想想這兩年許多小伙伴買房時受的委屈，廣東省工商局總結(jié)了9條房地產(chǎn)類典型不公平合同格式條款，并對這些條款進行了點評，供小伙伴們在“氣勢壓不倒”對方時絕地反擊。

首先，確定一下不公平格式條款（霸王條款）有啥特點：

1、經(jīng)營者通過格式條款免除自身法定義務(wù)、賠償責(zé)任、違約責(zé)任；

2、加重合同相對方的責(zé)任；

3、排除合同相對方知情權(quán)和解除合同的權(quán)利等情形。

以下合同的名字一定要記住，看清里面的不公平條款。

合同名稱：《商品房買賣合同》

Q1條款內(nèi)容

商品房交付條件為經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位共同驗收合格，取得《工程竣工驗收報告》，商品房達到上述條件后，出賣人無需承擔(dān)任何形式的延期交付違約責(zé)任。

A1點評意見

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”商品房達到交付條件、符合一定質(zhì)量標準并不等同于出賣人已經(jīng)在交付期限內(nèi)向購房者交付商品房，該條款有刻意混淆兩個概念以免除自身義務(wù)的嫌疑。

根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。因此，該條款約定出賣人無需承擔(dān)任何形式的延期交付違約責(zé)任，涉嫌免除了出賣人應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任。

想逃避責(zé)任？哼

Q2條款內(nèi)容

該合同附件五第九條“關(guān)于交房之補充約定：合同第十一條規(guī)定的房屋交接時出賣人應(yīng)當出示的證明文件包括：該商品房竣工驗收合格證明文件。

出賣人交房時未提供相應(yīng)證明文件或證明文件不齊全的，買受人有權(quán)要求出賣人在合理期限內(nèi)向其提供，買受人不得以此拒絕接收房屋和要求出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任”。

A2點評意見

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》 第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房屋之前應(yīng)取得商品房竣工驗收合格證明文件，否則購房者可以拒絕接收，如果逾期的可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。該條款涉嫌排除買受人權(quán)利、免除出賣人的違約責(zé)任。

合同名稱：《<商品房買賣合同>補充協(xié)議》

Q3條款內(nèi)容

《買賣合同》所指的規(guī)劃變更，不包括因政府行為所導(dǎo)致的規(guī)劃變更。在《買賣合同》簽署后，若因政府行為導(dǎo)致項目整體用地規(guī)劃方案和/或設(shè)計規(guī)劃方案變更，甲方無需按照《買賣合同》的約定另行通知乙方，亦無需承擔(dān)任何賠償或其他法律責(zé)任。

A3點評意見

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任”。

據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃變更后，有法定義務(wù)在期限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)利解除合同和退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行通知責(zé)任的則需承擔(dān)買受人退房的違約責(zé)任。

因此，該條款約定甲方無需通知乙方，并且不承擔(dān)任何賠償責(zé)任或法律責(zé)任的約定，涉嫌排除買受人的知情權(quán)、解除合同以及要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

介不就是不講道理嘛～

合同名稱：《某市商品房買賣合同補充協(xié)議》

Q4條款內(nèi)容

保修期間房屋不能居住使用的，出賣人提供臨時居住房屋或者相應(yīng)的租金作為補償后，不再承擔(dān)其它賠償。

A4點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?/p>

在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致商品房需要維修的，按照上述司法解釋規(guī)定，出賣人應(yīng)承擔(dān)房屋修復(fù)費用及修復(fù)期間造成買受人的其他損失，除了另外租住房屋的費用外，還有可能包括因不能使用房屋而導(dǎo)致的其他直接或間接損失。

上述合同條款中“出賣人提供臨時居住房屋或者相應(yīng)的租金作為補償后，不再承擔(dān)其它賠償”的約定，涉嫌免除了出賣人應(yīng)當承擔(dān)賠償買受人其他損失的責(zé)任。

Q5條款內(nèi)容

買受人購買力、財產(chǎn)等自身客觀情況發(fā)生變化；出賣人財產(chǎn)、經(jīng)營狀況等自身客觀情況發(fā)生變化；房產(chǎn)因市場變化而貶值或升值；國家或銀行商業(yè)貸款政策發(fā)生變化等均屬商業(yè)風(fēng)險范疇，任何一方不得據(jù)此主張解除或變更合同。

拒不履行合同義務(wù)的，應(yīng)依法或依約承擔(dān)違約責(zé)任。

A5點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?

該條款中“國家或銀行商業(yè)貸款政策發(fā)生變化”超出商業(yè)風(fēng)險范圍，不可歸責(zé)于一方當事人。雙方可以解除合同，出賣人扣除合理費用后返還買受人支付的費用。該條款涉嫌排除了買受人解除合同的權(quán)利，加重買受人的責(zé)任。

合同名稱：房地產(chǎn)買賣合同（附件）

Q6條款內(nèi)容

雙方同意對合同第四條進行變更和補充：本房地產(chǎn)項目內(nèi)停車場（包括地面停車位、地下室的車位、車庫、商業(yè)會所）及其他出賣人投資建造且未分攤給住戶面積的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施的權(quán)屬歸出賣人所有。出賣人有權(quán)通過出售、附贈或者出租的方式進行出租。

A6點評意見

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫等歸開發(fā)商所有；而由道路、綠地等開辟而來的則屬業(yè)主所有，該條款直接規(guī)定歸開發(fā)商所有，涉嫌侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，排除業(yè)主的權(quán)利。

Q7條款內(nèi)容

對合同第八條的變更及補充：本房地產(chǎn)發(fā)票在買受人付清全部房款并辦理入伙手續(xù)后，由出賣人同意安排開具發(fā)票。

A7點評意見

《消費者權(quán)益保護法》第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定或者商業(yè)慣例向消費者出具發(fā)票等購貨憑證或者服務(wù)單據(jù)。”

《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定：“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。”

根據(jù)上述規(guī)定，買受人在付清全部房款后就可以要求開具發(fā)票。而該條款對開具發(fā)票增加了“辦理入伙手續(xù)”的條件，還設(shè)置了“由出賣人同意”的前提條件，涉嫌排除買受人的權(quán)利。

Q8條款內(nèi)容

若買受人在入伙驗收核查中發(fā)現(xiàn)房屋存在其他質(zhì)量問題，應(yīng)在驗收期限屆滿之日起7日內(nèi)在《收樓意見書》中一次性書面提出，買受人有權(quán)要求出賣人在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保證期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，但無權(quán)以此為由拒絕辦理入伙手續(xù)，出賣人不承擔(dān)因此造成的延期交樓的違約責(zé)任。

A8點評意見

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗?！痹摋l款要求買受人在入伙驗收核查中一次性提出，涉嫌排除了買受人在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題提出核驗的權(quán)利。

《合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?！钡谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

因此，因房屋質(zhì)量不合格，買受人有拒絕入伙收房的權(quán)利。該條款規(guī)定買受人不能拒絕收房并且出賣人不承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，涉嫌排除了買受人的權(quán)利和出賣人的義務(wù)。

這條款讀一遍都覺得不合理吖

Q9條款內(nèi)容

雙方同意對合同第二十八條進行變更和補充：出賣人銷售廣告、宣傳資料為要約邀請，符合要約條件須是出賣人在合同生效前作出的有效的銷售廣告、宣傳資料，且應(yīng)同時滿足《最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的條件。

出賣人所作的其他說明或者廣告，如樣板房、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等均為要約邀請，雙方同意上述說明或廣告、樣板房及銷售模型等均不構(gòu)成要約或者合同內(nèi)容，雙方不受其約束。

A9點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

該條款前半段符合司法解釋的規(guī)定，但是后半段用“其他說明或廣告”“如樣板房、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等”等將前半段的約定排除，而樣板房等恰恰是對房屋及相關(guān)設(shè)施的說明，可能對合同訂立和價格確定產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。

該條款約定雙方不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務(wù)、排除購房人的權(quán)利。