朱建

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，與我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)息息相關(guān)。不過目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中還是面臨著不少問題，筆者將在本文中就這些問題進(jìn)行闡述，并分析如何有效處理好這些問題，從而發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)發(fā)展中的引領(lǐng)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿，降成本，補(bǔ)短板的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭越來越來凸現(xiàn)出重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目管理過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)熱度超過其本身居住市場(chǎng)，房?jī)r(jià)偏高難接受，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的眾多問題越來越阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要政府加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理所面臨的問題

（一）政府管理機(jī)制監(jiān)督不到位缺陷，投資過度，引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)

中央政府和地方企業(yè)一旦出現(xiàn)利益不均，會(huì)存在潛規(guī)則，權(quán)力尋租泛濫，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理形式化。從而形成現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)畸高，而投資者用來投資工具炒房，其真正的實(shí)質(zhì)是房子是拿來住的，房?jī)r(jià)瘋漲的局面。而相關(guān)管理部門在面對(duì)違法行為無法可依，不能發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合法規(guī)范和約束作用。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上分析，房地產(chǎn)投資依賴信貸杠杠，政府高價(jià)賣地平債，地產(chǎn)商接盤后，銀行開發(fā)貸進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)完成后開發(fā)貸轉(zhuǎn)化為購(gòu)房按揭貸。資金每倒手一次，便化為銀行存款，根據(jù)存貸比，又變成貸款出來，信貸規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。會(huì)形成新一輪的次貸危機(jī)。

（二）公平的土地市場(chǎng)較難形成

目前我國(guó)政府在管理房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，盡管出臺(tái)了較多的政策用以加強(qiáng)管理，規(guī)范市場(chǎng)交易，不過這些政策都是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境制定的，覆蓋范圍大，文本不夠清晰、明確，也缺少針對(duì)性的目標(biāo)政策。土地招拍掛市場(chǎng)規(guī)則執(zhí)行不到位，各地有的以協(xié)議為主，使得土地成本與招拍掛的成本低，土地市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)引得土地供應(yīng)市場(chǎng)與招投標(biāo)的市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大成本差異，影響著土地招投標(biāo)制度，房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)量化指標(biāo)GDP貢獻(xiàn)是突出的，所以房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間關(guān)系是非常密切的離不開誰的魚水關(guān)系，促使很多開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)賄賂官員以較低的地價(jià)成本拿到手，滋生了土地市場(chǎng)的腐敗。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理水平有待提高

房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的資本很大，其規(guī)模往往涉及上億的資金，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，時(shí)間就是金錢，早一步將投資的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，他們就能減輕資本流通的壓力，賺取更多的經(jīng)濟(jì)收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不夠嚴(yán)格，使得其工作人員在前期報(bào)建、工程施工以及房產(chǎn)銷售等不同階段中不注重證件辦理的時(shí)效性，工作較為拖沓，吃拿卡要，導(dǎo)致企業(yè)不能按時(shí)拿到施工證、預(yù)售許可證等相關(guān)證明，只能延期辦理，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的處理措施

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃

第一，政府需要綜合考慮放低企業(yè)發(fā)展的整體情況，制定出與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相契合的房子是用來住的長(zhǎng)期規(guī)劃，以我國(guó)基本國(guó)策為導(dǎo)向，確定目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向，挖掘消費(fèi)者的潛在需求，以市場(chǎng)需求為發(fā)展動(dòng)力。此外，全面做好基層調(diào)研工作，掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)情況，確定與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相契合的房地產(chǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，利用稅收政策房產(chǎn)稅、限購(gòu)嚴(yán)控房?jī)r(jià)無序瘋漲，充分發(fā)揮政府管理職能，利用政府職權(quán)，建立健全民眾住房保障體系。

（二）建立健全管理機(jī)制

首先，提高選拔管理人員的要求與標(biāo)準(zhǔn)，管理人員是管理工作的主要從事者，管理人員的素質(zhì)決定了管理工作的效率和效果，所以，要求從事管理工作的人員需要具備優(yōu)秀的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)。其次，建立相關(guān)的監(jiān)督部門，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中亂象叢生的一大原因在于缺少有效的政府監(jiān)督，這就要求合理劃分監(jiān)督部門之間的權(quán)責(zé)，尤其是中央與地方之間的從屬和管理職責(zé)，從而實(shí)現(xiàn)雙方共同合作，有效對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。

（三）全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中的目標(biāo)成本控制管理

作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段，必須把握清單計(jì)價(jià)的成本關(guān)鍵因素，結(jié)合企業(yè)的ERP全面預(yù)算管理軟件實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作較為繁瑣、復(fù)雜，要想合理有效地處理好這些問題，就需要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，擴(kuò)大內(nèi)需，加大住房建設(shè)力度，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀與微觀規(guī)劃，建立健全完善的法律法規(guī)體系，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中不斷進(jìn)行改進(jìn)、夯實(shí)監(jiān)管方法，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

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（作者單位：重慶天工房地產(chǎn)有限公司）