余柳

【摘要】停車位類型形態(tài)各異，不同種類的停車位能否成為獨立的物并為何種主體享有、使用、收益和處分的權利尤為重要。目前我國《物權法》第74條就停車位權屬的規(guī)定較模糊，引發(fā)了實務中的糾紛。在借鑒域外優(yōu)秀的立法、實踐基礎上，應對第74條作出相應的調整。區(qū)分停車位不同的形態(tài)確定不同的歸屬：將建筑物首層架空層停車位、地面停車位及屋頂停車位歸全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，將地下車庫及立體停車庫歸開發(fā)商所有。

【關鍵詞】小區(qū)停車位權屬；《物權法》第74條；共有

一、城市住宅小區(qū)停車位類型及立法缺陷

根據(jù)《物權法》第74條，停車位即在建筑區(qū)劃內，規(guī)劃整齊的用來專門停車的位置。我國住宅小區(qū)現(xiàn)有停車位形式多樣，各地法律法規(guī)根據(jù)小區(qū)停車位類型的規(guī)定及名稱各異。如《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉讓辦法》將停車位分為配建停車位和增設停車位（第4條），其中增設停車位的數(shù)量必須建立在配建停車位的標準以上，增設停車位下再設時鐘停車位（具有臨時性，以露天停車位為典型），并規(guī)定時鐘停車位為區(qū)分所有建筑物的共有設施，僅供臨時停車使用，不得轉讓、出租或抵押（第5條），即時鐘停車位乃全體業(yè)主共有。此條款設立配建停車位和時鐘停車位旨在確保優(yōu)先滿足業(yè)主的需求。而《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》將停車位類型劃分為地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫四種。（第2條）《上海市關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》只對地下車庫做了規(guī)定。停車位形態(tài)各異，對其權屬的確定也不同。據(jù)整理得出停車位主要有下列幾種存在形態(tài)：

1停車位類型

（一）立體停車庫

立體停車庫屬倉儲設施，一般分為升降橫移式、垂直循環(huán)式、巷道堆垛式、垂直升降式、簡易升降式五種，在小區(qū)運用最為廣泛的是升降橫移式。立體停車庫一般不與任何地上建筑物相連，也沒有與附近建筑物直接相連的通道。它一般由墻壁隔開，四周范圍較明確，并且具有獨立的出入口，是與住宅建筑物相區(qū)分的、獨立的特定物。

（二）建筑物首層架空層停車位

建筑物首層架空層停車位，是指建筑物地面第一層架空而形成的停車位，其依附于建筑物。通常也會以明確的劃線方式區(qū)分各個停車位。此類停車位不具有獨立的入口，鮮少進行集中統(tǒng)一的管理，任意小區(qū)成員皆得使用。

（三）屋頂平臺停車位

屋頂停車位是指在小區(qū)住宅建筑物屋頂上設置的。此類停車位由于便利性較低、技術性較高，常見于國外，在我國未得到廣泛推廣。僅在某些城市中的大型購物商城的頂樓出現(xiàn)。隨著業(yè)主購買汽車數(shù)量增多，小區(qū)停車位愈顯緊缺，再加之節(jié)地模式的推進，此類停車位會逐步得到推廣。

（四）地面停車位

地面停車位指開發(fā)商在得到《建筑工程規(guī)劃許可證》后，通過占用小區(qū)公共道路或其他地面而設置的停車場所，其通常采劃線或圍欄的方式對其進行標界。

（五）地下停車位

地下停車位是按照建設用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位。這種形式的停車位是房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用地下空間而建造的車庫，一般來說包括非人防工程性質的車庫和人防工程性質的車庫。其不依附于地上任何的建筑物而獨立存在。此類車庫內部的車位之間由清晰的界限劃分（如劃線的方式、界墩），或者采取給車位編號的形式使得第三人能準確區(qū)分。

2當前我國立法缺陷

目前我國小區(qū)停車位的權屬狀況主要如下，第一種是小區(qū)停車位歸全體業(yè)主所有；第二種是小區(qū)停車位歸開發(fā)商所有，業(yè)主要取得停車位的使用權須與開發(fā)商訂立購買合同或承租合同。第一種權屬狀況的停車位主要存在于地面停車位、建筑物首層架空層停車位中。這些停車位全體業(yè)主均可使用，只要向物業(yè)或者業(yè)主委員會繳納停車費即可。該類停車位的所占用的通常是小區(qū)公共場所和道路，成本較低。其權屬由現(xiàn)行《物權法》第74條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。第二種權屬狀況的停車位以車庫為主。這些停車位多由小區(qū)開發(fā)商所有，開發(fā)商通過出租、轉讓以及附贈等方式提供給小區(qū)業(yè)主使用?，F(xiàn)行《物權法》第七十四條只確立了約定歸屬原則。業(yè)主與開發(fā)商之間的權益往往無法得到衡平，爭議頗多。

現(xiàn)實生活中，小區(qū)綠地、空地、路側都被小汽車“覆蓋”的現(xiàn)象比比皆是，第一款中試圖以“應當首先滿足業(yè)主需要”的強制性要求擴大小區(qū)內停車位的供給。但存在以下問題：首先，實際生活中業(yè)主對停車位的需求程度不盡相同，對需求量的客觀標準難以認定；第二，此處的“需要”是購買的需要還是業(yè)主日常使用的需要并無標明；第三，對于“應當”的認定到底是一種強制性規(guī)范抑或授權第三人的任意性規(guī)范，用以約束業(yè)主、開發(fā)商以及第三人的關系；第四，對“首先”的定義，其指的是業(yè)主相對于第三人對小區(qū)內的停車位具有優(yōu)先購買權還是優(yōu)先使用權？小區(qū)規(guī)劃的停車位一般有限，若在出售停車位后剩余，開發(fā)商可能不會閑置相應停車位，在這種情況下，是否各種停車位都能出售、或承租給第三人？若在出售時，業(yè)主經(jīng)濟水平有限或對停車位暫無需求，嗣后欲購置時已出售予第三人，業(yè)主與第三人的權益如何衡平；第五，對于以出售方式取得停車位使用權的是否有期限限制。出售給第三人的停車位及業(yè)主的使用期限是否相同。

二、停車位權屬的認定標準

1約定歸屬說

根據(jù)《物權法》第74條，約定歸屬隱性條件為停車位及車庫必須是屬于專有權的標的，且其原始歸屬是確定的，屬于開發(fā)商所有，以獨立地上車庫為典型，而獨立地下車庫，排除地方性規(guī)章確認開發(fā)商擁有土地使用權的情形下，仍有一部分為開發(fā)商利用人防工事興建的車庫存有較大爭議。而法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的停車位（如地面停車位），不能成為當事人約定歸屬的標的。但約定歸屬說看似貫徹了“私法自治”的原則，但實踐中存在下列缺陷：房屋買賣合同通常為格式合同，開發(fā)商為了追求利益的最大化，一般會在格式合同中預先規(guī)定了小區(qū)停車位的所有權歸自己，消費者購房時間不一，談判能力弱。實踐生活中一概采約定歸屬說通常不利于維護業(yè)主的權益，應當將其范圍限縮只得運用于立體停車庫及地下車庫中。

2面積分攤說和土地使用權說

面積分攤說以建筑成本和面積的分攤情況作為判定小區(qū)停車位所有權唯一根據(jù)。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第5條第2款規(guī)定，商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。若開發(fā)商將停車位的建筑成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，小區(qū)停車位就歸業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商。對于獨立地下車庫及利用首層架空層興建的非獨立地下車庫來說，如果商品房的公攤面積已經(jīng)包括停車位的建筑面積，證明業(yè)主在買房時已經(jīng)為地下停車位支付了建設費用，地下車庫的所有權應當歸全體小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商無權出售此類停車位，否則有重復收費之嫌。但此觀點實際是理想化的模式，操作性較低，僅按照購房者購買房屋時是否分攤了停車位成本確定停車位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專業(yè)問題。另外，此規(guī)則的運用同時依賴于開發(fā)商如實向主管部門申報停車位的面積計算方式與成本負擔方式，全面客觀及時地向消費者履行信息披露義務，實踐中，建筑成本的運算往往同時涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)秘密跟利益，消費者獲悉的難度較高。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第32條規(guī)定“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。在房地一體主義的制度框架下，土地使用權出讓說將全體業(yè)主購買房屋并分攤小區(qū)內全部土地使用權出讓費作為判斷停車位權屬的依據(jù)。若小區(qū)范圍內的土地使用權已經(jīng)被住宅房屋所分攤，那么停車位應當歸全體業(yè)主共有，業(yè)主往往分攤的是土地表面的使用權，該說無法解決地下獨立車庫的權屬問題。隨著對空間利用的多元化，簡單地根據(jù)土地使用權來確定停車位歸屬不足以解決小區(qū)停車位的權屬問題。

三、完善我國住宅小區(qū)停車位權屬立法

1各類型停車位權屬確定

（一）立體停車庫

這類停車庫技術投入的成本較高，應歸開發(fā)商所有。

（二）建筑物首層架空層停車位

樓房首層架空層位于建筑物的底部，是整幢建筑物的結構支撐。根據(jù)《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，只有層高于2 2米的建筑物才能計算建筑面積（第3條），首層架空層車庫通常層高較低，且為建筑物不可分割的一部分。其次，實踐生活中首層架空層停車位并非僅僅供業(yè)主停車，往往還承載了其他功能，譬如臨時性的娛樂、休憩場所以及公共過道。根據(jù)《建筑面積計算規(guī)則》第8條，公共門廳和過道屬于該建筑物的公共面積，因此此類型停車位應當屬于業(yè)主共同所有。另外，這類停車位的建設成本較低（通常以簡單劃線的方式區(qū)分各個停車位），將此類停車位劃歸業(yè)主共有不會激發(fā)業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突。

如果首層架空層的層高在2.2米以上，也就當然成為區(qū)分所有權的專有權的客體，可以依法辦理權利的初始登記和轉移登記，其權利歸屬于取得產(chǎn)權證明的人。

（三）屋頂平臺停車位

屋頂停車位多采螺旋爬樓或者增建電梯的方式營運，相比地下停車位的投建成本較低。與架空層停車位類似，屋頂平臺停車位所占用的空間是整棟建筑物的頂部，是建筑物不可分割的一部分。此類停車位應歸業(yè)主共同所有。

（四）地面停車位

根據(jù)“房隨地走、地隨房走”的制度框架和《物權法》第74條，小區(qū)建設用地表面的土地使用權即歸全體業(yè)主共有。

（五）地下停車位

（1）利用人防性質興建的地下車庫

此類車庫多屬國家為了國防利益和國家安全，開發(fā)商利用人防工事作為車庫的情形。權屬具有較大的爭議性。根據(jù)《人民防空法》第5條規(guī)定“國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”依據(jù)該法只要該停車位能保障國家在必要時可以對其進行征收利用即可，地下車庫的投資費用高昂，此類停車位權屬應當歸于開發(fā)商所有。

（2）非利用人防性質興建的地下車庫

此類停車位能滿足構造上和使用上的獨立性，雖然在某些地下車庫中，其并無以墻壁作為各個車位之間的隔離，而是采用劃線或者編號的方式。這里可借鑒德國對可取得特別所有權的停車位的認定辦法，只要其具有永久性的并得為第三人所辨的標志則可認為其具有構造上的獨立性。對于此類型車庫，開發(fā)商為其建設投入了巨額成本，因而應當歸屬于開發(fā)商。

2完善《物權法》第74條建議

物權法第74條“應當”應被理解強制性規(guī)范中的義務性規(guī)范，即開發(fā)商應當積極履行為業(yè)主提供滿足其基本需要的停車位的義務，保護業(yè)主的權益。業(yè)主較之開發(fā)商往往處于弱勢地位。有學者曾提出，該條文之所以為強制性規(guī)范的原因在于其調整的為公共利益，但作者并不贊同，公共利益指向的是不特定的多數(shù)人的利益，在確定小區(qū)停車位權屬時，收益的群體多限于該小區(qū)的成員?？v使有將開發(fā)商將小區(qū)內停車位出售予第三人的情況，但最終所得收益由小區(qū)成員共享?？梢娫摋l款的目的是使得最終受益群體為該小區(qū)的成員，只不過小區(qū)內部的成員構成具有不確定性。

作為強制性規(guī)范，第74條并未規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商違背條文所承受的法律后果。若開發(fā)商并無“首先滿足業(yè)主的需要”，而將停車位售予第三人，應對開發(fā)商進行懲罰。若開發(fā)商未在房屋銷售合同中作出保留停車位所有權的條款，也未與業(yè)主之間有任何關于小區(qū)停車位權屬的約定，應推斷小區(qū)停車位歸全體業(yè)主共有。前述第74條為強制性規(guī)范，當業(yè)主的權益受到侵害時，可請求法院作出合同無效的判決。若開發(fā)商在商品房銷售合同中沒有明確保留小區(qū)停車位的所有權，事后又與業(yè)主達成小區(qū)停車位轉讓協(xié)議，應視為開發(fā)商和業(yè)主事實上約定小區(qū)停車位最初的所有權歸開發(fā)商。但此時由于開發(fā)商并無首先滿足業(yè)主的需求，應當向業(yè)主進行相應的賠償。若在停車位首次出售時，業(yè)主的經(jīng)濟水平有限或對停車位并無需求，嗣后欲購置時該停車位已出售予第三人，只要在出賣時所得收益已與業(yè)主分享，其就需要承擔停車位由他人購買使用的風險。業(yè)主的權利也可以通過對該停車位的使用期限限制得到保護。若停車位已通過出售的方式轉讓給第三人的，其使用期限應當比業(yè)主的短。

“滿足業(yè)主的需要”中的“需要”應為日?；拘枰ｉ_發(fā)商只要在小區(qū)規(guī)劃中保證每戶業(yè)主都能夠購買或使用人均占有車輛對應的停車位即可。需求是可變的，若小區(qū)的停車位已達飽和狀態(tài)，也可考慮利用先進的科學技術對其他空間加以運用。

現(xiàn)實生活中有些人只是出于投資目的購買房屋，取得所有權后會把房屋轉讓或出租。因此“首先滿足業(yè)主的需要”同樣適用于房屋的承租人，但僅限于使用權。開發(fā)商在進行規(guī)劃時應當以戶為單位考慮業(yè)主的停車需求，因此承租人在不妨礙小區(qū)其他業(yè)主行使權利的前提下相對于小區(qū)外的第三人有優(yōu)先使用權。