靳奉華

【摘要】土地儲備是國家調(diào)控土地，科學的開發(fā)土地資源，深度挖掘和開發(fā)土地潛在價值的一種手段，同時也是一種資金密集型的工作，在開發(fā)的每個階段都需要大量的資金。因為土地儲備需要大量的資金，所以怎樣去控制土地儲備的成本，提高資金的利用率使得土地儲備持續(xù)發(fā)展，成了當今社會最關注的問題，同時對于土地儲備也有很大的影響。我國對于土地儲備，還處在剛剛起步階段，缺乏各方面的解決方案和控制措施。鑒于此，本文主要分析了土地儲備的各項特點、資金結構和土地儲備機構的專業(yè)水平，介紹了我國現(xiàn)有的土地儲備中存在的問題，并對如何來控制土地儲備的成本方法進行了深入的探討和研究。

【關鍵詞】土地儲備；成本控制；方法；研究；資金

【中圖分類號】F301

【文獻標識碼】A

土地儲備最早是在歐洲出現(xiàn)的，自1996年開始我國從國外引進并實施。土地儲備是在對土地的使用和城市土地合理開發(fā)利用的過程中產(chǎn)生的一種對于土地的經(jīng)營管理制度。在我國對土地儲備的不斷發(fā)展中取得了許多成就，但是同時也由于我國發(fā)展的比較晚，相應的出現(xiàn)了許多的問題，例如：土地市場化低、土地儲備機構管理經(jīng)營水平低、土地儲備不能對土地市場起到有效的宏觀調(diào)控、土地儲備的計劃制定存在不足等等，這些問題的存在都使得我國各個城市的土地儲備的成本非常之大，不利于我國土地儲備的發(fā)展。土地儲備的成本決定土地儲備的風險，土地儲備的成本越高，存在的風險也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲備的成本是可以控制的，存在的利潤是不可控制的。因此，需要對土地儲備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲備的風險是勢在必行的。

1、土地儲備成本的構成和特點

1.1土地儲備成本的構成

土地儲備成本主要包括土地收購的成本、儲備土地的成本、土地開發(fā)的成本、轉讓的價格等等。土地收購的成本主要是前期對土地購買的費用；儲備土地的成本主要是土地儲備支出的利息，對土地投資出現(xiàn)的跌價等風險的損失。土地開發(fā)的成本指的是對土地進行改造、建設、配套基礎設備等建設土地的支出。土地轉讓的價格比購買時的價格低會造成相當大的土地存儲成本的損失，同時還得加上土地儲備開發(fā)供應階段發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等許多費用。

1.2土地儲備成本的特點

土地儲備成本的主要特點是土地儲存的階段性特征，這種特征是從土地收購階段的成本、土地的開發(fā)階段成本、土地儲備階段成本赫爾土地轉讓階段成本這四種階段成本組成。土地儲備成本的特點可以由上述四種階段得出。一是土地儲備成本需要非常多的運行資金，從而得出土地儲備的資金密集型特點；二是由于對土地的開發(fā)需要根據(jù)土地性質的不同、規(guī)劃用途的不同來進行不同的開發(fā)；三是土地的開發(fā)模式不同也會導致土地儲備成本的不確定性和多義性；四是土地在開發(fā)的過程中對于土地需要的各種建設的現(xiàn)金流都是公開的，對于開發(fā)的成本也可以根據(jù)別的企業(yè)開發(fā)的項目來預算其成本，所以土地儲備成本是可以控制的，具有可控性；五是土地儲備成本具有區(qū)位性，因為土地的收購成本是根據(jù)土地的區(qū)位條件來決定的。

1.3土地儲備成本的核算

對于土地儲備成本的核算來說，可以分為固定成本和可變成本。把土地儲備成本的核算劃分為這兩種，可以更加準確的預測、核算土地建設項目的成本費用，對各項成本費用進行分析，以此來優(yōu)化各種費用使之達到控制成本的目的。在土地儲備成本的具體核算中，要根據(jù)土地的地理位置、地權的所屬情況來進行分析，得出每一塊土地的詳細情況，再按照每一項的耗費情況來進行核算。對于某些面積非常大的、分塊建設的項目，可以采用個別認定法、按面積分配法和按價值分配法這三種核算方法來進行核算。同時還要注意，在對土地核算的方法進行選擇時，必須根據(jù)配比原則來通盤考慮，均衡各種利益，達到對土地儲備成本的準確無誤的核算，確保在對土地存儲的成本中有所依據(jù)。

2、影響土地儲備成本管控效能的主要原因

據(jù)2016年土地主管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國約2/3以上省份的土地儲備融資資金在土地儲備總資金額的占比超過了40%，其中1/4的省份占比超過了80%。但同時，土地儲備在實踐中也相應產(chǎn)生了一系列問題，不同程度上影響了土地成本管控效能，增大了土地儲備運行的風險。而造成這一現(xiàn)象的原因，主要如下：

2.1土地儲備成本標準定義沒有統(tǒng)一

由財政部、國土資源部聯(lián)合出臺的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》明確指出，對于土地儲備過程中所發(fā)生的費用是否能夠直接列入土地儲備成本項下的問題，可由地方財政部門依據(jù)具體情況酌情而定。但現(xiàn)實中，由于地區(qū)與地區(qū)之間的客觀差異性，使得各地對土地儲備成本的定義和內(nèi)涵認知不一，且相當模糊化和邊界化，到底何種費用才能列入土地儲備成本，目前尚無明文規(guī)定，實踐操作中的彈性頗大。

2.2土地儲備及補償定價機制不健全

自全面實行土地資產(chǎn)經(jīng)營制度以來，各地方政府相繼出臺了相關指導性文件，明確了集體土地征收和國有土地上房屋的征收、補償標準及基本原則，但對于國有宗地收購項目，則只是原則性地規(guī)定了“根據(jù)評估協(xié)商確定”，故而為收儲雙方留下了較大議價空間，導致同一區(qū)域內(nèi)的同類項目之間的價格、成本存在較大差異。

2.3土地儲備財務（融資）成本居高不下

土地儲備過程既是土地流轉的過程，又是資金循環(huán)的過程，所以，土地儲備的啟動和運行均需大量資金。但目前各金融機構正逐步收緊信貸政策，由此使其在土地交易定價環(huán)節(jié)就擁有了所謂“話語權”；再加上各金融機構信息公開程度的參差不齊，競爭的不充分，導致土地儲備機構長期處于被動地位，議價能力逐年下降，融資成本也隨之逐年提高。

3、土地儲備成本控制的主要方法

3.1土地儲備機構合理決策和管理控制

成本土地儲備機構作為對政府土地儲備管理、決策的部門，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國家土地所有權，同時進行適時的盈利。減少土地儲備的成本，不管對于政府來說還是土地儲備機構來說都是—件非常重要的事項，從而要求土地儲備機構做到以下幾點。一是土地儲備機構和其他相關部門加強合作和協(xié)調(diào)，共同去研究對土地的開發(fā)方案。二是加強對土地儲備的各項成本費用的預測，并相應的制定出計劃和方案，來達到減少土地開發(fā)成本。三是加強土地儲備機構對在建項目的成本報告，并及時反映在建項目成本和耗費資金情況，根據(jù)實際情況進行成本信息的交流、修改方案。四是及時掌握、了解國家和項目所在地的政策、市場需求，并根據(jù)這些有效的信息，利用相關的有利政策減少土地儲備成本，提高對資金的利用效率和組織的抽行效率。

3.2有效控制土地開發(fā)中的成本

在土地的開發(fā)期間，是對資金消耗最大的，所以要達到有效的控制土地儲備成本就必須在土地開發(fā)中控制成本。在對土地儲備開發(fā)的前期設計和前期策劃階段，必須考慮到當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、城市建設的規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等基礎上，針對開發(fā)的土地編制科學的開發(fā)設計規(guī)劃，還要參照土地儲備機構的土地儲備計劃、土地利用設計等方案，來對土地儲備開發(fā)前期的投資、效益核算、利潤安排等各種資金成本做出控制。在土地開發(fā)的建設中，想要控制土地儲備的成本，就要盡最大能力縮短土地開發(fā)的周期，優(yōu)化土地儲備開發(fā)的模式，降低土地儲備的成本。在對土地的開發(fā)中還要注意：一是認真核對和驗收合同條款，防止出現(xiàn)一些不必要的重復收費等問題；二是認真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監(jiān)督建設單位是否有序的按照設計圖紙施工；三是對建設中出現(xiàn)的每筆經(jīng)紀業(yè)務要做到認真核算、復查，防止項目費用存在計算誤差。

3.3合理建設土地儲備資金

要想使土地儲備實現(xiàn)對土地的壟斷、統(tǒng)一規(guī)劃整理，就必須使土地儲備機構掌握充足的資金和擁有良好的資金結構。只有這樣，才可以把土地招標、拍賣等做到有實力的去應對，控制好土地成本，得到較為樂觀的收益。因為土地儲備需要相當長的時間去周轉，需要的資金量也非常大，這就導致規(guī)模相對較小的商業(yè)銀行貸款很難貸到需要的資金。同時土地儲備機構過分依賴銀行貸款不僅會增加大量的土地儲備成本，還會增加運作的風險。因此，土地儲備機構可以把土地收益作為土地儲備機構的儲備資金，把它歸入到財政預算，并建立土地儲備基金會來管理儲備資金，用于土地的開發(fā)上，提高對土地儲備資金的利用率，減少對銀行的過度依賴，減少土地儲備利息，從而達到有效的控制土地儲備成本。

3.4拓展融資渠道，降低土地儲備成本支出

隨著土地儲備規(guī)模不斷增加和周期增長，土地儲備財務費用逐漸加大。而實踐證明，要想降低土地儲備成本，關鍵在于降低其負債率、貸款利率，同時縮短開發(fā)周期，加快資金回籠。具體地說，首先，要廣泛爭取地方政府的財政支持，采用設立土地收益基金來保障土地儲備資本金的充裕，減少貸款規(guī)模。例如，可采取免息形式，從土地收益基金中借款用作土地儲備項目本金。其次，可以利用銀行貸款和實際用款之間的時間差，最大限度的縮短項目周期。此外，對于部分面積較大的土地儲備項目，還可實施分期供地；對已供地的項目要嚴格控制貸款周期，以保障資金的及時回籠。

結語：

土地儲備制度是我國對于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長時間的發(fā)展，但不管在理論上還是實踐上都存在有一些不足，需要進一步的完善，使得土地儲備制度跟上我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。鑒于此，本文較為全面的闡述了我國土地儲備成本的構成和特點，分析了影響我國土地儲備成本的因素，并加以探討和研究，為控制我國土地儲備的成本提出了一些方法。但是由于土地儲備的規(guī)模確定和實際運行過程中的情況難以估計，所以本文也不能夠一一考慮到位，只是作為一個參考和借鑒，以期為我國的土地儲備制度做出一些貢獻。