楊康++陳靜靜++張點點

摘要： 多方面社會因素體現(xiàn)了居民對于房價上漲的敏感度，因此以居民為主體的探究具備重要意義，這個新的視角的發(fā)現(xiàn)，將有利于政府以及開發(fā)商獲知居民心理，更好地進行決策。本文研究范圍選定蘇州市，采用問卷調查的方式對居民關于蘇州市房價上漲的認知以及態(tài)度進行研究，得出以下結論：①蘇州市當?shù)鼐用駥τ谒麄兊姆績r現(xiàn)狀不滿意，房價上漲現(xiàn)象對于蘇州市居民的幸福指數(shù)有很大的影響；②居民對于蘇州市平均房價的預期值在11622.5元每平米；③居民觀點認為，土地成本大幅上漲是導致房價上漲的主要因素的最多（39%），其次是“國家宏觀調控”、“房地產(chǎn)投資炒作”、“周邊城市房價影響”；④居民對房價的滿意度對于他們的購房意愿影響較大。

Abstract： Many social factors can reflect the residents' sensitivity towards the housing prices， thus to explore the residents as the main body has the important significance， and this new perspective will help the government and developers obtain the residents psychology， make better decisions. This study selected Suzhou as the research range， and by the way of questionnaire survey， takes a study on cognition and attitude of residents in Suzhou towards housing price rising， drawing the following conclusions： the local residents of Suzhou are not satisfied with the status of their housing prices， and the phenomenon of house price rising has a great impact on the residents' happiness index in Suzhou； the average value of residents in Suzhou is expected to be about 11622.5 yuan per square meter； in the residents' views， that the sharp rise in the cost of land is the main factor causing housing price rising， is the most（39%）， followed by the "national macro-control"， "real estate investment speculation"， "prices around the city"； the impact of residents' satisfaction to prices on their willingness to purchase houses is larger.

關鍵詞： 房價；房價上漲；居民

Key words： housing price；housing price rising；residents

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）21-0016-03

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動社會經(jīng)濟發(fā)展中起著不可替代的作用。然而，在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的今天，房價的過快增長已逐步超出人們的可承受能力，由房價泡沫引起的一系列金融危機，也影響到社會的穩(wěn)定。

2015年6月3日，蘇州市首輪土地拍賣實現(xiàn)130.12億成交額，整體溢價率48.62%，實現(xiàn)了蘇州市土地市場新高，自此后的短短五個月時間，至11月24日共計6場土地拍賣，總計成交總金額達到495.7億元，環(huán)比增長29.44%。與此同時，2015年前三季度蘇州房價還只是不溫不火，在1.2萬/平方米至1.3萬元/平方米區(qū)間徘徊，但到了四季度即快速拉升，直到2016年年初還在加速上漲，至2016年2月，蘇州住宅平均售價已經(jīng)達到了16681元/平方米，較2015年年初增長了34%。蘇州市房價上漲現(xiàn)象不僅受到購房者的關注，也成為了二線城市樓市的典型案例。

本文基于文獻綜述，利用問卷調查等方法，探究對居民對于“蘇州市房價上漲主要因素”、“蘇州市房價合理區(qū)間”、“蘇州市未來一年房價走勢”的認知，以及對于“房價上漲幅度”、“政府調控必要性”、“近一年內購房計劃”的態(tài)度。通過分析居民對于蘇州市房價上漲的認知及態(tài)度問題，為房地產(chǎn)業(yè)及政府相關部門在調控房價過程中提供居民視角，以供參考。

1 房價上漲的相關進展研究

1.1 學者對于房價上漲造成的社會影響的研究

針對房價上漲問題，國內學者在影響因素方面的研究一直是重點，但隨著這一經(jīng)濟現(xiàn)象逐步成為社會問題后，對居民的影響角度的研究成果也在不斷涌現(xiàn)，分析表明，房價對于居民福利、消費行為、生育行為等方面的影響體現(xiàn)了居民對于房價上漲的敏感度，因此以居民為主體的探究具備重要意義，這個新的視角的發(fā)現(xiàn)，將有利于政府以及開發(fā)商獲知居民心理，更好地進行決策。以上研究文獻，也將為本文對于居民對蘇州市房價上漲的認知與態(tài)度的調研提供理論支持。

1.2 學者公認造成房價上漲的因素

針對房價上漲因素，學術界眾說紛紜，觀點之間也存在著相對的一致性，張紅、李文誕（2001）認為住宅實際建造成本和實際國內生產(chǎn)總值是影響房價上漲的主要因素。吳建峰（2002）發(fā)現(xiàn)我國住宅價格主要受到住宅投資成本和城市居民人均工資的影響。王嚇忠（2006）則將目光轉向住宅成本。高宇波（2008）認為中國經(jīng)濟幾年來持續(xù)快速的增長是影響當前住房市場活躍、價格上漲的重要因素。

1.3 從供求關系來探究房價上漲因素

虎吉祥（2006）由上述立足點出發(fā)，由消費者行為理論得出了房屋需求曲線，由生產(chǎn)者行為理論得出了房屋供給曲線，篩選出了影響房價上漲的因素，并提出：城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)、職工平均工資、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額、按揭貸款制度、房改政策、財富效應、投資者購房行為，這七個因素影響房屋需求曲線。影響房屋供給曲線的四個因素則是土地成本、建筑安裝成本、開發(fā)商利潤、開發(fā)商承擔的稅費。牟鋒（2010）也同樣采取研究供求的分析方法，但他在分析長期因素的同時，也研究了體制變革而出現(xiàn)的特殊影響因素，加強了分析方法的全面性。

2 研究方法與統(tǒng)計分析結論

2.1 調查研究的方法

本文筆者選取了蘇州市三大營業(yè)狀況良好的購物中心，采用問卷的形式對受訪者進行調查，共采集問卷80份，剔除無效問卷6份，共計74份有效問卷，有效率達到92.5%。本文將對于問卷中7 個專業(yè)問題——對房價上漲的態(tài)度、對蘇州房價現(xiàn)狀是否滿意、對蘇州房價的合理區(qū)間的預期、對房價上漲因素的認知、居民對政府的態(tài)度、購房計劃和對未來一年房價走勢的預期，從而對居民對蘇州市房價上漲的認知與態(tài)度研究進行分析。

2.2 被調查者的基本信息

將被調查者的性別、年齡、居住類型、擁有住房數(shù)、家庭平均年收入進行分類，統(tǒng)計結果如表1所示。

在調查過程中，為了體現(xiàn)出居民對于房價上漲問題認知與態(tài)度的綜合性，因此在收集問卷過程中注意到了群體的多樣性和代表性。由表1數(shù)據(jù)可見，被調查者男女比例均衡，年齡結構合理，原居民的比例占到一半以上，對蘇州市房價的感受更為深刻；同時擁有住房1-2套的群體以及家庭平均年收入10萬元及以下的群體也超過50%，體現(xiàn)了問卷調查更加客觀真實。

2.3 問卷調查的基本數(shù)據(jù)分析

本研究共發(fā)放80份，剔除無效問卷6份，得到有效文件74份。根據(jù)有效問卷，做出問卷的基本數(shù)據(jù)分析，得到被調查者的基本情況如表1。

表1中可以發(fā)現(xiàn)：受訪者年齡結構合理，原住民的比例占到一半以上，擁有住房1-2套的也占到一半以上，保證了數(shù)據(jù)的有效性與合理性。

2.4 問卷調查的專業(yè)問題分析

2.4.1 蘇州市居民滿意度調查

通過對回收問卷的分析可知，在“對蘇州市房價現(xiàn)狀是否滿意”這個問題的回復中，6.76%的居民表示對蘇州房價現(xiàn)狀“非常滿意”，17.57%的居民表示對蘇州市房價的現(xiàn)狀“滿意”，41.89%的居民表示對蘇州市放假的現(xiàn)狀“不怎么滿意”，33.78%的居民表示對蘇州房價現(xiàn)狀“極不滿意”。

通過與受訪者的交流，總結以下三點是居民對房價現(xiàn)狀不滿意的主要原因：

①房價漲幅過快。

蘇州市房價以一種極快的速度增長，超出了居民對房價上漲緩沖的承受范圍。根據(jù)走訪調查顯示，2014年以8000一平米買房，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了21000一平米。有效數(shù)據(jù)表明：蘇州2015年新建住宅成交均價由1月份的10944元/m2，到年末12月份，已漲至13931元/m2，年度首末漲幅高達27.3%。

②房價上漲，租金提高。

雖然蘇州本地居民大多有自己的房子，但由于子女求學等的需要會在學校附近租房。上漲的房價附帶著的肯定有租金的飛增，這讓需要租房子的人苦不堪言。

③利率高，還貸壓力大。

沒有買房子的居民自然承擔的壓力最大，但是部分買了房子仍然在還貸款的也會承受很大的壓力。

2.4.2 蘇州市居民認為房價合理區(qū)的調查

通過得到的數(shù)據(jù)顯示，認為蘇州市房價合理區(qū)間在5000-10000元每平米的占44.59%，認為蘇州市房價合理區(qū)間在10000-15000元每平米的占33.78%，認為蘇州市房價合理區(qū)間在15000-20000元每平米的占16.22%，認為蘇州市房價合理區(qū)間在20000-25000元每平米的占5.41%。

筆者在綜合了現(xiàn)實可靠數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，受訪者對房價的預期要比同期市場交易價格略低。居民對房價的預期總要比現(xiàn)實交易房價略低，今天對明天的預期等于昨天對今天的預期再加上一個調整項，調整項等于昨天對今天的預期與今天真實值之間的差距再乘以一個數(shù)，結合問卷的數(shù)據(jù)，我們得到結論：居民預期值在11622.5元每平米。真實交易均值會大于11622.5元每平米。

2.4.3 蘇州市居民認為房價上漲因素的調查

通過分析數(shù)據(jù)，筆者得到：認為“房源供不應求”引起的房價上漲占5%，認為“土地成本大幅上漲”引起的房價上漲占39%，認為“居民收入增加”引起的房價上漲占0%，認為“國家宏觀調控”引起的房價上漲占18%，認為“房地產(chǎn)投資炒作”引起的房價上漲占19%，認為“周邊城市房價影響”引起的房價上漲占16%，“其他”占3%。

居民對筆者提供的數(shù)據(jù)表達了極大的肯定，只有3%的人認為房價上漲因素在筆者提供的范圍外。其中認為土地成本大幅上漲是導致房價上漲的主要因素的最多（39%）。其次占比較大的有“國家宏觀調控”“房地產(chǎn)投資炒作”“周邊城市房價影響”，“國家宏觀調控”占18%、“房地產(chǎn)投資炒作”占19%、“周邊城市影響”占16%。居民對房價的飛漲歸源于成本與國家的政策及房地產(chǎn)商的某些手段，而認為不是市場的供求關系來確定價格。

2.4.4 居民對政府應采取的態(tài)度的調查

通過對調查問卷的整理，86.49%的居民表示需要政府采取措施控制房價，一方面體現(xiàn)出民眾普遍認為政府應當參與房價的制定，以宏觀調控管理、支配市場，另一方面也側面反映了房價上漲已經(jīng)超出了人們可承受的預期，對居民的生活造成了影響，民眾寄希望于政府出臺相關的調控政策，為當下的房價上漲“降溫”。

居民對政府的期待值很高，他們認為政府在房價的變動中飾演了重要的角色。居民需要政府做出一些事來滿足他們的預期。居民還是有預期寄托在政府上面的，穩(wěn)定的預期需要穩(wěn)定的政府行為，因為人們是綜合各方面的因素來形成預期的。當人們有這樣一種心態(tài)以后，一個重要的政策含義就是，人們的預期是不可以被管理的。因為如果政府去管理人們的預期，人們就會判斷政府在管理人們的預期，再對自己的預期進行調整。對政府來說，最好的辦法就是政府的行為越透明越好，使得老百姓都能理解政府的行為，這樣老百姓的預期也會很透明很穩(wěn)定。居民對政府所要采取的政策也在這一點得到體現(xiàn)。

3.3.5 居民對蘇州市未來一年房價走勢的預期

通過對回收樣卷的分析，在“對未來一年房價走勢的預期”這個問題的回復中，29.73%的居民表示未來一年內的房價還會“快速上漲”，45.95%的居民表示未來一年內的房價會“平穩(wěn)上漲”，8.1%的居民表示蘇州一年內的房價“不增長”，12.16%的居民表示蘇州未來一年的房價會“平穩(wěn)降低”，2.71%的居民表示蘇州未來一年的房價會“快速降低”。

通過對回收問卷的排查，大部分居民對房價保持著認為房價會持續(xù)上漲的態(tài)度，而認為不增長或者下降的則可能是購房者的對房地產(chǎn)價格預期，而這也可能就是他們想要購房的原因。筆者不排除受訪者對因為受訪者自己想要購房而產(chǎn)生的房價會下降的主觀因素，在對房價的上漲預期不會做定性的結論。但就個人而言，房價下降的可能想微乎其微，希望居民們能夠理性對待。

4 調查分析結果與現(xiàn)有理論成果的比較

本文從蘇州市居民滿意度、蘇州市居民認為房價合理區(qū)、蘇州市居民認為房價上漲的因素、居民對政府應采取什么樣的態(tài)度、居民對蘇州未來一年房價走勢的預期等五個方面進行調查研究。下文將綜合現(xiàn)有理論成果與本文研究成果相比較。

當下全國各地的房價都在以或大或小的幅度往上漲。張晶（2014）提出蘇州市房價上漲有以下幾點原因：①商品住宅屬于固定資產(chǎn)，房價除了居住的使用價值外，還包含了很大一部分未來的虛擬價值，正因為這個原因，房價現(xiàn)在越走越高。②住宅商品房價的影響因素有很多，包括房屋自身、經(jīng)濟環(huán)境、社會狀態(tài)和政治因素，這些因素的對其他的影響力，普遍都是通過影響商品住宅的需求和供給來達到效果。從商品住宅的使用價值和未來的虛擬價值，以及商品房房屋自身、經(jīng)濟環(huán)境、社會狀態(tài)等幾個方面，闡述了蘇州房價上漲的原因。在當前通貨膨脹、實體經(jīng)濟不景氣的情況下，購房成了老百姓最好的投資手段。一方面，購房可以使他們手中的現(xiàn)金保值，另一方面，期待房價上漲來獲得盈利成了老百姓購房的主要動力。

周海志（2009）提出過高的房價收入比會產(chǎn)生許多不利影響：①人們購買住房首先考慮的因素是商品房價格，如果過高的價格超出了人們的實際購買能力，普通居民買不起樓房，有效需求得不到實現(xiàn)；②房價過高會抑制人們的其他消費。過高的房價會產(chǎn)生許多不利因素，對于絕大部分的購房人來說，擁有一套商品房是他們的剛性需求，而過高的房價則會使得他們的基本需求得不到滿足，假如溫飽成了問題，從另一方面來說會增加這一部分人群對社會的不滿，造成不和諧。

5 研究結論及展望

本文以房地產(chǎn)價格上漲的基本概念和理論知識為基礎，利用問卷調查方式對蘇州市房地產(chǎn)價格以及居民對房價上漲的態(tài)度進行了調查研究，總結了蘇州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及居民對房地產(chǎn)的認知。得出以下結論：

①蘇州市當?shù)鼐用駥τ谒麄兊姆績r現(xiàn)狀不滿意。主要原因有：房價漲幅超出預期；房價上漲帶來的租金提高等負面效應；房價上漲帶來的金融負面效應，比如利率提高。

②蘇州市房價上漲過快，對于蘇州市居民的幸福指數(shù)有很大的影響，居民認為房價上漲呈現(xiàn)不正常發(fā)展態(tài)勢。

③居民對于蘇州市房價預期值在11622.5元每平米。根據(jù)統(tǒng)計計算方法，筆者得出真實交易均值會大于11622.5元每平米。

④土地成本大幅上漲是導致房價上漲的主要因素的最多（39%）。其次占很大比例的有“國家宏觀調控”“房地產(chǎn)投資炒作”“周邊城市房價影響”。居民對房價的飛漲歸源于成本與國家的政策及房地產(chǎn)商的某些手段，而認為不是市場的供求關系來確定價格。房價漲幅過快還是因為大多數(shù)投資者認為房價有可炒作的價值，蘇州房價漲幅過快，也是因為蘇州供地不足導致供需矛盾激化，房地產(chǎn)商拿不到地皮建造新的樓盤，少數(shù)幾塊地皮的價格就相應地被炒高。

⑤居民對房價的滿意度直接影響他們的購房意愿，想要促進房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，還是需要提高居民對房價的滿意度，兩者相互促進，房地產(chǎn)會迎來更光明的市場。

本文借鑒的資源只能是有關房價上漲因素研究以及房價上漲對于居民影響研究的相關論文，而居民對于房價上漲的態(tài)度研究則存在空白，因此研究小組決定從蘇州市出發(fā)，采用問卷調查的方式來獲得居民對于蘇州市房價上漲的認知與態(tài)度的數(shù)據(jù)，由此分析出本次研究的結論。同時，本文還存在很多改進之處，在以后的研究中會擴大樣本數(shù)量，同時保證樣本質量，以使得樣本更加具有代表性。今后會彌補不足之處，繼續(xù)深入研究，為我國房地產(chǎn)行業(yè)研究做出貢獻。

參考文獻：

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[7]周海志.蘇州市房地產(chǎn)發(fā)展研究[D].蘇州大學，2009.