陳永

摘要：房地產(chǎn)業(yè)的興袁榮辱關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但發(fā)展速度還是相當(dāng)可觀的，整個(gè)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金投入較大，并且存在建設(shè)周期長(zhǎng)和專業(yè)性強(qiáng)以及受到政策與市場(chǎng)等不確定性因素影響較多的特點(diǎn)，因此也屬于一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。要想在市場(chǎng)不斷規(guī)范與競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須對(duì)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施有效控制與管理，從而真正實(shí)現(xiàn)集約和效益型的開(kāi)發(fā)。本文簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)施工管理的相關(guān)問(wèn)題，深入分析了施工過(guò)程中如何管理房地產(chǎn)施工及與其交叉部門的管理問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工管理；工程質(zhì)量

前言

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火爆。于是，帶動(dòng)了整個(gè)建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展。目前，我國(guó)在建筑工程施工管理上還存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)，使得建筑工程的施工效率低，工期長(zhǎng)。因此，有必要采取相應(yīng)的措施，使施工管理的現(xiàn)狀得到改善。

1房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理概述

在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，即要么將工程施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理，一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（Mc）、設(shè)計(jì)加施工承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM承發(fā)包模式等。對(duì)大型工程項(xiàng)目或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證晟大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但目的卻是相同的，在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行控制。當(dāng)然，施工管理也包括與供貨商之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。

2房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理與控制

工程項(xiàng)目管理從狹義角度可以理解為，以預(yù)期的工期、質(zhì)量以及目標(biāo)投入等為依托，在其范圍內(nèi)綜合管理建設(shè)項(xiàng)目工程，進(jìn)而將預(yù)期目標(biāo)加以實(shí)現(xiàn)。但是，以上只是項(xiàng)目管理的狹義概念，它只是緊緊圍繞于項(xiàng)目工程的施工管理。近年來(lái)，工程的投資規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，設(shè)計(jì)的領(lǐng)域也逐漸廣泛，投資來(lái)源不再是原來(lái)的單一模式以及在一定程度上逐漸加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力度，由此工程項(xiàng)目管理的范圍開(kāi)始延伸，不再局限于施工管理，還包括工程的立項(xiàng)以及竣工驗(yàn)收并投入使用這些過(guò)程。其中，工程項(xiàng)目的施工也發(fā)生了一些變化，改變了原來(lái)單一的承包制，而是擴(kuò)展到項(xiàng)目管理等許多不同的形式上。在建設(shè)工程中，項(xiàng)目管理的措施需適應(yīng)新的形式發(fā)展，除了具體可行的技術(shù)措施外，還需始終堅(jiān)持協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的宗旨，更加注重主流思想的體現(xiàn)，做到兩手都要抓，兩手都要硬。

（1）施工合同。施工合同是具有一定法律效益的協(xié)議文件，其內(nèi)容主要是規(guī)定了不同參建單位的權(quán)利及義務(wù)。對(duì)于施工合同的管理應(yīng)謹(jǐn)慎選擇合同類型，最好的選擇就是價(jià)格類型，風(fēng)險(xiǎn)分配形式主要因形式價(jià)格的不同而有不一樣的體現(xiàn)。一般情況下，施工合同管理的施行按照標(biāo)準(zhǔn)的合同文本進(jìn)行，允許適當(dāng)修改。

（2）施工材料的采購(gòu)。采購(gòu)施工材料是工程建設(shè)的重要任務(wù)之一，需要大量資金的投入。材料的采購(gòu)還需遵循一定的原則，在不影響工程施工的同時(shí)還要避免過(guò)多材料采購(gòu)造成的資源浪費(fèi)，不利于資金的后期流動(dòng)。因此，在材料采購(gòu)的管理上，一方面要有詳細(xì)的計(jì)劃，另一方面還要立足于原有的庫(kù)存，以施工進(jìn)度為依據(jù)進(jìn)行采購(gòu)，從而達(dá)到滿足工程施工需求的目的。除了以上提到的關(guān)于合同、采購(gòu)等項(xiàng)目管理外，還包括人力資源管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理以及工程項(xiàng)目的綜合管理等。

3對(duì)施工階段的過(guò)程加強(qiáng)控制和管理

房地產(chǎn)甲方對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行管理，至于項(xiàng)目管理的內(nèi)容，甲方對(duì)哪些必須進(jìn)行管理、什么內(nèi)容可以由監(jiān)理及施工單位自己進(jìn)行管理等，這些都必須在施工時(shí)進(jìn)行詳細(xì)的劃分。明確各方不同的管理權(quán)限，這樣甲方對(duì)項(xiàng)目施工的管理才能有明確的目標(biāo)，而不是毫無(wú)目標(biāo)的松散式的甲方項(xiàng)目管理。松散式的項(xiàng)目施工管理是施工單位最不愿意見(jiàn)到的管理，項(xiàng)目施工管理最理想的目標(biāo)是項(xiàng)目質(zhì)量符合甚至超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目工期控制在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，讓施工單位同時(shí)取得合理的利潤(rùn)，從而避免甲方和施工單位成為對(duì)立的矛盾雙方，成為緊密的合作伙伴。對(duì)此，甲方在項(xiàng)目施工階段要從這幾個(gè)方面著手來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目管理。

3.1對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)

對(duì)質(zhì)量加強(qiáng)管理，返工率要嚴(yán)格加以控制。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)，必須對(duì)所有細(xì)節(jié)都充分重視。在整個(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，各方質(zhì)量監(jiān)管人員要對(duì)施工的所有工序都加強(qiáng)管理和質(zhì)量檢查工作，采取嚴(yán)格的措施，避免質(zhì)量問(wèn)題，也避免因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而導(dǎo)致不必要的人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)，造成工程投資的加大。

首先，必須嚴(yán)格保證施工單位按圖施工。甲方代表必須對(duì)施工單位是否在施工時(shí)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行予以隨時(shí)抽查，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須及時(shí)進(jìn)行處理，需要返工的立即返工，因此造成的損失必須由施工單位負(fù)責(zé)，同時(shí)，必須注意不能繞過(guò)監(jiān)理單位與施工單位直接進(jìn)行交涉。要仔細(xì)檢查施工中是否存在以次充好、偷工減料等問(wèn)題。施工方在項(xiàng)目施工中如果存在偷工減料和在施工中使用不合格的建筑構(gòu)配件、材料以及設(shè)備的，必須及時(shí)給予制止并責(zé)令其改正，對(duì)施工方加以處罰。如果情節(jié)比較嚴(yán)重，要責(zé)令施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質(zhì)等級(jí)。工程質(zhì)量達(dá)不到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的部分，要責(zé)令施工方進(jìn)行修理、返工，因此而導(dǎo)致的損失由施工方進(jìn)行賠償。

其次，要對(duì)中間部位和隱蔽工程加強(qiáng)驗(yàn)收和檢查。房地產(chǎn)建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協(xié)議規(guī)定的中間驗(yàn)收部位時(shí)，施工方必須先進(jìn)行自檢，再經(jīng)監(jiān)理復(fù)檢后告知甲方代表。要提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關(guān)于隱蔽工程和中間部位所驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收的時(shí)間和地點(diǎn)。驗(yàn)收合格，甲方代表在驗(yàn)收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工。如果甲方代表驗(yàn)收不合格，施工方必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)整改并重新組織驗(yàn)收。而如果隱蔽工程部分沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收，甲方代表檢驗(yàn)已經(jīng)隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進(jìn)行剝露檢查，積極配合甲方。如果檢查不合格，甲方代表在隱蔽工程記錄單上不能簽字，同時(shí)要讓施工方拆除返工。

3.2對(duì)項(xiàng)目施工作出詳細(xì)的規(guī)定，保證工程如期完成

對(duì)于工程的施工進(jìn)度，甲方代表對(duì)施工單位是否根據(jù)合同工期進(jìn)行施工必須認(rèn)真加以關(guān)注，要對(duì)是否依照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工認(rèn)真加以檢查，及時(shí)提出所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。如果按照施工組織設(shè)計(jì)開(kāi)展施工而又不能在合同約定的工期內(nèi)完成施工的，要及時(shí)根據(jù)情況適當(dāng)對(duì)工期進(jìn)行延長(zhǎng)或督促施工方加人加班，以保證工期。在施工合同中，要有明確的獎(jiǎng)懲制度，必須對(duì)施工質(zhì)量的好壞以及施工的工期情況作出詳細(xì)的獎(jiǎng)懲規(guī)定。這樣甲方可以充分調(diào)動(dòng)施工單位的積極性，保證項(xiàng)目施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

3.3預(yù)防為主，加強(qiáng)對(duì)施工的安全管理

在建筑行業(yè)里，安全管理是極為重要的一項(xiàng)工作。安全是企業(yè)的生命，安全工作對(duì)企業(yè)的名譽(yù)以及管理工作的素質(zhì)有著直接的影響。在項(xiàng)目施工管理中，必須把安全工作擺在施工管理工作的首要位置，一旦忽視對(duì)施工安全的管理，將會(huì)造成極大的安全隱患。安全管理工作的好壞關(guān)系到眾多人員的生命安全，是企業(yè)發(fā)展的命脈。施工管理人員在安全問(wèn)題上必須制定詳細(xì)的措施，要對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)人員進(jìn)行全面的安全教育和培訓(xùn)。堅(jiān)持預(yù)防為主，保證施工的安全。讓所有施工人員自覺(jué)遵守安全守則，落實(shí)安全措施。

4協(xié)調(diào)好不同部門的相關(guān)工作

4.1對(duì)協(xié)調(diào)工作的重要性要充分認(rèn)識(shí)，并加強(qiáng)管理

在項(xiàng)目施工中，不同專業(yè)交叉部位出現(xiàn)的問(wèn)題比較容易發(fā)現(xiàn)和解決。雖然這些問(wèn)題大多是一些小的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目施工的影響一般不大，但有時(shí)也會(huì)遇到較大的問(wèn)題，事后補(bǔ)救困難甚至無(wú)法挽回。即使是出現(xiàn)一些很小的問(wèn)題，在事后處理時(shí)也比較麻煩，有時(shí)甚至?xí)ㄙM(fèi)很大的代價(jià)，對(duì)工程的整體質(zhì)量產(chǎn)生影響，導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失。要加強(qiáng)管理，必須在已有的管理水平上，對(duì)每一個(gè)管理環(huán)節(jié)都必須認(rèn)真對(duì)待，不能走過(guò)場(chǎng)。對(duì)一些影響工程品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)鍵性問(wèn)題，必須在人事制度、技術(shù)、體系結(jié)構(gòu)上建立科學(xué)、有效的管理體制，從而對(duì)管理水平加以進(jìn)一步的提高。

4.2發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

首先，必須明確監(jiān)理的權(quán)力。甲方應(yīng)該對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)理進(jìn)行書面授權(quán)。監(jiān)理在授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)施工質(zhì)量和施工使用的材料有檢驗(yàn)權(quán)、對(duì)工程的施工進(jìn)度有檢查和監(jiān)督權(quán)以及對(duì)工程款結(jié)算的否決權(quán)和復(fù)核確認(rèn)權(quán)等。這樣就明確了在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，監(jiān)理方是甲方行使權(quán)力和技術(shù)協(xié)調(diào)的重要代表。

其次，對(duì)監(jiān)理方履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。甲方代表必須對(duì)監(jiān)理是否在甲方授權(quán)的范圍內(nèi)開(kāi)展了實(shí)際工作加以留意。例如在監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，甲方代表必須對(duì)監(jiān)理所批準(zhǔn)使用的建筑材料、構(gòu)件、設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行實(shí)測(cè)。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，甲方代表要及時(shí)責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工單位對(duì)建筑材料、構(gòu)件、設(shè)備進(jìn)行更換，同時(shí)可以根據(jù)《建筑法》的相關(guān)條款追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。

5結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目施工階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)極為重要的一環(huán)。如何提高項(xiàng)目施工管理的科學(xué)性和有效性，需要我們開(kāi)工前對(duì)施工企業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，并建立合理的組織管理機(jī)構(gòu)、充足地配備專業(yè)人才、優(yōu)化施工方案、采用先進(jìn)的施工工藝，這樣才能確保房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。