今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習(xí)總書(shū)記的指示要求，就房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制形成合理的對(duì)策措施。

中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。

我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)聯(lián)系在一起。

那么當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，用習(xí)總書(shū)記去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的一段指示、評(píng)論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。

習(xí)總書(shū)記指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在嚴(yán)重的失衡。

我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問(wèn)題。我自己感覺(jué)，這種失衡表現(xiàn)在10個(gè)方面。

失衡之一：土地供應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開(kāi)發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來(lái)，大體上平均每年要用800萬(wàn)畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。

每年800萬(wàn)畝，每10年就是8000萬(wàn)畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，這樣的話(huà)，國(guó)家一年800萬(wàn)畝，下邊有個(gè)百分之十幾多征的地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。

我們改革開(kāi)放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年的時(shí)候，國(guó)家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過(guò)30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國(guó)家有個(gè)判斷，無(wú)論如何，十三四億人口，吃飯問(wèn)題至少需要18億畝耕地。

一畝地滿(mǎn)打滿(mǎn)算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬(wàn)億斤糧就需要10億畝解決吃飯問(wèn)題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類(lèi)，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬(wàn)噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國(guó)的地是不夠的，每年都要進(jìn)口飼料或者糧食。

總之，18億畝耕地紅線(xiàn)要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過(guò)去30年每年800萬(wàn)畝了， 2015年供應(yīng)了770萬(wàn)畝，2016年供應(yīng)了700萬(wàn)畝，今年，還沒(méi)到年底，實(shí)際供應(yīng)還不知道，但是計(jì)劃是供應(yīng)600萬(wàn)畝。

土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題是，這600萬(wàn)畝土地，分成四個(gè)方面的用途。

這個(gè)地說(shuō)起來(lái)是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫(kù)，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過(guò)農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

這樣的話(huà)，600萬(wàn)畝土地，會(huì)有35%左右實(shí)際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬(wàn)畝里還有400萬(wàn)畝。

這400萬(wàn)畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；

第二塊是工業(yè)，在國(guó)家改革開(kāi)放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒(méi)有本錢(qián)，就用土地做本錢(qián)，工業(yè)用地便宜。

如果來(lái)了一個(gè)搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

過(guò)去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬(wàn)畝土地，大體上會(huì)有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

剩下來(lái)住宅可以拿多少？10%。就是說(shuō)總分母600萬(wàn)畝中，10%給了房地產(chǎn)。

這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

好不容易有了這點(diǎn)地，可以作為城市居住用地使用拍賣(mài)，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？

政府做事呢，會(huì)有點(diǎn)，不叫長(zhǎng)官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個(gè)點(diǎn)，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過(guò)來(lái)，中小城市，200萬(wàn)-300萬(wàn)人口級(jí)的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門(mén)支持，指標(biāo)拿到的時(shí)候，假如說(shuō)平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。

每個(gè)城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。

供不應(yīng)求，土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問(wèn)題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實(shí)更合理的調(diào)控方式。

失衡之二：土地價(jià)格

這十年，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍以上，有時(shí)候大家會(huì)說(shuō)這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國(guó)GDP 10多萬(wàn)億的時(shí)候，貸款余額也就是10多萬(wàn)億，現(xiàn)在是150多萬(wàn)億，貨幣增加了十幾倍，房?jī)r(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

到底是貨幣漲，房?jī)r(jià)漲，還是土地漲，房?jī)r(jià)漲呢？

我個(gè)人認(rèn)為，一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒(méi)錯(cuò)的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價(jià)呢？說(shuō)明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個(gè)供過(guò)于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。

地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身是會(huì)貶值的，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里，土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉了還會(huì)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形，長(zhǎng)得特別高。

有三個(gè)原因：第一個(gè)原因當(dāng)然是我們土地買(mǎi)賣(mài)的方式，我們從香港學(xué)來(lái)的土地拍賣(mài)制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時(shí)在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣(mài)制度，幾個(gè)月學(xué)了回來(lái)，中國(guó)第一輪的土地批租拍賣(mài)是從上海上開(kāi)始的，我對(duì)這件事，應(yīng)該說(shuō)了解得特別清晰。

總的來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣(mài)是陽(yáng)光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓?zhuān)娱g交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

拍賣(mài)制是好的，但是拍賣(mài)制的規(guī)則是價(jià)高者得，很多家來(lái)叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià)，越拍越高，拍賣(mài)的上限怎么封頂缺少一個(gè)有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬(wàn)一畝的時(shí)候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。

這是第一點(diǎn)原因，拍賣(mài)制本身會(huì)推高地價(jià)。

第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說(shuō)我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會(huì)比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點(diǎn)，而且是不均衡的，對(duì)一線(xiàn)城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣(mài)地價(jià)越高，最后倒過(guò)來(lái)，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

這是第二個(gè)問(wèn)題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問(wèn)題。

第三個(gè)原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地?cái)U(kuò)張來(lái)發(fā)展，新增土地?cái)U(kuò)張是跟國(guó)家要的指標(biāo)。

每一個(gè)城市的市長(zhǎng)，另外有個(gè)手，它在干的一個(gè)活呢，是不要指標(biāo)了，把這個(gè)城市幾十年上百年留下來(lái)的棚戶(hù)區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來(lái)就是城市建設(shè)用地。

拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來(lái)拆1000戶(hù)，每戶(hù)有個(gè)100平方米，這10萬(wàn)平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬(wàn)平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來(lái)的房子一定到一萬(wàn)五六，拆遷會(huì)帶來(lái)巨大的土地成本。

過(guò)了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬(wàn)五、兩萬(wàn)，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來(lái)的房子，造出來(lái)的就會(huì)賣(mài)三萬(wàn)四萬(wàn)。

這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來(lái)，造新房子滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣(mài)機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。

一定要說(shuō)這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開(kāi)發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿(mǎn)意，似乎無(wú)法改變它。

失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會(huì)資源

每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大，這是三個(gè)失衡。

從投資來(lái)說(shuō)，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過(guò)25%，這個(gè)話(huà)呢，10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則后就在說(shuō)，我看到網(wǎng)上有一個(gè)專(zhuān)家說(shuō)，黃奇帆這個(gè)人有時(shí)候會(huì)拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯(cuò)，但是到底是什么地方來(lái)的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

我當(dāng)時(shí)看到，想了想，我似乎因?yàn)椴皇墙淌?，不?huì)整天寫(xiě)報(bào)告，為什么這么做那么做。實(shí)際上有個(gè)理論，很簡(jiǎn)單，就是六分之一的理論。

一個(gè)人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以?xún)?nèi)付房租，如果你用了1/3的錢(qián)在付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買(mǎi)房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買(mǎi)套房，這個(gè)1/6是這么來(lái)的。

一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以?xún)?nèi)，就是150億。

意思就是，GDP不能都用來(lái)投資造房，否則就像一個(gè)家庭無(wú)法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

一個(gè)正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

我們現(xiàn)在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

房子賣(mài)得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有跟進(jìn)，工商產(chǎn)業(yè)沒(méi)有跟進(jìn)，空城鬼城便會(huì)出現(xiàn)，各種情況都有。

這是第三個(gè)失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長(zhǎng)的撒手锏。

失衡之四：綁架金融

2016年，中國(guó)100多萬(wàn)億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開(kāi)發(fā)貸加按揭貸，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說(shuō)，脫實(shí)就虛，這么多金融資源沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都在房地產(chǎn)。

失衡之五：稅收

這些年，中央加地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽(tīng)起來(lái)還好，但是因?yàn)橹醒霙](méi)有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬(wàn)億。

在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬(wàn)億，地方稅總的10萬(wàn)億，有4萬(wàn)億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來(lái)，將近8萬(wàn)億。