黃強

摘要：本文作者通過多年的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目投資成本設計與控制工作的分析，提出房地產(chǎn)項目在投資管理中，以加強投資成本的設計與控制管理為成本控制切點，才能讓房地產(chǎn)項目的投資得到合理的回報，使項目的投入與回報達到理想的狀態(tài)。

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目投資管理；成本設計與控制

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-02

前言

房地產(chǎn)項目開發(fā)有句俗話：“做得好不如結算得好，結算得好不如項目清算得好，項目清算得好不如成本設計和控制得好”就是這個道理。

一個房地產(chǎn)項目的成本控制成功，是把成本，利潤率控制在最理想狀態(tài)，合理合法地避稅，特別是營改增后的合法地避稅。

一、房地產(chǎn)投資項目前期的成本設計

1.房地產(chǎn)開發(fā)的六大成本：前期費用成本，土地和拆遷成本，建筑安裝成本，公共設施成本，基礎設施成本，開發(fā)間接費用成本，所占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例是多少？準予六大成本中的攤消抵扣是多少？要先與房地產(chǎn)項目所在地的稅務部門的溝通，我們所做的成本設計工作才是有效的，否則，稅局不認，我們也白做。所以要先做足與稅局的功課，這些都是真金白銀的大事。

（1）前期費用成本：包括規(guī)劃，設計，項目可行性報告，水文地質(zhì)勘探，測繪，三通一平等費用，特別是高壓電，自來水管線，燃氣站，前些費用成本要根據(jù)具體情況去預算落實，特別是三通一平是無定額限制的，一定要把成本設計好。

（2）土地和拆遷成本：包括土地出讓金，土地補償費，安置補償費，地上附著物和青苗補償費，舊市政設施的遷移費，新的市政設施的配套費，特別是高壓電線路與國防光纖的遷移費，成本的設計彈性空間很大，舊城改造拆遷開稅票是免稅的，一定要把這部份成本設計用足優(yōu)惠政策。

（3）建筑安裝成本：就是建房子的成本，特別是在樁基礎工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項支護工程、附屬工程、土方工程、護壁工程、螺旋鉆成孔、阻水幕灌注樁工程等的成本設計空間大，一定要用足定額上限。另外還要用好勞務公司的政策.裝修工程的成本設計要把精裝修費用轉(zhuǎn)到購買業(yè)主去負擔。

（4）公共設施成本：包括公共的行政，信息，衛(wèi)生，體育，文化，交通，教育，綠化等設施的投入成本，特別是園林綠化，古樹與珍稀植物、建筑小品，空中花園的成本設計要用好用足國家政策。

（5）基礎設施成本：包括道路，供熱，給排水，供電，，供氣，通訊，照明，排污，排洪，環(huán)衛(wèi)等設施成本，特別是消防、電梯、高壓配電，二次加壓供水、立體車庫、雙回路供電等成本設計彈性空間大，要用好設備定額上限。

（6）開發(fā)間接費用成本：包括職工薪酬，辦公費，差旅費業(yè)務招待費，車輛費用，會務費，通訊費，抓舊費，租賃費，維修費，保險費，低值易耗品攤銷，資產(chǎn)攤銷水電費，物管費，其它費用，要用足國家政策的扣除額。

（7）財務費用成本設計：要靈活使用過橋資金，降低成本資金占用率，用好最高利息不超過銀行基準利率的四倍的政策。

2.成本設計需要預結算單位、建設單位、監(jiān)理單位，設計單位，各分包專業(yè)施工單位、銷售代理公司，物業(yè)公司和其它供貨商的配合，才能達到預先設計的目的，所以要選擇信得過的合作伙伴，在談合作合同初期，對方為了取得合作的機會都會答應這些條件。

3.這些功課都要做在先，事前控制是以目標成本編制為準。以往的經(jīng)驗告訴我們：到項目開發(fā)后期想補做這些功課已經(jīng)來不及了，有了以上成本設計的事前控制，就為后面的事中與事后成本控制工作打下堅實的基礎。

二、房地產(chǎn)投資項目成本設計后的控制管理

好的成本設計只是紙上談兵，要把成本設計的計劃落實到實處才是最終目的，要實現(xiàn)成本設計的節(jié)支和合理避稅的目的，要做好以下事中成本控制的工作：

1.把握全面成本控制的的發(fā)展方向

全面成本控制的發(fā)展方向是多變的，從成本預算到成本設計，從成本設計到成本過程控制，先把成本設計的計劃分解到各個系統(tǒng)，分解到各個部門，分解到具體責任人，各部門在執(zhí)行過程中不斷地進行補充和完善，進而解決上一階段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的發(fā)展方向，滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，不讓成本控制偏離成本設計的方向。

2.成本設計不如變化快

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，市場變化和政策調(diào)整非常頻繁，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本都面臨的風險。成本設計是對未來經(jīng)營行為的規(guī)劃，成本控制的作用很大程度上取決于對未來預測的準確度，預測的準確度會嚴重的影響到成本設計與控制、分析和考核，成本控制的效果就會大打折扣。因此，要防范這種成本風險，必須采取一系列措施，加強對市場信息的獲取和利用，加強對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟運行過程和成本控制過程的監(jiān)控。

3.科學管理成本控制的過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策層，作為全面成本控制管理主體和成本目標的審批者，應該注意：一是追求成本控制目標百分之百的準確沒有意義。成本控制目標的制定必須經(jīng)過科學系統(tǒng)的決策程序，采用先進的研究分析方法，這樣形成的成本控制目標，不一定百分之百的準確和公平，但從全面看是科學、合理和不斷貼近實際的。二是全面成本控制作為一種控制手段，并不是要通過成本控制目標把某一項目控制在收入或利潤的某一個點上，而是把項目的運營和發(fā)展控制在一個區(qū)間或是一種趨勢之中。只要項目的整體戰(zhàn)略目標能實現(xiàn)，作為成本控制管理者就應該給該項目一定的自主空間，以充分調(diào)動各部門負責人的積極性。

4.把成本控制落實到實處

在業(yè)務上，以成本和利潤之間的依存關系為依據(jù)，以變動成本法為基礎，編制不同業(yè)務量水平下的相應成本計劃。并把成本設計的計劃落實到實處，公司要定期召開成本控制的專題會議，成本控制的資料要與項目進度同步，留出機動的余地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本設計的編制通常是以銷售預算為起點，根據(jù)企業(yè)實際情況和對市場的預測來確定相關成本費用，進而得出下一年度的預計利潤。要避免高層管理者或股東經(jīng)常提出不符合實際的計劃利潤目標，再交由下一級管理者制定銷售預算、成本計劃等。這樣得出的成本設計根本沒有實際基礎，違背了房地產(chǎn)營運的經(jīng)濟規(guī)律，不僅得不到企業(yè)成本控制部門的支持，而且往往由于成本設計不切實際，很難有效執(zhí)行而適得其反。要取得成本管理的成功，必須保持成本管理工作的科學性和合理性，應當從企業(yè)實際出發(fā)，實事求是，不能只憑主觀意愿，忽視基本的經(jīng)濟規(guī)律。

5.事后成本控制主要在項目結算與清算階段

所以強調(diào)成本設計與控制要以“管控”為基礎，以已經(jīng)結算的項目的數(shù)據(jù)為分析值，充分做好房地產(chǎn)市場的信息調(diào)查，并得到房地產(chǎn)企業(yè)的高層領導支持，設立成本控制層的獎勵機制，調(diào)動普通員工或考核涉及不到的中層人員積極性，鼓勵在各自領域?qū)Τ杀究刂埔?guī)律提出預測，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變的成本市場環(huán)境。同時，為每一個成本控制人員提供了與管理層交流看法、參與決策的通道，在編制成本設計與控制中迅速成長為所在領域的專家；使得成本設計與控制合理，合規(guī)，合法，成為思想交流和碰撞的平臺。

三、結語

房地產(chǎn)成本控制是一個復雜而多變的費用控制，如果企業(yè)能把事前事中事后三個階段的成本控制工作做好，項目的成本就會得到有效的控制，從而減少成本增加效益，最終項目的利潤和收益會大大增加。所以要重視三個階段的成本控制，房地產(chǎn)頂目就可以有效地控制成本，創(chuàng)造更好的效益，促進成本設計與控制的良性循環(huán)。才會把房地產(chǎn)項目開發(fā)管理管理工作做好，才會使項目營運達到經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收。

作者簡介：黃 強（1958-），男，廣西平南縣人，學歷：大學本科，職稱：經(jīng)濟師，現(xiàn)任廣西礦建科技有限公司董事長（國企），主要從事房地產(chǎn)管理研究。