劉中剛

摘要：當(dāng)今社會(huì)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估仍然是一個(gè)全新的概念，無論是在理性的認(rèn)識(shí)上，還是在日常的實(shí)踐操作中，都存在各種各樣的價(jià)值影響因素，這些都會(huì)對(duì)在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中產(chǎn)生很大的影響，本文闡述了關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)存在的一些問題和好的建議，這會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估有很大的幫助。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估；企業(yè)價(jià)值評(píng)估；價(jià)值影響因素

中圖分類號(hào)：F231.5 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-00-01

企業(yè)的價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的提出，要考慮兩個(gè)方面的因素，一是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是企業(yè)評(píng)估中的一部分，要充分考慮企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的約束；二是不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)中的一個(gè)分支，這是區(qū)別于其他不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的重要因素。但是，在對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，會(huì)有好多的價(jià)值影響因素，下面對(duì)于這些存在的問題進(jìn)行探討并提出合理的建議。

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的問題

1.對(duì)評(píng)估的價(jià)值屬性認(rèn)識(shí)不清

在對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以對(duì)其評(píng)估采用不同的評(píng)估方法，無論根據(jù)何種目的進(jìn)行評(píng)估，這些都是基于在公允價(jià)值上進(jìn)行的，這種做法得到的評(píng)估值盡管正確，但是對(duì)于它的理解是錯(cuò)誤的，都認(rèn)為評(píng)估值是根據(jù)公允價(jià)值乘以一定的折扣率得到的，真正的評(píng)估理解是：如果評(píng)估對(duì)象是按照國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)定的評(píng)估準(zhǔn)則，遵守評(píng)估的原則，并且按照科學(xué)的方法進(jìn)行相關(guān)的程序，這樣做出的評(píng)估值都是準(zhǔn)確無誤的。

2.評(píng)估過程缺乏獨(dú)立性

評(píng)估獨(dú)立性包括兩方面的含義：一資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在組織上具有獨(dú)立性；二是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在工作過程中獨(dú)立。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在組織上的獨(dú)立是在其進(jìn)行工作過程中獨(dú)立的基礎(chǔ)，但是往往在有些房地產(chǎn)的評(píng)估中，由于其業(yè)務(wù)存在時(shí)間比較短，往往會(huì)發(fā)生和獨(dú)立性有關(guān)的一些問題。如果在評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所都在同一個(gè)集團(tuán)，就會(huì)使會(huì)計(jì)師在進(jìn)行審計(jì)工作時(shí)，就有可能委托讓集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，就會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)在評(píng)估過程中可能偏離評(píng)估的基準(zhǔn)。

3.評(píng)估方法存在局限性

企業(yè)最常用的評(píng)估方法是成本法，雖然成本法比較簡(jiǎn)單，但是也存在一定的缺陷，存在了一定的缺陷，不僅忽略了企業(yè)的管理，商譽(yù)等因素對(duì)于企業(yè)價(jià)值的影響，也忽略了企業(yè)未來的發(fā)展和成長(zhǎng)機(jī)會(huì)對(duì)于企業(yè)價(jià)值的影響，如果只使用成本法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這樣就會(huì)使評(píng)估的結(jié)果存在一些問題，這樣就會(huì)造成企業(yè)的評(píng)估存在一定的局限性，使得企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估進(jìn)行的不順利。

4.評(píng)估人員的素質(zhì)有待提高

企業(yè)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估要求對(duì)評(píng)估市場(chǎng)有一個(gè)很深的了解，了解新的推行的新政策，這都需要評(píng)估人員有更多的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)在評(píng)估工作中運(yùn)用，所以都會(huì)要求評(píng)估人員有更高的專業(yè)素質(zhì)，這是保證不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的基礎(chǔ)，但是，現(xiàn)在好多的評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員素質(zhì)都沒有達(dá)到專業(yè)的水平，那么就需要去不斷的提高他們的素質(zhì)，使得企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估能夠更好的進(jìn)行。

二、解決企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估存在問題的建議

1.建立健全的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)是保證評(píng)估行業(yè)順利發(fā)展的有利保障，國(guó)外在不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估中已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，所以要學(xué)會(huì)借鑒國(guó)外成熟的評(píng)估法律法規(guī)，對(duì)于那種弄虛作假等行為的評(píng)估方法要進(jìn)行懲罰，讓這些現(xiàn)象能夠在以后的發(fā)展中盡量能夠少的出現(xiàn)，從而促進(jìn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康有序的發(fā)展，同時(shí)還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具體情況提出一些合理實(shí)際的規(guī)章制度，制定一些合理，有更好發(fā)展的辦法，最后能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到有更多的法律法規(guī)可以依據(jù)，這樣對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有更大的好處。

2.提高評(píng)估人員的自身素質(zhì)

提升估評(píng)估人員的自身素質(zhì)，能為評(píng)估過程的質(zhì)量提供更加可靠的保證障。首先，應(yīng)該要求更多的高等院校增加針對(duì)評(píng)估人員自身素質(zhì)的專業(yè)，這樣可以從最開始做起，可以最有效的提升人員的素質(zhì)；其次，還要加強(qiáng)評(píng)估人員的繼續(xù)教育的管理力度，對(duì)那種沒有參加繼續(xù)教育的人員要嚴(yán)肅查處，有效減少那種不良素質(zhì)的產(chǎn)生。如果采用以上措施就會(huì)提升評(píng)估人員的自身素質(zhì)，最后就會(huì)使得資產(chǎn)評(píng)估過程更加合理，準(zhǔn)確。

3.改變?cè)u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的核算方式

不動(dòng)產(chǎn)的核算方式是根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用方式的不同，不同的使用方式也就有了不同的評(píng)估核算方式。如果對(duì)于某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)用于以后出手，那么其財(cái)務(wù)核算方式是采用存貨；如果某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)是用于將來自身的使用，那么就采用固定資產(chǎn)的方式進(jìn)行核算；但如果是自用但是還沒有完工的某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，那么其核算方式就采用建筑工程來進(jìn)行。所以要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)不同的使用方式采用不同的財(cái)務(wù)核算方式，這樣將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估有很大的幫助，也會(huì)對(duì)于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估中有更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

4.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督力度

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，只有做到了良好的監(jiān)督，才能使得在資產(chǎn)評(píng)估中進(jìn)行的更加順利，減少了在評(píng)估過程中的出現(xiàn)的少算漏算的現(xiàn)象，使的評(píng)估的結(jié)果能夠更加準(zhǔn)確，更能保證在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的質(zhì)量可靠，更加有利于企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，這對(duì)于企業(yè)在未來的發(fā)展過程中有很大的幫助。

三、結(jié)語

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中所出現(xiàn)的問題，總的來說是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境所產(chǎn)生的，不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)是最先起源于那些發(fā)達(dá)國(guó)家的，然而在我國(guó)運(yùn)用時(shí)，難免就會(huì)出現(xiàn)好多的不適應(yīng)的現(xiàn)象，但這些現(xiàn)象需要有一個(gè)好的辦法去解決，就可以采用上述的建議去實(shí)施，做出相應(yīng)的改變，同時(shí)還要不斷的完善不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估環(huán)節(jié)，這樣對(duì)于提高不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估系統(tǒng)有很大的益處，能夠更加有效的保證了不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估過程中的合理性，減少了在評(píng)估過程中出現(xiàn)的不良問題，這樣就會(huì)更加促進(jìn)企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，讓不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估系統(tǒng)能夠更加適應(yīng)國(guó)際化的發(fā)展趨勢(shì)。

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