竇欽昊

摘要： 土地市場在我國屬于新興市場，很多關(guān)于土地的各種交易行為不是非常地合乎規(guī)范，在某種程度上來說，使我國的國有土地資產(chǎn)遭受了損失，采取什么對策來使土地市場規(guī)范化，合理的處理目前土地市場中所存在的問題，是如今土地管理部門需要考慮的。

Abstract： The land market is an emerging market in China. Many of the transactions on land are not very standardized. To some extent， the state-owned land assets in China have suffered losses. and the countermeasures have been taken to standardize the land market. What land management departments need to consider is to take measures to standardize the land market and reasonably treat the problems in the land market.

關(guān)鍵詞： 土地市場；問題；對策探討

Key words： land market；problem；countermeasures

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）19-0064-02

0 引言

組成我國社會主義市場體系的很重要一部分就是我國的土地市場，能否使土地市場健康穩(wěn)健地運(yùn)行，對于社會主義市場體系的發(fā)展十分重要。因為我國建國較晚，土地市場還不夠完善，發(fā)展的程度還處于一個很低的水平，我國各省各地區(qū)之前的發(fā)展十分不均衡，拖后了我國市場主義市場體系發(fā)展的進(jìn)程。與此同時，在某些地方，土地市場的秩序十分混亂，使國家的土地資產(chǎn)遭受了損失，許多不法分子趁虛而入，使國家、集體和農(nóng)民的利益遭受到了侵害。

1 土地市場存在的問題

1.1 土地市場有價無市

當(dāng)前，我國許多地方的土地有形市場都已經(jīng)形成，但是有些地方雖然名義上有土地市場，但是在交易時卻沒有在土地市場進(jìn)行交易，只是雙方談好價格之后，就直接去政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，這樣就成交了，更有甚者甚至直接連登記這一過程也省略了。如此一來，我國的土地市場名存實亡，完全沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1.2 土地市場遭受看不見的沖擊

有些地方的市場秩序是被隱性土地市場所搞亂的，造成分配不合理，隱形土地市場大都沒有合法資格，交易的土地類型不但包括了國有土地，還有數(shù)量驚人的集體土地。在隱形土地市場內(nèi)，雙方交易土地的價格不公開透明，雙方都進(jìn)行大量的偷稅漏稅，更有許多單位非法的占地流入市場，違法進(jìn)行交易，從中賺取大量利潤。

1.3 沒有有效控制土地供應(yīng)計劃總量

土地的供應(yīng)總量過多，一大部分的土地處于閑置狀態(tài)。許多房地產(chǎn)公司在開發(fā)時，沒有合理規(guī)劃，任意開發(fā)，造成供過于求的狀況。許多樓盤在建成以后賣不出去，這樣不但浪費(fèi)了資產(chǎn)，還使土地遭受了到破壞。沒有有效對土地供應(yīng)計劃進(jìn)行控制，是導(dǎo)致土地市場發(fā)展失衡的很重要的原因之一。

1.4 土地利用集約水平較低

最近十年以來，因為各地掀起了一輪土地開發(fā)熱，許多市、縣、鎮(zhèn)爭先恐后地設(shè)立經(jīng)理開發(fā)區(qū)，并通過許多優(yōu)惠的政策來吸引投資開發(fā)商。更有甚者竟然讓當(dāng)?shù)卣葘⑼恋芈衿饋?，零成本吸引開發(fā)商進(jìn)行投資，這樣做的結(jié)果就是使很多的土地不能得到有效利用，使土地集約水平處于一個較低的水平。

1.5 土地市場中缺少代理服務(wù)機(jī)構(gòu)

建立適量的土地市場代理服務(wù)機(jī)構(gòu)不但能讓市場信息得到更快的反饋，還能使土地市場的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，改善土地市場的運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量。現(xiàn)今，我國的土地市場代理服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量非常少，或者有的話，也僅僅只是走個形式，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1.6 沒有建立完善的土地市場管理機(jī)制

我國目前在土地市場的管理模式上還存在著許多不足，特別是土地的二級轉(zhuǎn)讓市場，很多人用房產(chǎn)交易來替代土地的交易。相關(guān)土地管理部門在對土地市場體系和土地市場結(jié)構(gòu)的改革中存在許多問題，土地的出讓方式過于單一，沒有將市場化程度提高；違法進(jìn)行土地出讓金的收取，造成公司與公司之間不能進(jìn)行公平地競爭；沒有建立起良好的土地抵押市場秩序，很多相關(guān)部門在土地抵押時插一腳，不能進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一的管理；沒有管理好土地租賃市場，很多市場還是銀杏市場；在土地登記時，沒有對土地交易價格和交易時間等進(jìn)行詳細(xì)有效的記錄，導(dǎo)致了很多的違法土地交易；與土地市場相關(guān)的許多法律條款不夠完備，沒有一個硬性的約束。

2 土地市場存在問題的解決對策

2.1 形成科學(xué)的地價評估體系，及時準(zhǔn)確公布地價信息

要想為土地市場進(jìn)行地價評估服務(wù)，首當(dāng)其沖的就是必須要提高地價評估人員的職業(yè)素質(zhì)，讓土地估價報告能反映真實的地價情況。第二就是要形成一個完善的地價評估體系，這一評估體系得包括了基準(zhǔn)地價評估和宗地評估。浙江省就是因為有了這樣一套較為合理的地價評估制度，才能在土地招標(biāo)拍賣掛牌工作中處于全國領(lǐng)先水平。

2.2 推出社會化中介服務(wù)體系

在進(jìn)行了土地市場的市場化運(yùn)作后，社會化中介服務(wù)體系也隨之推出，我國的土地如果想要真正成為市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的成果，建立起一系列完善的服務(wù)體系是不可或缺的，這一服務(wù)體系就包括了中介服務(wù)體系。有效推出土地社會化中介服務(wù)體系，才可以體現(xiàn)出土地作為商品的市場優(yōu)越性。

2.3 建立完善的市場網(wǎng)絡(luò)化體系

由于互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，在土地市場中也應(yīng)該建立起一個市場網(wǎng)絡(luò)化體系，才能及時地對各處的土地交易信息進(jìn)行傳遞，可以有效增強(qiáng)土地市場的時效性。如此一來，交易雙方就可以通過這一網(wǎng)絡(luò)化體系來對各自的交易行為進(jìn)行調(diào)整，可以使土地市場更好更快地穩(wěn)健發(fā)展。

2.4 增強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管，徹底落實土地市場制度

國家和地方政府為了能使土地市場健康發(fā)展，國家出臺了一連串的法律法規(guī)，各地政府也根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，出臺了許多政策制度。將相關(guān)的政策落實到位，是使土地市場合法合理發(fā)展的重要途徑，是規(guī)范土地市場的第一要務(wù)。與此同時，還必須將土地市場的監(jiān)管制度不斷完善，加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管。

2.4.1 將土地有償使用制度落實到位

我國現(xiàn)今階段，土地有償使用所占的份額較小，土地有償使用的方式主要還是通過土地出讓的方式來實現(xiàn)。因為我國有很大數(shù)量的國有劃撥土地，導(dǎo)致劃撥價和市場價之間的差價很大，對于土地資源的有效配置十分不利，同時也會使城鎮(zhèn)地價體系十分不平衡所以，地方政府和相關(guān)土地行政主管部門必須將土地有償使用制度落實到位，推出多種多樣的有償使用方式，尤其是以年租的方式，把土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到全面地體現(xiàn)，將由于隱性土地市場的存在而導(dǎo)致的國有土地資產(chǎn)的損失降到最低，這樣才能有利于建立完備有序的有形土地市場秩序。

2.4.2 提升土地登記制度在法律上的地位，進(jìn)行嚴(yán)格嚴(yán)管

不管是土地使用權(quán)的交易或者是變更，都會最后在土地登記上反映出來。土地初始登記的主要作用是對變更土地登記提供根據(jù)，而土地變成登記主要是在土地交易過程中所進(jìn)行的土地登記。土地變更登記不能只是僅僅簡單地將土地證書進(jìn)行登記，在處理由于土地交易所產(chǎn)生的變更登記時，需要把土地交易狀況在土地證書和土地登記卡上進(jìn)行反映。必須貫徹落實土地證書年檢制度，按時對土地使用證進(jìn)行核查，從中發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，這樣才能有效保護(hù)土地權(quán)利人，尤其是保護(hù)了我們的國有土地資源。一旦土地登記工作能將以上所說的落實到位，那些隱形的土地交易和違法的土地交易將難以持續(xù)下去，就能有效地保護(hù)國有土地資源以及國有財產(chǎn)。那些新批準(zhǔn)的建設(shè)用地項目以及已經(jīng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)審批的建設(shè)用地項目，應(yīng)該敦促受讓方及時對土地進(jìn)行登記，如果不主動及時地進(jìn)行登記，相關(guān)部門可以責(zé)令他們限期辦法，甚至警告和罰款，將土地登記制度落實到位。

2.4.3 慢慢將土地儲備和開發(fā)制度建立完備

國務(wù)院在 《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》中明確指出：“為了增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度?！比缃瘢覈呀?jīng)有1258個縣市已經(jīng)將土地收購儲備制度建立了起來。從長久發(fā)展的眼光來看，需要把土地收購儲備機(jī)制的重點慢慢移到將存量土地盤活，對資源資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化配置，促進(jìn)土地進(jìn)行集約利用，保障國有土地資產(chǎn)穩(wěn)定升值等方面上。土地儲備的來源主要有以下兩種，第一種是政府新征用的增量土地，第二種則是原劃撥性質(zhì)要入市的存量土地。要將這些土地作為儲備，則必須補(bǔ)償土地的原使用者，需要在前期開發(fā)中投入很多資金。所以，需要有一定的經(jīng)濟(jì)實力，才能對土地進(jìn)行儲備?，F(xiàn)今我國的土地儲備開發(fā)制度還不夠成熟，每個地方的土地儲備情況各不相同，但是落實土地儲備開發(fā)制度，可以有效控制建設(shè)用地占用農(nóng)用地、對存量用地進(jìn)行盤活以及可以增加財政收入等。

2.4.4 增強(qiáng)對土地行政審批的監(jiān)管

每一級的土地行政部門在對每宗土地進(jìn)行具體審批時，必須對行政審批進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對行政劃撥供地范圍進(jìn)行嚴(yán)格的限制，杜絕交易主體采用欺騙手段來騙取批準(zhǔn)的行為，將違法進(jìn)行審批的各種行政行為扼殺在萌芽狀態(tài)。并且，上級土地行政部門和其他相關(guān)部門必須對土地行政部門的行政審批工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，杜絕違法行政和行政不公等違法行為。我國現(xiàn)在的土地市場的在土地批租和土地發(fā)證等環(huán)節(jié)上，必須加強(qiáng)對土地的行政審批監(jiān)管，不然就會導(dǎo)致企業(yè)與企業(yè)之間不公平的競爭，使土地權(quán)利人的權(quán)益受到損失，杜絕腐敗問題，使土地市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。

2.4.5 增強(qiáng)土地執(zhí)法的檢查手段

土地行政部門應(yīng)努力配合相關(guān)部門，對土地市場交易中存在的各種違法行為進(jìn)行嚴(yán)肅的處理。不但要對違法者的違法行為進(jìn)行處罰，還得讓違法者補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)。在土地交易過程中，假如僅僅對違法者的違法行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰而不督促他們補(bǔ)辦有關(guān)土地手續(xù)，國有土地資源仍然會受到侵害。各級有關(guān)土地行政部門必須嚴(yán)格執(zhí)法，大量采用“公布”和“曝光”的形式，來建立起一個公平公正的土地市場環(huán)境。

3 總結(jié)

我國目前的社會主義市場經(jīng)濟(jì)是國家和政府宏觀調(diào)控的市場經(jīng)濟(jì)，只有政府合理的引導(dǎo)和監(jiān)管，徹底落實相關(guān)的土地市場制度，才能形成規(guī)范合理的土地市場秩序。各級政府和有關(guān)土地管理部門必須好好研究土地市場的動態(tài)以及土地市場的運(yùn)行情況，通過對不同土地市場的特點進(jìn)行評估，制定出與之相對應(yīng)的規(guī)章制度，對各種擾亂土地市場秩序的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，才能使土地市場規(guī)范合法科學(xué)地發(fā)展。

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