臺(tái)相關(guān)限制炒房的政策。炒房行為使得房?jī)r(jià)不斷上漲，根據(jù)我團(tuán)隊(duì)的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，打算購房的市民占被調(diào)查者的比例高達(dá)67%，這說明商品房存在極大的需求。對(duì)于上述現(xiàn)象，政府需要盡快將全國(guó)購買房產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)行全國(guó)性的限購政策。

2.完善位置偏僻的小區(qū)的交通建設(shè)。從問卷調(diào)查分析中可以看出，市民在購房時(shí)考慮最多、認(rèn)為最重要的因素是交通條件。面對(duì)已經(jīng)建成的地處偏僻的小區(qū)，政府應(yīng)盡快完善小區(qū)周圍的交通建設(shè)，以盡量減少目前商品房開發(fā)商的損失，以及資源浪費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商方面

1.房地產(chǎn)開發(fā)選址.由問卷分析可知，有93.8%的已經(jīng)購買商品房的受調(diào)查者表示其購買的商品房相比于購買時(shí)漲價(jià)了，這是這種價(jià)值升值空間吸引著越來越多的市民在有能力的前提下購買商品房以獲得其增值所帶來的巨大收益。因此，商品房開發(fā)商在選址時(shí)應(yīng)盡量選在地理位置優(yōu)越，或者政府有意重點(diǎn)建設(shè)的地段。

2.注重小區(qū)周圍的配套設(shè)施建設(shè).調(diào)查問卷分析顯示，市民在購房時(shí)優(yōu)先考慮的因素是交通條件，小區(qū)周圍的醫(yī)療環(huán)境、餐飲條件、購物條件、教育資源等對(duì)于小區(qū)居民的生活質(zhì)量也至關(guān)重要，其中最重要的是醫(yī)療環(huán)境。

（三）購房者方面

作為購房者，首先手中需要有足夠的資金，這便促使房?jī)r(jià)成為影響購房者購房的一個(gè)重要因素。小區(qū)周圍的醫(yī)療環(huán)境對(duì)于居民的身體健康保障具有舉足輕重的作用，小區(qū)的治安情況、教育資源、購物條件等也在購房時(shí)需要考慮的因素之列。