張長春+宋安安+王慧敏+張伊佳+陳英+李哲

摘要 以河北省474戶農(nóng)民的調(diào)查問卷為樣本，采用二元Logistic回歸模型，對影響農(nóng)戶宅基地使用權(quán)抵押擔保意愿的因素進行了分析。結(jié)果表明，受訪者年齡、對于抵押擔保了解與否、家庭年收入、距離縣城遠近和是否曾將宅基地進行抵押擔保這5個因素對于農(nóng)戶宅基地使用權(quán)抵押擔保具有顯著影響。為了更好地支持目前國家宅基地使用權(quán)抵押貸款試點的推進，特提出相關(guān)針對性建議。

關(guān)鍵詞 宅基地使用權(quán)；抵押擔保；農(nóng)戶意愿；二元Logistic回歸模型；河北省

中圖分類號 F321.1 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2017）11-0253-03

Research on Farmers′ Mortgage Guarantee Willingness of Land-use Right of Homestead：

Based on the Questionnaires of 474 Farmers in Hebei Province

ZHANG Chang-chun 1 SONG An-an 1 WANG Hui-min 2 ZHANG Yi-jia 3 CHEN Ying 4 LI Zhe 5

（1 College of Land and Resources，Agricultural University of Hebei，Baoding Hebei 071001； 2 Institute of Ecological Civilization，Agricultural University of Hebei； 3 School of Civil and Commercial Law，China University of Political Science and Law； 4 Baoding Real Estate Registration Center；

5 Hebei Provincial Land and Resources Planning Institute）

Abstract Based on the questionnaires of 474 farmers in Hebei Province，the influencing factors of the farmers willingness to mortgage guarantee the land-use right of homestead were analyzed by binary logistic regression model. The results showed that respondents age，whether understanding mortgage guarantee，household annual income，the distance from county and ever whether mortgaging the land-use right of homestead this five factors have a significant impact on farmers′ willingness to mortgage guarantee the land-use right of homestead.In order to better support the current national homestead right to use mortgage loans to promote the pilot，relevant suggestions were also put forward.

Key words land-use right of homestead；mortgage guarantee；farmers′ willingness；binary logistic regression model；Hebei Province

宅基地使用權(quán)抵押，是指農(nóng)戶在不轉(zhuǎn)移宅基地占有的前提下，將宅基地使用權(quán)作為訂立其他合同的抵押標的物，當擔保的債權(quán)未受清償時，宅基地使用權(quán)可折價、作價變賣或拍賣，從變現(xiàn)所得中優(yōu)先抵償。然而，我國《物權(quán)法》《擔保法》等法律規(guī)范均禁止以宅基地使用權(quán)作抵押標的物[1]。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，農(nóng)民已經(jīng)不僅僅局限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、外出務(wù)工和從事個體工商業(yè)，類似于工業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營也日益興盛，導致農(nóng)戶對于資金的需求變得旺盛。對于農(nóng)戶而言，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)是農(nóng)民擁有的最重要的資產(chǎn)，因而使用農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行抵押的問題就顯得越來越迫切。本文擬就農(nóng)民對以宅基地使用權(quán)抵押擔保意愿展開調(diào)查研究，旨在為相關(guān)立法工作提供技術(shù)參考。

1 研究區(qū)概況及樣本數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

河北省位于華北平原北部，地處東經(jīng)113°27′～119°50′，北緯36°05′～42°40′，總面積188 800 km2。河北省東臨山東省，西鄰山西省，北鄰內(nèi)蒙古和遼寧省，南部與河南省接壤。截至2016年底，河北省總?cè)丝跒? 383.75萬人，城鎮(zhèn)人口3 642.40萬人，農(nóng)村人口3 741.35萬人。目前，河北省共設(shè)有石家莊市、保定市等11個地級市以及42個市轄區(qū)、20個縣級市、104個縣、4個自治縣，共包含1 970個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

1.2 樣本數(shù)據(jù)來源

本文所用樣本數(shù)據(jù)來源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視角下河北省農(nóng)村宅基地抵押法律規(guī)范設(shè)計問題研究課題組對河北省宅基地使用權(quán)抵押農(nóng)民意愿的問卷調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放問卷500份，收回調(diào)查問卷495份，其中有效問卷474份，總有效率為94.80%。有效調(diào)查問卷樣本共474戶農(nóng)戶，涉及河北省11個地級市、70個縣（區(qū)）、111個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。其中有171戶愿意以宅基地使用權(quán)進行抵押擔保，占有效戶數(shù)的36.08%。

2 宅基地使用權(quán)抵押意愿模型的建立

2.1 模型選擇與建立

本文以河北省農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押擔保意愿與否作為因變量。因變量是典型的二分變量[2]，故本研究選用非線性概率模型中的二元Logistic回歸分析模型研究宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿及其影響因素。二元Logistic回歸模型如下[3]：

Logistic■=α+■Σβi χi（1）

其中：p表示受訪者對于宅基地使用權(quán)進行抵押擔保存在意愿的概率；1-p表示受訪者對于宅基地使用權(quán)進行抵押擔保不存在意愿的概率；α為常數(shù)項；β為相應(yīng)自變量的回歸系數(shù)； χ為自變量。

2.2 變量選取

本文以受訪者個人特征、家庭特征[4]及社會特征情況作為3個自變量，每一類型分別選取不同的4個變量進行統(tǒng)計。具體情況見表1。

2.3 軟件運行及結(jié)果分析

運用SPSS19.0軟件對474個有效樣本數(shù)據(jù)進行了二元Logistic回歸分析，得到宅基地使用權(quán)抵押擔保意愿影響因素的結(jié)果。從模型回歸結(jié)果可以得出，在顯著性水平為0.10的條件下，X2、X4、X5、X9、X11 5個變量通過顯著性檢驗。模型整體擬合度較好，檢驗基本可行。具體情況見表2。

2.3.1 受訪者個人特征變量（X1、X2、X3、X4）對抵押意愿的影響結(jié)果分析。回歸結(jié)果表明，受訪者年齡（X2）對宅基地使用權(quán)抵押擔保存在著負影響，其影響系數(shù)為-0.18，符合預期影響，表明年齡越大的農(nóng)戶對于宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿越低。受訪者是否了解抵押擔保（X4）對宅基地使用權(quán)抵押擔保存在著負效應(yīng)，與預測相反，表明對抵押擔保政策有了解的農(nóng)戶對宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿較低。究其原因，主要是目前宅基地使用權(quán)抵押擔保相關(guān)的制度和政策尚不健全，對抵押制度有所了解的農(nóng)戶顧慮較大，導致意愿較弱。關(guān)于受訪者性別（X1），男性對于宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿強，但是沒有通過顯著性檢驗，影響不顯著。

2.3.2 受訪者家庭特征變量（X5、X6、X7、X8）對抵押意愿的影響結(jié)果分析。受訪者家庭特征變量中，只有家庭年收入（X5）影響因素通過顯著性檢驗，影響因素為0.32，表明家庭年收入較高的農(nóng)戶擴大生產(chǎn)的意愿較強，并且償還資金的能力較強，故對于使用宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿就越大，與預期影響相一致。

2.3.3 受訪者社會特征變量（X9、X10、X11、X12）對抵押意愿的影響結(jié)果分析。距離縣城遠近（X9）對宅基地使用權(quán)抵押擔保存在著正影響，表明距離縣城越遠的農(nóng)戶對宅基地使用權(quán)抵押擔保的意愿越弱。是否曾將宅基地進行抵押擔保（X11）對宅基地使用權(quán)抵押擔保存在著顯著的正影響，影響系數(shù)為2.19，表明受訪者從宅基地進行抵押的非合規(guī)嘗試中受益，因而對此有較強的意愿。由此從側(cè)面可以看出，對于通過宅基地使用權(quán)抵押融資，農(nóng)戶獲得了較高的滿意度。

3 建議

通過對調(diào)查結(jié)果分析表明，受訪者年齡、對于抵押擔保的了解與否、家庭年收入、距離縣城遠近和是否曾將宅基地進行抵押等5個因素對于農(nóng)戶宅基地使用權(quán)抵押擔保具有顯著影響。因此，為了更好地支持目前國家的宅基地使用權(quán)抵押貸款試點的推進，特提出以下針對性的建議。

3.1 著力推進宅基地使用權(quán)登記制度

清晰的產(chǎn)權(quán)是土地市場交易的前提[5]，然而目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記不甚完整，部分宅基地沒有合法的產(chǎn)權(quán)信息，對宅基地使用權(quán)抵押產(chǎn)生了不利影響。借助于目前進行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，應(yīng)對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地進行全面梳理，依法確定宅基地的權(quán)屬范圍，明晰宅基地使用權(quán)的主體。妥善處理農(nóng)村中普遍存在的宅基地違規(guī)發(fā)放、超標使用、一戶多宅等現(xiàn)象，為宅基地使用權(quán)抵押擔保制度設(shè)計做好前期鋪墊。

3.2 建立宅基地使用權(quán)價值評估機制

宅基地使用權(quán)價值評估，既是確定抵押擔保債權(quán)數(shù)額的參考，也是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時依法處分抵押宅基地使用權(quán)的依據(jù)。唯此，才能保障農(nóng)戶與債權(quán)人雙方利益得以合理平衡。由于對宅基地使用權(quán)價值評估的案例稀少，缺乏應(yīng)有的基準價參考數(shù)據(jù)，故建議完善農(nóng)村宅基地價格評估技術(shù)體系，建立宅基地價值評估制度[6]，為宅基地使用權(quán)抵押擔保制度的制定提供技術(shù)支撐。

3.3 限定宅基地使用權(quán)抵押條件

現(xiàn)行的法律體系之所以禁止以宅基地設(shè)定抵押擔保，是為了避免抵押失敗后抵押物被強制處分，致使農(nóng)民無家可歸的窘境發(fā)生。在制度探索過程中，即使允許農(nóng)民以宅基地進行抵押擔保，也切不可簡單對待，應(yīng)設(shè)置必要的限制條件，以防出現(xiàn)范無家可歸情的形。確定宅基地使用權(quán)抵押條件，可考慮諸如是否已在城市購買住宅樓、是否一戶多宅、是否有其他居住條件、擔保債權(quán)性質(zhì)、融資具體用途等。

3.4 完善農(nóng)村社會保障體系

對于大多數(shù)農(nóng)民而言，宅基地是其生存的重要財產(chǎn)，是其最基本的生活保障，農(nóng)民一旦失去宅基地，就會引發(fā)農(nóng)民生存權(quán)問題[7]。因此，宅基地使用權(quán)抵押失敗后流轉(zhuǎn)能否順利實施，能否解決農(nóng)民失去宅基地后的生活保障問題就顯得尤為重要。應(yīng)在加快健全完善農(nóng)村社會保障體系的基礎(chǔ)上，加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度，完善以農(nóng)村最低生活保障、養(yǎng)老保險、農(nóng)村醫(yī)療保險等為主的農(nóng)村社會保障體系建設(shè)[8]，逐步弱化土地的社會保障功能，減輕農(nóng)民對土地的依賴[9]，確保宅基地使用權(quán)抵押制度得以早日出臺。

4 參考文獻

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