張冬

（駐馬店市國土資源局城區(qū)分局橡林國土所，河南駐馬店463001）

城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)績效評價(jià)研究

張冬

（駐馬店市國土資源局城區(qū)分局橡林國土所，河南駐馬店463001）

近年來，隨著社會的不斷發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，在城市經(jīng)營管理中，土地作為重要資產(chǎn)逐漸受到人們的重視。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)能夠合理配置城市土地資源，對土地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化利用，使土地利用效率大幅提高，從而滿足城市人口居住和商業(yè)需求。每年我國因建設(shè)而被占用開發(fā)的耕地高達(dá)三百萬畝，耕地面積的減少不但嚴(yán)重影響著我國糧食的產(chǎn)出，同時(shí)國內(nèi)出現(xiàn)較為緊張的建設(shè)用地供應(yīng)量。

房地產(chǎn)開發(fā)；績效評價(jià)；用地供應(yīng)

在社會發(fā)展中，土地分配作為核心問題，與城市開發(fā)建設(shè)有著密不可分的聯(lián)系，土地經(jīng)營利用的好壞對人們的生活水平有著直接影響，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)用地利用效率影響因素

（一）人口因素

不管是開發(fā)住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，都需要將一定規(guī)模的人口和一定消費(fèi)的群體作為地產(chǎn)區(qū)域存在的支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定規(guī)模人口的基礎(chǔ)上才能夠根據(jù)需求進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，通過對營銷手段進(jìn)行創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)最大化的效益。片區(qū)內(nèi)有一定人口集聚效應(yīng)是房地產(chǎn)前期的市場定位，在房地產(chǎn)市場開發(fā)中，人口因素是基礎(chǔ)保障。近年來，鄂爾多斯出現(xiàn)的眾多“鬼城”就表明房地產(chǎn)企業(yè)盲目開發(fā)的投資失敗。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

土地利用效率與城市經(jīng)濟(jì)水平有著密不可分的聯(lián)系，較高經(jīng)濟(jì)水平地區(qū)的土地能夠產(chǎn)出較多的經(jīng)濟(jì)效益，像我國北京、上海、廣州這些城市房價(jià)偏高的主要原因是具有龐大的消費(fèi)群體，而且該群體具有較高的收入，單位面積內(nèi)創(chuàng)造的GDP遠(yuǎn)高于其他城市。另外，由于城市較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會吸引大量人口聚集，從而產(chǎn)生人口集聚效應(yīng)，使片區(qū)具有較大的開發(fā)潛力，這也充分體現(xiàn)出土地的高效利用，土地單位面積創(chuàng)造的GDP隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而增加，從而使土地利用效率得到提高，土地利用產(chǎn)出效益也不斷提高。

（三）政策因素

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，它極容易受政策影響，通過對近兩年宏觀經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)分析能夠看出，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)想要成功開發(fā)運(yùn)行銷售業(yè)務(wù)，需要較為穩(wěn)定的市場環(huán)境，一旦房地產(chǎn)企業(yè)想要脫離城市規(guī)劃和政策進(jìn)行開發(fā)，都必然會失敗。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行中，行政政策因素是基礎(chǔ)保障，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應(yīng)市場需求進(jìn)行土地開發(fā)利用，才能夠使土地的利用效率得到有效提高。

二、土地績效評價(jià)體系的構(gòu)建

（一）指標(biāo)選取

通常情況下指標(biāo)選擇方法分為以下幾種：一是問題分析法，它主要是分類研究城市土地供給制度下存在的土地利用率低下問題，隨后對各類問題的選擇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定；二是綜合分析法，它融合了目標(biāo)法、問題分析法等多種方法，能夠相互吸取優(yōu)點(diǎn)，使原有指標(biāo)體系的缺點(diǎn)得到克服；三是部門分析法，該方法根據(jù)土地需求的機(jī)構(gòu)部門對評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分類并選取。因?yàn)橥恋毓?yīng)的績效評價(jià)主要是從兩個角度進(jìn)行考察，一方面是供應(yīng)后土地集約利用執(zhí)行情況，另一方面是供給的產(chǎn)出效益效果，而且對于功能效果評價(jià)來說目標(biāo)評價(jià)是基礎(chǔ)，因此績效評價(jià)指標(biāo)的選取方法為目標(biāo)法。

（二）指標(biāo)體系的建立

按照城市土地供應(yīng)要求的效率評價(jià)目標(biāo)，將若干的具體子因素設(shè)在每個效率影響準(zhǔn)則下層。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)績效通過土地集約利用經(jīng)濟(jì)和城市土地利用綜合效益兩個準(zhǔn)則從來反映，而準(zhǔn)則層下面又分為眾多指標(biāo)層，同時(shí)指標(biāo)層的量化需要通過具體指標(biāo)因素的選取來實(shí)現(xiàn)，指標(biāo)體系如下表。

（三）指標(biāo)體系說明

城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)績效能夠從兩方面來體現(xiàn)，一方面是土地利用綜合效益績效，另一方面是土地集約利用經(jīng)營。其中，土地利用綜合效益績效能夠通過房地產(chǎn)開發(fā)用地所產(chǎn)生的綜合效益很好的評估。土地轉(zhuǎn)讓金所產(chǎn)生的政府財(cái)政收入和樓面地價(jià)水平是土地直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的主要表現(xiàn)；相比于工業(yè)及其它用地房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓價(jià)格較高，城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)是國有土地使用權(quán)出讓收入的主要來源，因此土地的直接經(jīng)濟(jì)效益能夠通過土地出讓金對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率很好的衡量；而間接經(jīng)濟(jì)效益則指土地供應(yīng)多帶來的外資投入、GDP增長等。另外，社會公平效率也包括房地產(chǎn)開發(fā)用地的分配，國民生活水平的變化能夠通過恩格爾系數(shù)、城鎮(zhèn)化率、人均支配等指標(biāo)進(jìn)行衡量，通過這些指標(biāo)可以體現(xiàn)出貧富差距的實(shí)際情況。同時(shí)由于土地資源有限，還需要對土地的可持續(xù)利用進(jìn)行考慮，土地利用率的生態(tài)效益通過建成區(qū)綠化覆蓋率指標(biāo)進(jìn)行衡量；土地集約利用經(jīng)營程度一般是通過土地開發(fā)利用水平、土地管理水平、土地經(jīng)營水平、土地承載力水平以及土地使用強(qiáng)度準(zhǔn)則層進(jìn)行反映。利用土地利用結(jié)構(gòu)配置水平指標(biāo)和土地開發(fā)利用率能夠很好的反映土地開發(fā)利用水平。利用土地閑置率指標(biāo)能夠很好的衡量土地供應(yīng)管理水平。單位土地上的開發(fā)投入經(jīng)營水平指的就是土地經(jīng)營水平。單位土地面積內(nèi)可容納的人口數(shù)量容積率、建筑密度等能夠衡量土地使用強(qiáng)度。區(qū)域土地上建筑的使用程度反映出商品房的空置率。

表指標(biāo)層量化具體指標(biāo)體系

三、績效評價(jià)分析過程

（一）確定指標(biāo)合理值

一是對于國家有明確規(guī)定或要求的，指標(biāo)的合理值要以國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)要求為主；二是如果國家沒有進(jìn)行明確規(guī)定，需要以城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中對土地利用的總體規(guī)劃為參考，按照城市戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)對部分指標(biāo)的合理值進(jìn)行確定，將其作為參考值不但能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展中存在的問題全面的掌握，還使其與城市績效評價(jià)的實(shí)際情況相符合；三是對于以縱向比較為主選擇的供應(yīng)績效指標(biāo)合理值，而且沒有規(guī)劃目標(biāo)和行業(yè)要求，能夠通過城市歷史發(fā)展趨勢確定指標(biāo)的合理值，通過城市時(shí)間序列上的分析使評價(jià)與城市發(fā)展要求更加相符。

（二）單向指標(biāo)的計(jì)算模型

單向指標(biāo)值作為綜合指數(shù)體系構(gòu)建中的重要組成因素，每個指標(biāo)值需要在確定每個指標(biāo)合理值的基礎(chǔ)上得出，為了使不同指標(biāo)原始值度量單位對變量評價(jià)造成的影響得以消除，首先要無量綱化每個指標(biāo)，該方法是利用數(shù)學(xué)變換來使原始指標(biāo)量綱影響得到消除，它一般分為三大類，一是直線型，二

式中，單項(xiàng)指標(biāo)值用Xi表示，指標(biāo)的原始值用Wi表示，指標(biāo)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值用Wo表示，系數(shù)用n表示。如果Wi是正向指標(biāo)時(shí)，系數(shù)n為1，例如城鎮(zhèn)人均可支配收入增加額、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)；如果Wi是負(fù)向指標(biāo)時(shí)，系數(shù)則為-1，例如商品房空置率等指標(biāo)；如果土地閑置率為0時(shí)，則Xi=（1-Wi）*100。在指標(biāo)體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，一是需要對每個指標(biāo)的權(quán)重需要通過對指標(biāo)的相關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析得出。二是每個指標(biāo)值需要通過確定每個指標(biāo)的合理值進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)將績效評價(jià)模型構(gòu)建起來，效率的高低級別通過綜合績效評價(jià)值判斷。

（三）評價(jià)模型

對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)績效機(jī)械能評價(jià)比較復(fù)雜，影響因素受供應(yīng)目標(biāo)的不同而存在一定差異，而不同影響因素指標(biāo)值能夠?qū)Χ嘣?yīng)目標(biāo)進(jìn)行量化評估，通過長期實(shí)踐能夠看出，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、地鐵施工技術(shù)等領(lǐng)域已廣泛應(yīng)用灰色評估模型?；一谥行狞c(diǎn)白化權(quán)函數(shù)的灰色評估方法的具體步驟如下：

1.灰類數(shù)s的劃分根據(jù)評估對象要求所需要進(jìn)行，最屬于灰類1，2，…，s的點(diǎn)可選擇為λ1，λ2，λ3，…，λs，相應(yīng)地劃分為s個灰類作為各個指標(biāo)的取值范圍，比如將把j指標(biāo)的取值范圍λ1，λs+1劃分為S個小區(qū)間λ1，λ2…λs，λs+1。

2.在得出指標(biāo)j的一個觀測值x后，通過計(jì)算得知其屬于灰類K（k=1，2，…，s）的隸屬度x）。

3.對象i關(guān)于灰類綜合聚類系數(shù)通過以下公式計(jì)算：是曲線型，三是折線型。如果0～100范圍為無量綱化后的指標(biāo)值，指標(biāo)層中的指標(biāo)分為兩種形式，一種是負(fù)向指標(biāo)，另一種是正向指標(biāo)，其中正向指標(biāo)為評價(jià)取向與指標(biāo)值一致呈正相關(guān)的，負(fù)向指標(biāo)為評價(jià)取向與指標(biāo)值為負(fù)相關(guān)的，它呈現(xiàn)下列處理過程：

總之，土地是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)發(fā)展的重要載體。但是隨著土地資源的日益緊缺，如何對土地資源進(jìn)行合理利用，使房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的土地供應(yīng)機(jī)制得到完善，需要政府積極進(jìn)行調(diào)控，最大程度的發(fā)揮土地的價(jià)值。

[1] 肖仁芳.我國土地儲備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)問題[J].黑龍江科學(xué)，2014(1).

［責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)］

F321.1

A

1005-913X（2017）05-0099-02

2017-03-15

張 冬(1976-)，男，河南駐馬店人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。