/本刊評論員

發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)購租并舉體系建設(shè)

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在20世紀(jì)90年代末全面推行城鎮(zhèn)住房制度改革以后，我國城鎮(zhèn)居民解決居住問題主要有三種途徑：購買商品房、租賃住房、享受住房保障。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，2010年全國城鎮(zhèn)居民選擇這三種方式的家庭戶占比分別為39.32%、18.6%和6.52%,上海的家庭戶占比分別為50.99%、37.57%和2.26%，北京的比例分別為44.36%、35.06%和7.17%。可見，選擇租賃住房的城鎮(zhèn)居民數(shù)量已具有一定規(guī)模。尤其在特大城市，租房已成為非常重要的居住方式。

但是，相比住房買賣市場和住房保障體系，住房租賃市場發(fā)展相對滯后，是住房市場體系中的“短板”之一。這主要表現(xiàn)在幾個方面。首先，供給側(cè)“重售輕租”現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋出租收入約為1600億元，占主營業(yè)務(wù)收入的2.28%，而同期商品房銷售收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重高達(dá)93.85%。其次，需求側(cè)“重購輕租”觀念尚未根本轉(zhuǎn)變。對于大多數(shù)城鎮(zhèn)居民而言，租房或者是階段性的過渡方式，或者是無奈之舉，尚未將其視為住房梯次消費的正常方式。尤其在房價呈現(xiàn)快速上漲的時期，大多數(shù)居民都認(rèn)為租房無法分享到房價上漲帶來的增值收益，因而盡量選擇購房。再次，住房租賃市場監(jiān)測體系較為薄弱。住房買賣市場已經(jīng)基本實現(xiàn)實時動態(tài)監(jiān)測，由此可以為政策制定和調(diào)整提供堅實支撐。相較而言，住房租賃市場的信息不僅分散，而且不夠完整。很多基本情況的獲取需要依靠推測，還有部分情況要靠借功作出判斷。這不僅不利于及時了解市場發(fā)展情況，而且影響了政策的針對性和有效性。

應(yīng)該怎么看待住房租賃市場中的問題？至少應(yīng)有三個層面。首先，有些問題是住房發(fā)展過程中不可避免的。比如在全面推行城鎮(zhèn)住房制度改革時，許多城鎮(zhèn)居民購買了原公有住房，從而推高了住房自有率，降低了租賃比重。再比如，在住房市場化發(fā)展過程中，為了盡快解決住房短缺問題以及拉動經(jīng)濟(jì)增長，土地出讓、財稅、金融等方面政策都向住房買賣市場傾斜，使得供給側(cè)一直維持“重售輕租”局面。其次，有些問題是合乎經(jīng)濟(jì)理性的。比如在房價快速上漲時期，城鎮(zhèn)居民的確需要通過購買并持有住房來分享經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展的紅利，這無可非議。再比如，為了減少春節(jié)等假期不必要的租金支出，不少城市中的外來常住人口會選擇簽訂短于一年的租賃合同，這也是合理的。再次，有些問題是當(dāng)前迫切需要解決的。比如穩(wěn)定供應(yīng)租賃住房，改善承租住房的居住體驗，全面監(jiān)測住房租賃市場的發(fā)展情況等。

培育和發(fā)展住房租賃市場，既有助于完善住房市場體系，又有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。首先，促進(jìn)租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)。在繼續(xù)鼓勵個人出租住房的基礎(chǔ)上，要通過完善土地出讓、稅收、金融等方面政策，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，使其能夠按照市場原則長期投資租賃市場，改變目前自發(fā)、分散、零星供應(yīng)的局面。其次，吸引居民選擇租房作為住房梯次消費的方式。一方面，要通過加強(qiáng)有效供應(yīng)，優(yōu)化租賃服務(wù)，增強(qiáng)承租戶之間的社會交往，改善住房租賃的居住體驗；另一方面，要探索租金抵扣個人所得稅的可行方式，減輕租金負(fù)擔(dān)。再次，完善住房租賃市場監(jiān)測體系。既要強(qiáng)化租賃房源上市備案、租賃合同登記備案、租金指數(shù)編制與發(fā)布等工作，又要結(jié)合個人所得稅抵扣制度，以合法有效抵扣憑證為紐帶，建立市場行為與監(jiān)測體系之間的關(guān)聯(lián)。