邢瑩

摘 要：由于我國(guó)特殊的社會(huì)環(huán)境及多重因素的影響，盡管有相應(yīng)法律的規(guī)制和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督、整治，違法建筑仍然存在且以其作為標(biāo)的的交易行為也持續(xù)進(jìn)行著。據(jù)此，就產(chǎn)生了以違法建筑作為標(biāo)的的法律行為效力的認(rèn)定問(wèn)題。本文主要從違法建筑違反法律的種類(lèi)、違法建筑的所有權(quán)歸屬等方面，探討當(dāng)違法建筑作為租賃合同的標(biāo)的時(shí)租賃合同的效力問(wèn)題。同時(shí)，也提出了對(duì)于合同效力認(rèn)定之后的交易雙方的各種法律關(guān)系爭(zhēng)議的解決辦法。

關(guān)鍵詞：建筑物 所有權(quán) 租賃行為 合同效力

1 違章建筑（違法建筑）——違反了什么“法”

違法的兩種情況：一種是違反私法對(duì)于建筑行為的相關(guān)規(guī)定。

此處的私法主要是指我國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的相關(guān)規(guī)定。

首先，需要從房屋與土地的關(guān)系上來(lái)看房屋所有權(quán)的歸屬。房屋與其他建筑物、構(gòu)筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯(lián)系。

我國(guó)立法上采取分離主義，房屋所有權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)，房屋及土地上的其他建筑物、構(gòu)筑物均可以成為獨(dú)立于土地的權(quán)利客體。但同時(shí)我國(guó)又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉(zhuǎn)”的原則，這使得房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)之間的聯(lián)系更為密切。有關(guān)該原則的適用，具體可以體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對(duì)建筑物的所有權(quán)，首先應(yīng)判斷建筑人的土地所有權(quán)問(wèn)題。然而在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和農(nóng)民集體，個(gè)人無(wú)法取得土地所有權(quán)，在此就涉及我國(guó)民法關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)及宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！段餀?quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”據(jù)此，在我國(guó)若是想在土地上建設(shè)房屋，就必須通過(guò)出讓或者劃撥的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結(jié)論：未取得建設(shè)用地使用權(quán)，便開(kāi)始搭建供人居住或用作生產(chǎn)作業(yè)的房屋，此類(lèi)建筑物就會(huì)成為所謂的違法建筑。 在鄉(xiāng)村土地資源的使用方面，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)通常是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員通過(guò)審批的方式取得。宅基地使用權(quán)特殊之處還在于嚴(yán)格限定權(quán)利的設(shè)立目的，通過(guò)相關(guān)法規(guī)可以了解到宅基地使用權(quán)僅限于依法建造、保有個(gè)人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用的權(quán)利。相應(yīng)地，未依審批取得宅基地所有權(quán)、超出權(quán)利設(shè)立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設(shè)施屬于違法建筑。

第二種是違反公法對(duì)于建筑物的相關(guān)規(guī)定。

建筑物的興建不僅關(guān)乎個(gè)人所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，同時(shí)也涉及私人利益與公共利益的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌問(wèn)題。在我國(guó)，公法上對(duì)于建筑物及建造行為的總括性法律規(guī)定主要見(jiàn)于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。該法對(duì)于建設(shè)用地規(guī)劃許可證的問(wèn)題有十分詳細(xì)的規(guī)定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)單位，還應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第64條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！钡?5條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！庇纱擞挚傻贸觯簺](méi)有獲得有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同時(shí)也沒(méi)有取得相關(guān)證件搭建的，或是已經(jīng)取得相關(guān)證件但是超越批準(zhǔn)范圍而越權(quán)搭建的房屋，屬于違法建筑。未經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)或土地管理部門(mén)批準(zhǔn)， 或雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)， 但批準(zhǔn)手續(xù)、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，但部門(mén)的批準(zhǔn)行為有違法律相關(guān)規(guī)定而建造的房屋，屬于違法建筑。

有學(xué)者亦對(duì)建筑物的違法性進(jìn)行了程序違法與實(shí)質(zhì)違法的區(qū)分，但在此處筆者認(rèn)為沒(méi)有必要探討程序違法的問(wèn)題，因?yàn)槌绦蜻`法可以通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)使違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對(duì)建筑物的所有權(quán)、處分權(quán)，對(duì)于建筑租賃合同的效力影響相對(duì)較小。

2 違法建筑的歸屬問(wèn)題

探討了“什么是違法建筑”的問(wèn)題之后，我們的目光就應(yīng)該落在誰(shuí)是該建筑的主人的問(wèn)題之上了。無(wú)法確定建筑物歸屬問(wèn)題，就無(wú)法確定建造人對(duì)房屋進(jìn)行處分的效力。

在此出現(xiàn)了幾種對(duì)于界定違法建筑歸屬問(wèn)題的角度和思路：

2.1 從違反的法律類(lèi)型來(lái)界定

第一類(lèi)：違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法但不構(gòu)成對(duì)他人私權(quán)利的侵犯。持有此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為這類(lèi)建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認(rèn)此建筑的合法性。如上述法規(guī)中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)只有在徹底剝奪其對(duì)物之占有即沒(méi)收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時(shí)才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據(jù)合同對(duì)于標(biāo)的物必須可得、確定的規(guī)定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標(biāo)的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問(wèn)題在于實(shí)體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問(wèn)題。但從私法上來(lái)看，從私法領(lǐng)域重要的精神理念“法無(wú)禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評(píng)價(jià)。此時(shí)，違法建筑的所有權(quán)歸建造人所有。endprint

第二類(lèi)：違反私法。這種情況主要體現(xiàn)在房屋的建造者已經(jīng)邁過(guò)了第一道門(mén)檻即獲得了公權(quán)力對(duì)他的授權(quán)、批準(zhǔn)，但是在建造者行使其權(quán)利的過(guò)程中對(duì)他人產(chǎn)生了不利影響。用法律的語(yǔ)言來(lái)表述就是對(duì)相鄰權(quán)的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光。此時(shí)只涉及如何解決鄰里間對(duì)房屋正確使用的權(quán)利沖突問(wèn)題，不影響房屋建造人對(duì)于房屋享有的所有權(quán)。

第三類(lèi)：雙重違反。主要分為在他人已經(jīng)獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造房屋以及建造的房屋超過(guò)邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對(duì)于完全侵入他人土地之違法建筑，我國(guó)法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人基于此權(quán)利對(duì)土地取得占有、使用、收益權(quán)。基于此占有權(quán)，占有人可以請(qǐng)求違法建筑人恢復(fù)原狀，也可以請(qǐng)求賠償。而恢復(fù)原狀的請(qǐng)求會(huì)使此建筑物不存在，有關(guān)此建筑物的租賃合同問(wèn)題也就無(wú)從談起。所以在只考慮請(qǐng)求賠償?shù)那闆r下，建筑物的建造者即通過(guò)賠償?shù)姆绞阶兿鄰膿碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)人的手中買(mǎi)來(lái)建造房屋的權(quán)利，從而獲得房屋的所有權(quán)。

對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)可以得出結(jié)論：違反不同種類(lèi)法律的不同情況對(duì)于建造人取得建筑物的所有權(quán)沒(méi)有影響。

2.2 依不動(dòng)產(chǎn)的屬性界定

根據(jù)學(xué)理通說(shuō)和相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地及其定著物。根據(jù)財(cái)產(chǎn)的物理屬性標(biāo)準(zhǔn)得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動(dòng)產(chǎn)屬性。在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家、集體所有，但房屋作為獨(dú)立存在的個(gè)體，可以為私人所有，房屋同時(shí)也屬于不可移動(dòng)的物，屬于不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)此得出結(jié)論：根據(jù)房屋的物理屬性，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在沒(méi)有土地所有權(quán)、地上權(quán)（在我國(guó)可以理解為建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)）或租賃權(quán)的情況下，私人仍可以享有不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的屬性，不因?yàn)榻ㄔ烊耸欠袢〉脟?guó)家的認(rèn)可、準(zhǔn)許而改變。

2.3 依所有權(quán)的取得方式界定——從法律行為和事實(shí)行為角度分析

在私法上，任何主體要取得權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù)，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實(shí)就是作為權(quán)利義務(wù)與主體相結(jié)合的媒介。法律事實(shí)包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構(gòu)成要件相區(qū)分。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以通過(guò)法律行為取得，也可以通過(guò)非法律行為即事實(shí)行為取得。非法律行為主要包括準(zhǔn)法律行為、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)行為、締約過(guò)失和其他事實(shí)行為如加工、占有等。常見(jiàn)的非法律行為還包括司法判決、法律直接規(guī)定、繼承、取得實(shí)效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實(shí)行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時(shí)取得房屋的所有權(quán)。

3 違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題

根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)的公共利益?！币赃@三個(gè)要件為標(biāo)尺，從而衡量合同的簽訂作為一個(gè)民事法律行為是否能夠生效。

違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題爭(zhēng)議點(diǎn)主要就集中在第三條，不違反法律或者社會(huì)的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定指的是必須由當(dāng)事人遵守，不得通過(guò)協(xié)議加以改變的規(guī)定。因此，違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題就應(yīng)該主要使用第三個(gè)“標(biāo)尺”來(lái)進(jìn)行判斷。多數(shù)學(xué)者均堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)“法無(wú)禁止即可為”，現(xiàn)行法律中，關(guān)于違法建筑不得出租的規(guī)定，多出現(xiàn)于地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章及規(guī)范性文件中，而法律、行政法規(guī)中尚未有此規(guī)定。我國(guó)建設(shè)部曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規(guī)定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國(guó)務(wù)院取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定中被撤銷(xiāo)，故此規(guī)定已經(jīng)失效。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中也只界定了如何通過(guò)劃撥和出讓的方式取得土地使用權(quán)，而未對(duì)違法建筑的租賃問(wèn)題做出具體的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的租賃問(wèn)題并未構(gòu)成法律強(qiáng)制性規(guī)定的違反，租賃合同本身應(yīng)屬有效。

在前述關(guān)于違法建筑所有權(quán)的歸屬上，我們已經(jīng)認(rèn)定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權(quán)均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內(nèi)，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問(wèn)題上，存在較大的爭(zhēng)議。有學(xué)者總結(jié)出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個(gè)重大的瑕疵：合同標(biāo)的具有違法性。

對(duì)于此種瑕疵，擺在我們面前的問(wèn)題是標(biāo)的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問(wèn)題首先需要將標(biāo)的物合法與否與民事法律關(guān)系本身的效力分開(kāi)來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標(biāo)的物的違法性并不能直接導(dǎo)致法律行為的違法性。在界定法律行為無(wú)效時(shí)，存在一種法律行為無(wú)效的種類(lèi)劃分方式：全部無(wú)效和一部無(wú)效。法律行為，以無(wú)效原因系存在于行為內(nèi)容之全部或一部可分為全部無(wú)效或一部無(wú)效，法律行為部分無(wú)效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標(biāo)的之?dāng)?shù)量超過(guò)法律許可范圍的角度來(lái)分析標(biāo)的物與合同本身效力的關(guān)系。如借貸合同約定利息超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高利率，其高于國(guó)家規(guī)定的最高利率的部分無(wú)效。從此規(guī)定中我們可以看出，此時(shí)借貸合同這一法律行為并非因利息超過(guò)國(guó)家規(guī)定而無(wú)效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。

也有學(xué)者從另一個(gè)角度，認(rèn)為應(yīng)將建造房屋與出租房屋兩個(gè)行為分離，將其作為兩個(gè)互相獨(dú)立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標(biāo)的物實(shí)際上是建筑行為與租賃行為這兩個(gè)行為的一個(gè)連接點(diǎn)，建筑物既是建筑行為的結(jié)果，又是房屋租賃行為的對(duì)象。建筑行為違反法律的相關(guān)規(guī)定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。

但是最高人民法院于2009年發(fā)布的司法解釋《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中通過(guò)第2條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”，第3條“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”這兩條規(guī)定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認(rèn)為最高人民法院之所以如此規(guī)定是基于以下的邏輯推演考慮：endprint

首先，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四節(jié)有關(guān)房屋租賃的相關(guān)規(guī)定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處明確指出房屋的出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人。此時(shí)，上文已將討論過(guò)的界定違法建筑的建造人是否是其所有權(quán)人的問(wèn)題就顯得至關(guān)重要?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定?！苯Y(jié)合《物權(quán)法》第30條關(guān)于因事實(shí)行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！庇纱朔N相關(guān)法條的互相印證可以看出，法條關(guān)于建造行為的性質(zhì)有嚴(yán)格的規(guī)定，違法的建造行為不適用物權(quán)法以事實(shí)行為取得物權(quán)的規(guī)定，所以也不符合《民法通則》中關(guān)于依法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行處分、支配。

然而通過(guò)此解釋第5條：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！彪m然認(rèn)定租賃合同無(wú)效，但在處理當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)仍然按照出租人對(duì)承租人有收取相應(yīng)受益的權(quán)利，只是將租金改為“使用費(fèi)”，計(jì)算時(shí)仍依約定的租金為標(biāo)準(zhǔn)。

4 延伸思考

無(wú)論學(xué)者的觀點(diǎn)如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強(qiáng)制性規(guī)定之下，違章建筑的租賃效力已經(jīng)被認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議之時(shí)，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行裁判。所以，這里就應(yīng)該仔細(xì)考量按照合同無(wú)效做出判決后對(duì)于承租人、出租人各自需要履行的義務(wù)和各自所擁有的權(quán)利問(wèn)題。

在我國(guó)，由于城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、生活水平仍存在較大差距，故產(chǎn)生了進(jìn)城務(wù)工人員多的現(xiàn)狀。而根據(jù)此類(lèi)人群的特點(diǎn)，大多數(shù)進(jìn)城務(wù)工人員工資收入水平較低且由于流動(dòng)性較強(qiáng)，大都選擇租房來(lái)解決住房問(wèn)題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶(hù)區(qū)中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴(kuò)張房屋面積等違法情況，導(dǎo)致雙方租賃合同無(wú)效。由此可見(jiàn)，正確處理認(rèn)定違章建筑房屋租賃合同無(wú)效之后雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系問(wèn)題，對(duì)于城市中弱勢(shì)群體保護(hù)、社會(huì)的長(zhǎng)治久安具有重要意義。

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用費(fèi)，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。

此處的重點(diǎn)在于確定承租人的權(quán)利、義務(wù)。在分析雙方過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題時(shí)，一般在訂立房屋租賃合同時(shí)，除了出租人應(yīng)盡到相應(yīng)的告知義務(wù)，將房屋的真實(shí)狀況告知承租人外，承租人也應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，要求出租人出示了房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明。但鑒于進(jìn)城務(wù)工人員的文化水平較低和法律意識(shí)相對(duì)單薄，且出于急切希望在新環(huán)境中找到立身之地的心理狀況，對(duì)其不應(yīng)克以如此之高的注意義務(wù)。所以對(duì)于合同無(wú)效的主要責(zé)任應(yīng)在出租人一方，因此出租人應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方相應(yīng)的損失，而此時(shí)出租人的責(zé)任應(yīng)該屬于締約過(guò)失責(zé)任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標(biāo)的，實(shí)際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，一定程度上可以構(gòu)成欺詐。出租人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，造成了承租人信賴(lài)?yán)娴膿p失，因此應(yīng)當(dāng)賠償承租人因?yàn)樾刨?lài)合同的成立和生效所支出的各種費(fèi)用，如承租人為履行合同在房屋內(nèi)添置家具及其他物品的損失。同時(shí)，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問(wèn)題。對(duì)于此類(lèi)承租房屋裝飾裝修問(wèn)題，《房屋租賃合同問(wèn)題解釋》中也有詳細(xì)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有?！?/p>

學(xué)界對(duì)于違章建筑租賃合同有效與否的認(rèn)定問(wèn)題，爭(zhēng)議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見(jiàn)，最高院的司法解釋或許并不是一個(gè)解決此類(lèi)合同效力問(wèn)題的最合適的辦法。尤其是將此問(wèn)題置于我國(guó)的城市現(xiàn)實(shí)狀況中來(lái)看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡(jiǎn)單的否定合同效力之后，對(duì)于合同雙方的關(guān)系處理、權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題，需要法官認(rèn)真考量、合理地進(jìn)行責(zé)任劃分，以此來(lái)減小合同無(wú)效給雙方帶來(lái)的損失。

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