錢兵兵+袁歡

【摘要】 在通貨膨脹時期，當(dāng)物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們會認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是相對于長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對開發(fā)投資過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行分析并做好防范措施。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；風(fēng)險；防范對策

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的現(xiàn)狀

無論在什么樣的社會形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來的。我國對于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國內(nèi)專家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險研究集中于從投資到收益整個環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險。

1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)狀

在通貨膨脹時期，當(dāng)物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展→工業(yè)化、城市化→地價上漲→房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對開發(fā)投資過程中存在的風(fēng)險的分析并做好防范措施。

1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營以及服務(wù)等活動當(dāng)中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個明顯的優(yōu)點就是可以用債務(wù)的形式來進(jìn)行籌資，如通過抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內(nèi)將其由實物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動困難的風(fēng)險。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的防范對策

2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險的防范對策

2.1.1國家需要完善房地產(chǎn)政策

目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

2.1.2融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報的最重要的因素在于財務(wù)杠桿利益，失去財務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。

2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.2市場風(fēng)險的防范對策

2.2.1密切關(guān)注市場動態(tài)

經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷代理方案，充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。

2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善

由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，在快速發(fā)展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風(fēng)險對開發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的金融風(fēng)險，甚至調(diào)控不當(dāng)還會引起房地產(chǎn)市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，應(yīng)建立全國性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢和資金規(guī)模優(yōu)勢對房地產(chǎn)貸款市場進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善。

2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場風(fēng)險

如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗收時結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實際操作中，有實力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險。

3 總結(jié)

投資者在對房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和分析時，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹立正確的風(fēng)險意識，加強(qiáng)投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風(fēng)險進(jìn)行總體把握。

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